>
>
>
Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат

Ипотека или жилищный кооператив: как заполучить квартиру без лишних трат

09.04.2019
89

Схема работы жилищного кооператива на первый взгляд похожа на систему ипотечного кредитования: желающий получить квадратные метры вносит минимальный первоначальный взнос и берет на себя обязательство вносить фиксированные ежемесячные паевые взносы. Читай, полный аналог платежей по ипотеке. Однако есть и существенные различия.

Процентная ставка

Процентная ставка на ипотеку у банков составляет в среднем 10-15 %, а переплата — в зависимости от срока кредитования, может составить 80-300 %, в то время как жилищный кооператив предлагает условия с нулевой рассрочкой.

«Жилищный кооператив — это некоммерческая организация, а не кредитная, перед ним не стоит цель получить доход и прибыль. Его единственная уставная цель — улучшение жилищных условий пайщиков, поэтому никаких процентов с предоставленных кооперативом денег ЖК не взимает.

Единственные траты пайщика — это расходы, связанные с самой процедурой приобретения квартиры (юридическая экспертиза, госпошлина, услуги нотариуса) и целевые взносы, необходимые для содержания самой организации: маркетинговые расходы, зарплата штатных сотрудников, аренда офиса, и т. п. Переплата даже с учетом всех этих взносов для пайщика составит от 3 до 30 % от стоимости объекта», — поясняет консультант и пайщик жилищного кооператива «Бест Вей» Илья Кудряшов.

Первоначальный взнос

Если брать ипотеку, то первоначальный взнос чаще всего составляет 10-20 % от общей стоимости объекта недвижимости. ЖК предлагает несколько вариантов.

Жилищный кооператив — это своего рода «общий котел», в который вкладывают свои средства пайщики. На эти деньги приобретается жилье для участников кооператива. Для приобретения квартиры через ЖК необходимо иметь своих средств 35 % от стоимости квартиры — это минимальный первоначальный взнос. Недостающие 65% кооператив для пайщика добавит из своего паевого фонда и приобретет для него квартиру.

«Для тех, кто не имеет сразу всей суммы первоначального взноса, можно эту сумму со временем сформировать, аккумулируя деньги на своем паевом счете в кооперативе, но ежемесячный паевой взнос должен быть не менее 10 тыс. рублей. Когда первоначальный взнос будет сформирован, и очередь на приобретение квартиры подойдет, ЖК приобретет квартиру пайщику, которую он сам выберет. И в течение 10 лет пайщик будет ежемесячно возвращать кооперативу предоставленные ему средства без процентов».

Срок кредитования

Выплаты по ипотеке могут растянуться на долгие годы, особенно, если заемщик ограничен в средствах, необходимых для ежемесячных платежей. Чаще всего ипотечные кредиты имеют срок от 15 до 25 лет. И в случае изменения финансовой конъюнктуры в стране, банки могут изменить стоимость обслуживания, как самого кредита, так и его условия. Но и в квартиру можно будет заселиться уже через пару месяцев.

В случае с ЖК квартиру пайщик получит не сразу, а только после того, как подойдет его очередь, которая сейчас всего 6 месяцев. Но стоимость квартиры будет зафиксирована, и платежи пайщика не изменятся. А, если пайщик рассчитается с кооперативом не за 10 лет, а быстрее, то у него уменьшится общая переплата, и появится возможность приобрести вторую квартиру через ЖК на льготных условиях — будут в два раза меньше вступительный и членские взносы.

«Кооператив не привлекает деньги со стороны. В его распоряжении только деньги его пайщиков, поэтому естественным образом возникает очередь из пайщиков. Как только на счету кооператива накапливается сумма, необходимая для приобретения одной квартиры, она тут же приобретается для пайщика. Благодаря тому, что на счете ЖК не хранятся большие суммы денег (лишь средства, необходимые для покупки очередного объекта), инфляция не влияет на эти накопления. Когда в 2015 году я стал пайщиком, своей очереди мне пришлось ждать полтора года. Сейчас пайщиков гораздо больше, соответственно, и квартиры приобретаются намного быстрее. Средний срок ожидания сократился до 6 месяцев», — рассказывает Илья Кудряшов.

Переплата

Основная выгода приобретения квартиры через ЖК — в переплате, которая в разы меньше в сравнении с ипотекой.

Для примера сравним переплату по ЖК и ипотеке при общих условиях: стоимость квартиры 5 000 000 руб., первоначальный взнос 35 % = 1 750 000 руб, срок погашения задолженности 10 лет.

В случае с ипотекой при ставке 12 % переплата составит 2 345 300 руб (46,9 %), ежемесячный платеж — 46 600 руб. Плюс налог на недвижимость и страхование жизни заемщика и самой квартиры.

В ЖК вся переплата составит 510 000 руб (10,2 %), а ежемесячный платеж — 29 100 руб.

Разница по переплате в этом случае составит 1 835 300 руб.

«Стоит ли подождать в очереди полгода, но сэкономить для себя, детей, семьи 1,8 млн. руб? Потратить их на отпуск на море, на хороший ремонт, на образование детей, на еще одну квартиру или для инвестирования в старость?».

Возврат средств

В случае с ипотекой в договоре жилищного займа обычно есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение. То есть необходимо согласие банка, после чего он может продать ипотечную квартиру. А, если возникнут долги по ипотеке, то банк продаст закладную. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры. В результате заемщик может остаться и без квартиры, и без денег, которые по суду будут взысканы из его официальных доходов.

«Если вы пайщик в ЖК, то в любой момент можете выйти из кооператива. Например, человек уехал за границу, и квартиру в России покупать уже не планирует или не может рассчитываться за приобретенный объект. Он просто пишет заявление и полностью возвращает свои паевые средства. Если же у пайщика случился форс-мажор: потерял работу, тяжело заболел, то в этом случае ему могут быть предоставлены „каникулы“, когда он может временно не платить взносы. Но здесь есть ограничения: не больше 3 раз и не дольше 3 месяцев в течение года».

Необходимые документы

Консультант жилищного кооператива «Бест Вей»
Илья Кудряшов
Адрес офиса в Красноярске:
ул. Маерчака, 38, оф. 813
Тел.: (391) 2-783-583

Для получения ипотеки придется собрать внушительную стопу документов, включая и обязательное подтверждение доходов. Рассматривать их банк будет от 3 дней до 2 недель. По итогам всех проверок вам могут отказать в получении кредита, не объясняя причины. При этом услуга рассмотрения документов может быть платная.

В случае с ЖК ваша кредитная история, ваши официальные доходы, гражданство не имеют никакого значения, потому что взаимоотношения пайщиков и ЖК определены Жилищным Кодексом РФ, и объект находится в собственности ЖК, но в обременении со стороны пайщика.

Способы приобретения недвижимости

Характеристики

Ипотека

Кооператив

Ставка годовых %

от 10 до 15 %

0 %

Переплата

от 80 до 300 %

от 3 до 30 %

Первоначальный взнос

от 20 %

от 10 000 руб.

Срок

до 30 лет

до 10 лет

Пакет документов

полный пакет документов

только паспорт

Кредитная история

хорошая кредитная история

не имеет значения

Наличие гражданства РФ

обязательно

не обязательно

Возраст

от 21 года до 60 лет

от 16 лет

Платежи

аннуитетные (сначала проценты, потом долг)

дифференцированные (долг равными частями)

Возврат средств

при полном погашении займа

возможен на любом этапе


Жилищный кооператив «Бест вей», ОГРН 1147847190039, ИНН/КПП 7814613150/781401001

Кудряшов Илья Геннадьевич
руководитель регионального отдела продаж Жилищного кооператива «Бест Вей»

На правах рекламы

Рекомендуем почитать