Если квартира в ипотеке
Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Это защита на случай, если заемщик перестанет платить, — кредитор сможет через суд забрать жилье и продать его, чтобы вернуть свои деньги.
Поэтому свободно распоряжаться ипотечной квартирой не получится. Без разрешения банка, у которого недвижимость в залоге, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.
Обычно банки одобряют продажу в двух случаях: либо по итогу сделки долг по кредиту будет полностью закрыт, либо его возьмет на себя покупатель.
Еще одно обязательное условие: расчеты по сделке будут проходить именно через ипотечный банк продавца. Так кредитор сможет проконтролировать, что долг будет погашен или переоформлен на нового заемщика.
На самом деле участие банка снижает риски всех сторон. Ведь он также проследит, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, а продавец получил деньги за квартиру и погасил долг. Оплата по договору возможна через счет эскроу, аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счет.
Как проходит продажа ипотечного жилья?
Порядок действий зависит от того, будет ли покупатель расплачиваться собственными сбережениями, переоформит ли на себя долг продавца или возьмет новый ипотечный кредит. Рассмотрим все варианты.
Схема 1. Покупатель платит своими деньгами
Цена продажи должна быть не меньше размера задолженности продавца. Если недвижимость подешевела и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, договориться с банком вряд ли получится.
Пример: Николай брал ипотеку на 15 лет. За три года он выплатил лишь десятую часть долга. Но за это время цены на квартиры выросли, так что денег от продажи должно хватить на то, чтобы полностью расплатиться по старому кредиту. И даже останется на первоначальный взнос по новой ипотеке на более просторную квартиру.
В этом случае сделка проходит быстрее и проще всего.
- Покупатель и продавец при участии банка заключают договор купли-продажи недвижимости. В нем прописывается, за сколько будет продана квартира и как будут происходить расчеты.
- Также указываются условия, при которых продавец получит деньги покупателя. Часто достаточно регистрации перехода права собственности в Росреестре. Но могут быть и дополнительные требования — например, продавец должен предоставить справки о том, что в квартире никто не зарегистрирован, нет долгов по оплате ЖКХ.
- В зависимости от выбранного способа расчетов покупатель вносит деньги на счет эскроу, номинальный счет, аккредитив или кладет их в банковскую ячейку. В двух последних вариантах нередко используются два аккредитива или две ячейки — чтобы сразу разделить деньги, которые получат банк на погашение кредита и продавец.
- Продавец с покупателем или банк по доверенности от них обоих отправляют в Росреестр договор купли-продажи, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к новому владельцу.
- После регистрации продавец приносит в банк выписку из Росреестра или банк сам получает ее по системе межведомственного взаимодействия. Если по договору продавец должен был предоставить еще какие-то документы, то он выполняет и это требование.
- Когда все условия будут выполнены, банк получит сумму на погашение ипотеки, а продавец — оставшуюся сумму.
- Банк закрывает кредит и освобождает квартиру от залога. Покупатель становится полноправным владельцем жилья.
Такая схема расчетов безопасна и для продавца, и для покупателя.
Схема 2. Банк переоформляет ипотечный кредит с продавца на покупателя
Часто у покупателя недостаточно собственных сбережений и он тоже собирается брать ипотечный кредит. В таком случае банк продавца может предложить просто переоформить кредитный договор и залог с продавца на покупателя.
По умолчанию график платежей останется тем же, но покупатель вправе попросить банк реструктурировать кредит — то есть изменить срок погашения и размер взносов.
Но прежде, чем соглашаться на такой вариант, покупателю надо тщательно все взвесить. Если в момент сделки банк предлагает более высокие ставки по ипотеке, чем установлены по кредиту продавца, то переоформление долга окажется очень выгодным предложением.
Сначала банк изучит финансовое положение покупателя — оценит, может ли он стать новым заемщиком по ипотеке. А вот недвижимость банку проверять не придется, как и покупателю нет необходимости заказывать новую оценку стоимости жилья. Поэтому сделка тоже проходит довольно быстро.
- Продавец и покупатель с помощью банка заключают договор купли-продажи квартиры. В нем прописывают порядок расчетов по сделке: какую часть стоимости жилья составляет кредитный долг продавца, который перейдет к покупателю. А если долг меньше цены квартиры — какой остаток продавец получит на руки и каким способом.
- Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя.
- Банк отправляет в Росреестр документы, чтобы перерегистрировать право собственности на покупателя и перевести на него залог.
- Когда это происходит, продавец получает оговоренную сумму.
- Покупатель начинает нести все обязанности заемщика по кредитному договору. Квартира остается в залоге у банка, пока покупатель полностью не погасит долг.
В этой схеме есть риск для покупателя: к нему может перейти не только кредитный долг, но и обязанность выплатить штрафы и пени, если прежний заемщик задерживал ипотечные платежи. Поэтому покупателю еще перед сделкой стоит выяснить у банка, нет ли просрочек по ипотеке. Или попросить самого продавца заказать и предоставить свежую кредитную историю, в которой отражаются все его задолженности.
Если же к моменту сделки ипотечные ставки упали и условия кредита продавца хуже текущих, лучше попросить банк перезаключить договор на новых более выгодных условиях.
Схема 3. Покупатель заключает новый ипотечный договор
Не всегда условия кредита, которые были у продавца, подходят покупателю, и не все банки соглашаются переоформлять долг с одного заемщика на другого. В таких случаях покупателю приходится самому брать ипотеку.
Перед выходом на сделку покупатель должен получить одобрение кредита на нужную сумму в банке, который ему подходит. Плюс к этому у него должны быть собственные деньги на первоначальный взнос — обычно не менее 20 % от стоимости жилья. Лучше уточнить эту цифру заранее — у каждого банка свои правила. Кроме того, покупателю придется заказать новую оценку стоимости жилья.
Проще всего провести сделку, когда покупатель занимает деньги в том же банке, в котором ипотека у продавца. Меньше риск, что кредитор «забракует» недвижимость — ведь он уже одобрил ее раньше. Не возникнет трудностей при переоформлении залога с одного клиента на другого. К тому же расчеты внутри банка проходят быстрее, чем между разными финансовыми организациями.
При сделках между клиентами одного банка порядок действий будет таким:
- Покупатель и продавец при посредничестве банка заключают договор купли-продажи недвижимости. В документе участники сделки прописывают порядок расчетов: какую сумму покупатель платит собственными деньгами, какой кредит ему выделяет банк, какая доля этих денег пойдет на погашение кредита продавца и сколько достанется ему самому.
- Как правило, уже к моменту подписания договора продавец должен предоставить все необходимые документы, например об отсутствии прописанных жильцов и долгов за коммунальные услуги.
- Покупатель вносит оговоренную сумму.
- Банк направляет в Росреестр договор купли-продажи и кредитный договор с покупателем, чтобы перерегистрировать на него жилье и оформить новый залог.
- Обычно, как только Росреестр регистрирует право собственности покупателя на квартиру, продавец получает свою часть денег. От прежнего залога недвижимость освобождают не сразу, но продавцу не приходится ждать, пока это произойдет.
Когда покупатель хочет взять кредит в другом банке, скажем, в своем зарплатном, могут возникнуть сложности.
Некоторые банки взаимодействуют напрямую, чтобы упростить переоформление залога по ипотеке между своими заемщиками. Кредиторы сами обмениваются данными онлайн, что позволяет их клиентам избежать бюрократии. В этих случаях сделки проходят так же легко и быстро, как и в рамках одного банка.
Но многие банки вообще не оформляют ипотеку на квартиры, которые находятся в залоге у других организаций. Либо отказывают после оценки и проверки недвижимости, поскольку требования к жилью у кредиторов иногда различаются. Если банк покупателя все же одобрит сделку, порядок дальнейших действий нужно будет согласовать с ним и с банком продавца, ведь у каждого кредитора свои правила.
Если банк продавца или покупателя против сделки с заложенным жильем
Решение есть, но оно подойдет далеко не всем: сначала придется освободить недвижимость от залога, а уже потом проводить сделку. Когда владелец квартиры не в состоянии самостоятельно погасить долг перед своим ипотечным банком, он может предложить покупателю внести аванс или задаток на сумму этого долга.
В таком случае у покупателя должно быть достаточно собственных средств для аванса. Если он планирует брать ипотеку, то кредит получится оформить только на остаток стоимости недвижимости — за вычетом предоплаты.
И надо сразу понимать — для покупателя это рискованная схема. Нельзя исключить вероятность, что владелец квартиры погасит свой кредит или потратит полученные деньги на другие цели, а затем передумает продавать недвижимость и откажется возвращать предоплату. Восстановить справедливость можно через суд, но это потребует много времени, сил, нервов и дополнительных затрат.
Если покупатель все же отважится на такой вариант, порядок действий будет следующим:
- Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи. В нем прописывается, что покупатель переводит аванс или задаток в размере долга продавца по ипотеке — и владелец квартиры обязуется немедленно, например в течение двух рабочих дней, погасить кредит. А после освобождения квартиры от залога сразу же продать ее покупателю.
При этом нужно определить дату закрытия кредита — продавец обязан заранее предупредить банк, что планирует расплатиться по ипотеке досрочно. По закону заемщик должен уведомить кредитора не менее чем за 30 дней, но некоторые банки устанавливают и более короткие сроки.
Банк рассчитает точную сумму долга на день погашения. За несколько дней до этой даты покупателю лучше самому перечислить предоплату на кредитный счет продавца. Так хотя бы получится избежать опасности, что деньги уйдут совсем в другом направлении, а в случае судебного разбирательства будет доказательство, что последний ипотечный взнос сделал покупатель. - Продавец закрывает ипотеку. Банк выдает ему закладную и справку о погашении задолженности по кредиту. Продавец направляет документы в Росреестр, чтобы освободить квартиру от залога. Либо банк сам сообщает в Росреестр о погашении задолженности продавца.
- Если покупатель собирается взять жилье в ипотеку, на этом этапе он получает кредит на уже свободную от залога недвижимость. Но придется подождать, пока его банк одобрит покупку.
Когда кредит не нужен, можно сразу переходить к следующему шагу. - Покупатель вносит остаток суммы за квартиру с помощью ячейки, аккредитива, счета эскроу или номинального счета через любой подходящий для расчетов банк.
Если покупатель берет ипотечный кредит, то сделка будет проходить через его кредитный банк. - После этого продавец с покупателем или банк, который проводит расчеты по сделке, отправляют договор купли-продажи в Росреестр. Право на недвижимость переходит к новому владельцу. Если покупатель оформил ипотеку, жилье передается в залог его кредитному банку.
- Продавец предоставляет банку, через который покупатель перечислял деньги, выписку из Росреестра и получает оставшуюся сумму за проданное жилье.
Это самая долгая и опасная схема. Даже если продавец выполнит свои обязательства по договору, погасит ипотечный кредит и перепишет жилье на покупателя, риски остаются. Например, после того как банк продавца снимет залог с квартиры, судебные приставы могут наложить арест на недвижимость за другие долги продавца. Покупатель останется и без денег, и без квартиры.
Такую схему можно использовать, только если остаток долга по ипотечному кредиту продавца невелик и сравним со стандартной суммой аванса при покупке жилья. Либо если вы приобретаете жилье у родственников или хороших знакомых и уверены в их кристальной честности.
Какой бы вариант расчетов вы ни выбрали, перед сделкой стоит поискать информацию о продавце в реестре банкротств и на сайте судебных приставов. Попросите его показать свежую кредитную историю, где будут отражены его задолженности.
Можно нанять опытного юриста, риелтора или нотариуса, которые грамотно составят договор и заранее изучат объект недвижимости, финансовое положение и долги продавца. Либо воспользоваться юридическим сервисом банка, через который проходят расчеты по сделке, — кредиторы часто предлагают такую услугу.
В этом случае также не исключены проблемы, которые могут обернуться разбирательствами в суде. Например, если бывший владелец квартиры обанкротится, его кредиторы вправе оспорить сделки за весь предыдущий год. Но когда покупатель представляет доказательства, что он действовал добросовестно и осмотрительно, тщательно проверял продавца, то суд обычно оставляет договор в силе.
Самый надежный вариант — купить полис титульного страхования. Тогда, даже если сделку аннулируют, страховая компания компенсирует вам цену квартиры. Лучше всего оформлять такой полис в первые три года после покупки, когда вероятность появления проблем с другими претендентами на недвижимость особенно высока.
На что еще обратить внимание продавцу и покупателю?
Страховка. Банки обычно требуют страховать ипотечную недвижимость. При досрочном погашении кредита продавец имеет право отказаться от страховки и вернуть часть денег за нее. В случае, когда покупатель также берет ипотеку, ему придется покупать новый полис. Если же он использует только собственные сбережения, страховать жилье необязательно. Но и лишним не будет — например, кто знает, все ли в порядке с трубами у соседей.
Налоги. Продавцу придется отчислить НДФЛ, если жилье было у него в собственности меньше пяти лет. В некоторых случаях от налога освобождают после трех лет владения, к примеру, если у продавца на момент сделки не было в собственности другого жилья.
При уплате НДФЛ можно оформить налоговый вычет при продаже имущества — уменьшить облагаемый налогом доход на 1 млн рублей. Но это максимальный размер налоговой скидки, которую удастся получить по такому типу вычета за год. Даже если человек продаст несколько домов и квартир — по всем сделкам сумму для расчета налога получится снизить только на 1 млн рублей.
Покупатель вправе оформить вычет при покупке квартиры — вернуть 13% от суммы, которую заплатил за нее, но не больше 260 000 рублей. Если недвижимость стоила меньше 2 млн рублей и вы не исчерпали лимит, то остаток вычета можно будет запросить при покупке нового жилья.
При использовании ипотеки появляется право еще и на ипотечный вычет — возврат 13 % от уплаченных процентов по кредиту, но не больше 390 000 рублей. Ипотечный вычет получится использовать только по одному ипотечному кредиту.
Можно ли продать строящееся жилье, купленное в ипотеку?
Пока дом не сдан и вы не оформили квартиру в собственность, продать ее не получится. Но с согласия застройщика вы можете переуступить свои права на будущее жилье, которые прописаны в договоре долевого участия (ДДУ).
Вместо права собственности на недвижимость Росреестр должен будет перерегистрировать права по ДДУ. В остальном сделка будет проходить так же, как и в случае с готовым жильем.
По материалам проекта «Финансовая культура» ЦБ РФ
