Долгие годы вложения в недвижимость были в России основным способом сохранения и преумножения финансов. Купить панельную однушку или двушку было неплохим решением, особенно в сравнении с банковскими ставками по вкладам на уровне инфляции. Однако сегодня квадратные метры дешевеют едва ли не быстрее рубля. Мы опросили экспертов рынка недвижимости Красноярска — стоит ли в наступающем году покупать или продавать квартиры?
Что будет с ценами на квартиры в 2016 году?
За 2015 год квадратный метр на первичном рынке Красноярска подешевел на 10-15%, на вторичном рынке — и вовсе на 20-30%. Такие цифры приводит генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов.
Риэлторы связывают такое падение цен, в первую очередь, с уходом из данной сферы инвестиционных денег. Как только нефтяная рента, получаемая страной, стала стремиться к историческому минимуму, куда-то подевались и обладатели толстых кошельков, скупавшие квартиры этажами и подъездами. Прежде все они рассчитывали на то, что всегда смогут продать недвижимость дороже. Теперь такой уверенности нет совсем.
Но если для инвестиций недвижимость потеряла прежнее значение, наступил удачный момент купить жилье именно для собственного проживания. На первичном рынке застройщики Красноярска, стремясь хоть как-то привлечь покупателя, предлагают различные рассрочки и скидки. На вторичном продавцам тоже приходится подстраиваться только под покупателя. Как отмечает Попов, «человек с деньгами стал главным на рынке».
«Динамика падения цен замедлилась, — констатирует Попов. — Когда начнется новый рост цен? Наш прогноз такой: как минимум, на весь 2016 год нас ждет примерно та же ситуация, что и сегодня в декабре. По большому счету, колебания цен будут минимальными. Какие-то перспективы резких скачков и потрясений не проглядываются. Стабильный рост цен начнется только в условиях дефицита квартир, когда начнет расти и спрос на них. Вероятней всего, этот период придется на 2017-2018 годы, потому что строители сегодня не начинают новостройки, и как раз через два года рынок, вероятно, ощутит нехватку объектов».
Продавцам квартир эксперт советует следить не столько за долгосрочными трендами, сколько за возможными колебаниями цен в день продажи. Выжидать у моря погоды и придерживать недвижимость в надежде на лучшие времена не стоит.
«Если вы знаете, что делать с деньгами, у вас есть, куда их вложить, чтобы преумножить, то момент для продажи недвижимости всегда хорош. Если вы хотите продать свою квартиру и тут же купить новую, то это тоже всегда актуально, но, чтобы подстраховаться от скачков цен, надо проводить обе сделки максимально быстро, — советует Константин Попов. — Стоит ли сегодня придержать квартиру в расчете на рост цен? Скажу так: летом те, кто не соглашался продавать квартиры по одной цене, сегодня столкнулись с падением цены на эти же квартиры и продавали в итоге дешевле. Продавец всегда мечтает получить за квартиру побольше, но в итоге продает по той цене, которая устроит покупателя».
А есть ли покупатель?
Казалось бы, в ситуации, когда падение цен хоть и замедлилось, но все-таки продолжается, пришло время для тех, кто в тучные годы при вечно дорожающей недвижимости и мечтать не мог о решении своих жилищных проблем. Но, по наблюдениям директора агентства недвижимости «Альянс Капиталъ» Дениса Николаева, здесь сыграло свою роль общее депрессивное положение дел в экономике. «Мы видим падение уровня доходов населения. И даже действие льготных программ ипотечного кредитования с господдержкой существенно повлиять на ситуацию не может. Эти программы вряд ли способны привлечь внимание тех, кто в принципе не готов к покупке по финансовым соображениям. Именно на этом фоне прогнозировать динамику роста рынка недвижимости и ипотеки в 2016 году сложно, скорее всего, будет продолжаться тенденция к снижению стоимости жилья», — прогнозирует эксперт.
Аналитики сектора недвижимости компании БКС Премьер чуть более оптимистичны. По их расчетам, в 2016 году недвижимость может пойти в еле заметный рост, но инфляция этот результат сведет в минус или в лучшем случае к нулю.
«Инвестиции в недвижимость в последние годы не отбивают даже инфляционных издержек. По данным Росстата, цены на первичном рынке недвижимости РФ выросли в 2013 году на 4,8 процента, а в 2014 году — на 5,7 процента, а на вторичном рынке — соответственно на 3,6 процента и 5,1 процента. В 2015 году цены на жилье падали из-за сокращающегося спроса. В частности, с начала этого года цены на вторичном рынке недвижимости упали на 10-20 процентов. Но в 2016 году мы ожидаем возобновления роста цен на жилье в пределах 5 процентов годовых», — говорит директор компании БКС Премьер Юлия Покаместова.
Спасать деньги, вкладывая их в недвижимость, бесполезно и даже убыточно. «Наиболее оправданы в текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса в спальных районах мегаполисов. Здесь все просто: людям в любое время нужно где-то жить. И даже в случае сильнейшей безработицы все равно часть лиц будет иметь заработок. Вряд ли его будет хватать на элитное жилье, вряд ли люди смогут приобрести недвижимость в ипотеку, но на съем недорогой квартиры средства найдутся в любом случае», — поясняет ситуацию эксперт БКС Премьер. Тут, правда, другая беда — аренда в Красноярске падает едва ли не быстрее стоимости квадратного метра, а предложение равно или превышает спрос.
В целом, недвижимость как вид инвестиций понятен и прозрачен для большинства людей, но в то же время и наименее выгоден. Косвенный доход можно получать от сдачи недвижимости в аренду, но здесь есть немало сопутствующих затрат (оформление, налоги, ремонт, поиск арендаторов, страховка и т.д.). К тому же, в случае, когда понадобятся деньги, продать «запасную» квартиру быстро и выгодно не получится.
Элитная заводь
Самое интересное, что на фоне общего падения спроса на рядовые многоэтажки, как оказалось, вполне себя неплохо чувствует сегмент премиум-жилья, а именно загородная недвижимость. Так, по словам руководителя проекта «Альпийская деревня Шамони» Ивана Молтянского, в денежном объеме продажи сохранились на уровне прошлого года.
«Загородная недвижимость никогда не была активом для инвестиций, ее всегда приобретали для жизни. Могу сказать, что в нашем поселке не продается ни одного дома, где люди уже успели пожить. Покупатели успевают оценить комфорт, инфраструктуру. Поэтому уход инвестиционных денег на нашем сегменте рынка практически никак не сказался. Да, в прошлом году продаж в количественном выражении было, наверное, больше, чем в этом, но при этом по объему инвестиций ситуация осталась неизменной — за счет того, что некоторые покупки стали даже дороже. Еще один тренд нашего сегмента — идет серьезная чистка рынка: слабые проекты страдают от недостатка продаж, поскольку потребители в такой ситуации предпочитают лидеров. Выбирая из двух вариантов, согласны даже переплатить, но вложиться надежно», — отмечает Молтянский.
Для новых обладателей сибирских шале, готовых выложить за действительно комфортное проживание от 10 до 15 млн рублей, вероятно сыграл свою роль и тот факт, что в пересчете на доллары элитное жилье всего лишь за год подешевело вдвое (сохранив рублевые ценники). А кто же из хватких людей не поменял отечественную валюту на портреты американских президентов еще до сентября 2014 года?
Вложиться в заграницу?
Вложения в элитное жилье, как показывает практика, меньше зависят от сиюминутных колебаний стоимости отдельно взятого среднестатистического «квадрата». Однако не у всех есть возможность распорядиться достаточно внушительной суммой в те же 10 млн рублей. Зато есть довольно привлекательный для инвестиций рынок пусть и не элитной, но всегда востребованной в аренду недвижимости на заграничных курортах (Болгария, Черногория, Таиланд) и в двух российских столицах. Хотя нет, в одной российской столице, ибо в случае с Москвой все слишком уж сугубо специфично — всё, куда дотягивается метро, уже выкуплено и стоит баснословных денег, всё, что строится за МКАД, непредсказуемо в плане последующего спроса.
А вот рынок недвижимости Санкт-Петербурга пока доступен. Во-первых, северная столица с пятимиллионным населением по-прежнему остается крупнейшим туристическим центром страны и вообще окном в Европу, во-вторых — крупным студенческим центром, куда со всей России съезжаются, а потом и остаются там наиболее интеллектуально одаренные провинциалы.
Для красноярцев именно Питер давно стал наиболее привлекательным для вложений в квадратные метры рынком, отмечает Ольга Каурова — руководитель агентства недвижимости «Метраж», которое специализируется на сделках по новостройкам Санкт-Петербурга.
«Как бы ни складывалась текущая ситуация, мы полагаем, что в долгосрочной, да и среднесрочной перспективе „жилой капитал“ не упадет в цене. Особенно, если это касается крупных, постоянно растущих городов, — поясняет эксперт. — Недвижимость такого рода всегда легко капитализировать и переинвестировать, в конце концов, передать наследникам. Мы выбрали центральным направлением Санкт-Петербург, поскольку это один из крупнейших городов Европы, второй по величине город России, однако цены на недвижимость там вполне сопоставимы с красноярскими».
Правда, по ее словам, новостройки северной столицы своей доступностью настолько вскружили голову сибирякам, что некоторые сомнительные личности в Петербурге придумали, как спекулировать на этом.
«Люди стали безгранично доверять интернету, в итоге ориентируются исключительно на красивые картинки, заманчиво низкие цены в хорошо отделанной квартире с якобы уже установленной элитной сантехникой, — рассказывает Ольга Каурова. — Задача таких объявлений — главное, чтобы человек отреагировал. А когда покупатель приезжает на место с деньгами, то вдруг оказывается, что все уже продано. Да, есть вот такая же квартира по той же цене, но отделка там черновая или еще что-то. А людям уже некуда деваться, и они соглашаются. Чтобы обезопасить наших клиентов, мы специально искали в Питере проверенных застройщиков, аккредитованных в солидных банках. Теперь работаем только с ними, все риски сведены к минимуму».
Что касается вложений в недвижимость заграничную, то, с учетом нынешней внешнеполитической ситуации, мнение у экспертов однозначное — слишком высоки стали риски. Ну, то есть риски эти самые были всегда, но совсем недавно, а конкретно до осени 2014 года ими можно было поступиться. И, например, купить в Таиланде квартиру за миллион рублей. После падения рубля она стала стоить два миллиона. Но где гарантия, что ситуация повторится?
«Недвижимость за границей, купленная за валюту, это, в принципе как и покупка любого другого товара за валюту — сегодня она приносит прибыль при падении рубля, — поясняет Константин Попов. — Если курс стабилен, вы должны учесть, сколько стоит обслуживание вашей заграничной квартиры, коммуналка. К тому же приобретать недвижимость в чужой стране — это всегда риск. Кто-то купил в Таиланде? Ну хорошо, а могли купить, например, в Турции. И кто знал, что сегодня получится та ситуация, которая сложилась в отношениях с этой страной?»
Тел.: (391) 29-39-249
Сайт: metrazh.info
Соцсети: vk.com/metrazh1
По словам риэлтора, надежней и понятней вкладываться в недвижимость в валюте той страны, где получаешь зарплату, и покупать имущество в той стране, где сможешь приехать на место и «разобраться» в случае каких-то проблем.
И напоследок такая буддийская мудрость для всех покупателей жилья — будь оно в Красноярске, в пригороде Красноярска, в Питере или Таиланде: когда покупаешь, всегда покупаешь по лучшей цене, а вот когда продаешь — как получится...
Антон Сергеев
На правах рекламы
