На дне?

Что происходит с ценами на квартиры?

Участники рынка недвижимости не могут разобраться, кто же формирует стоимость квадратного метра в России. Строители пеняют на государство и ценовую политику энергетиков, металлургов и риелторов, которые до кризиса подогревали рынок. Риелторы же считают, что всего лишь следуют объективным тенденциям рынка. Государство делает слабые попытки регулировать цену. Однако дальше лозунгов и деклараций дело не идет. «ВК» пытается разобраться, кто же правит бал на рынке недвижимости.

Недвижимая разобщенность

В конце предыдущего месяца появилось сразу несколько прогнозов относительно роста-падения цены квадратного метра жилья. Федеральные чиновники заявляли, что мы достигли дна и теперь самое время покупать. Строители, напротив, утверждали, что снижение будет продолжаться и приведет к неблагоприятным для отрасли последствиям. Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев, например, сообщил, что в июне цены на региональных рынках в первичном сегменте плавно снижались по 0,5—0,7 % в неделю и теперь достигают в среднем 39—40 тысяч рублей за квадрат. Правда, по его словам, добиться еще большего снижения можно лишь за счет уменьшения издержек. В первую очередь это снижение стоимости земли и подключения к электросетям. Таким образом, себестоимость квадратного метра может снизиться на 20—40 % в зависимости от региона.

По расчетам Яковлева, себестоимость участка для строительства должна составлять 0,1—0,2 % от его кадастровой стоимости. Правда, он не уточнил, какими способами строители будут этого добиваться. Также он не сообщил, как в таком случае будут покрываться издержки энергетиков и муниципалитетов от продажи земли. Словом, пока ничего, кроме заявлений, Союз строителей не делает.

По словам начальника отдела маркетинга компании «Монолитхолдинг» Павла Нетронина, в Красноярске стоимость квадратного метра уже долгое время зафиксирована на отметке 33—44 тысячи рублей.

- Существуют единичные случаи более высокой и заниженной стоимости. Но в целом средняя цена такова. Это вполне объяснимо — спрос формирует цену. А сейчас спрос невелик, — считает Нетронин.

Большинство экспертов соглашаются, что стоимость занижена и не дает предприятиям работать на уровне приемлемой рентабельности. В то же время нынешняя ценовая планка объясняется объективными возможностями покупательского спроса. Последний, в свою очередь, повышен быть просто не может.

- Раньше большая часть сделок осуществлялась за счет заемных средств. Сегодня население имеет не такой широкий доступ к банковским ресурсам. По сути, этот ресурс исчез с рынка, — говорит Нетронин.

В то же время к осени он уже ожидает некоторого улучшения ситуации. Правда, пока это всего лишь предчувствия и ощущения.

«Перекупы» грели руки

В докризисное время рост цен объяснялся экспертами просто — перекупщики действовали на рынке и искусственно поднимали стоимость квадратного метра. Хотя не все эксперты склонны с этим соглашаться и больше всего обвиняют «неправильный ипотечный рынок».

Нетронин считает, что как таковых перекупщиков на рынке не осталось.

- Заработать на недвижимости можно лишь если она растет. Сейчас она падает, и перекупщикам невыгодно покупать квартиры. Возможно, некоторые просто ждут лучших времен, когда стоимость вырастет и они выгодно продадут жилье, — считает Нетронин.

Вместе с тем некоторые эксперты полагают, что при выправлении ситуации перекупщики вновь займут довольно солидную нишу на рынке. Как только недвижимость пойдет в рост, они начнут покупать. Дело в том, что при таком сценарии у населения деньги появятся не сразу.Ибо ипотечные программы и государственная поддержка населения по приобретению квартиры наверняка начнут действовать в массовом порядке не так скоро.

А вот главный специалист рынка недвижимости компании «Акрополь» Светлана Харсиева, напротив, считает, что рынок до кризиса практически на 50 % состоял из перекупщиков. Правда, предположить, когда они вернутся, Харсиева не решается.

- Могу предположить, что в ближайшее время произойдет небольшое понижение, но насколько, не могу судить. В то же время очевидно, что рынок нестабилен, и точно прогнозировать, куда он пойдет — вверх или вниз, я не могу, — говорит она.

Сейчас на рынке не ожидается ни бурного нашествия инвесторов, ни повального увеличения объемов строительства. Ценообразование в этой ситуации остается нестабильным — вопрос, кто и за счет чего его будет формировать, вызывает у разных экспертов совершенно противоположные точки зрения. Одни живут надеждами на ипотеку. Другие — на повышение спроса и объемов. Пока же все остается так, как есть.