Без риска и упрека

Страхование реанимирует спрос на ипотечные кредиты

Новую концепцию страхования ипотечных кредитов разрабатывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Для заемщиков, застраховавших кредит, организация предлагает снизить первоначальный взнос. При этом АИЖК до конца года намерено создать отдельную государственную компанию, страхующую предпринимательские риски банков и ответственность кредитополучателей.

По данным сетевого издания «Газета.ru», в текущем году рынок жилищного кредитования сократился из-за кризиса в 5,2 раза. Так, если в 2008 году ипотечных кредитов было выдано на 649,9 млрд руб., то по итогам этого года ожидаемая сумма не будет превышать 125 млрд руб. С точки зрения специалистов АИЖК, разработанная схема позволит увеличить доступность кредитования и гарантировать успешность сделки для всех ее участников. Концепция предполагает два варианта страхования. Либо заемщик страхует свою ответственность по ипотечному договору, либо он платит банку более высокую процентную ставку, и в этом случае страховку оплачивает кредитор.

Сегодня первоначальный взнос практически во всех банках составляет не менее 30% от стоимости жилья. АИЖК планирует снизить его до 10% — именно эта цифра, по результатам исследования агентства, наиболее доступна 80% потенциальных заемщиков. В документе отмечается, что страхование не будет превышать 0,5—0,8% от кредита.

- В принципе, неважно, кто покупает полис — заемщик или банк, который потом заложит эту стоимость в кредитную ставку, идея сама по себе хороша, — сообщил газете «Коммерсант» старший вице-президент Московского банка реконструкции и развития Андрей Шелковый. — Однако я не думаю, что за счет этого количество потенциальных заемщиков увеличится до 80%.

Создание АИЖК дочерней страховой компании (СК) предполагает страхование только части кредита. Аналитики отмечают, что переговоры ведутся уже несколько лет, однако раньше СК не были готовы страховать более 10% от стоимости кредита. Предполагаемый размер страхового покрытия в СК АИЖК будет составлять не менее 30% от цены недвижимости, но выплата осуществится только в том случае, если судебные органы официально зафиксируют убыток.

- Если нет убытка (например, если недвижимость продали по цене выше, чем долг заемщика), разница будет возвращаться заемщику, — уточняет «Газете.Ru» заместитель генерального директора АИЖК Леонид Векшин.

Инициатива агентства вызвала у аналитиков серьезные споры. С одной стороны, эксперты приветствуют появление на страховом рынке нового игрока, с другой — выражают сомнение в финансовой устойчивости СК АИЖК. Однозначно негативно оценивает новую схему страхования Министерство финансов, которое опасается, что внедрение подобной практики спровоцирует ипотечный кризис, подобный западному. Также не встретило одобрения у Минфина стремление СК АИЖК доминировать на рынке. Скептически относится к инициативе и Федеральная служба страхнадзора, которая полагает, что отсутствие диверсификации может привести к неплатежеспособности не только страховщика, но и материнской компании.

Большинство экспертов полагают, что функционирование новой схемы возможно только в том случае, если новая компания будет обладать достаточным объемом средств для оплаты рисков.

- Как показал опыт 2009 года, первыми, кто отказывается от выплат по ипотечному кредиту, являются заемщики с минимальным размером первоначального взноса, — объяснил РБК daily зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — В случае возникновения нового кризиса страхование таких кредитов не уменьшит, а, наоборот, увеличит риски банков, связанные с дефолтами заемщиков. Иными словами, зачем платить, если все покроет страховка?

Предполагаемый уставной капитал СК АИЖК в 1,5 млрд рублей аналитики считают недостаточным. Так, например, первый заместитель председателя правления ООО «Городской ипотечный банк» Руслан Исеев уверен, что капитал страховой компании необходимо увеличить минимум в 10 раз, чтобы программа эффективно заработала. Однако, если новая схема ипотеки получит одобрение наблюдательного совета, в который входят банкиры и страховщики, проект АИЖК начнут реализовывать уже в апреле-июне следующего года.

Татьяна Попова, генеральный директор ипотечной компании «Мост»:

- Новая СК на рынке — это хорошо: чем больше компаний, тем выше конкуренция между ними, тем дешевле их услуги для ипотечных заемщиков. Снижение процентной ставки может быть плюсом данной концепции — если так произойдет, это действительно увеличит количество заемщиков. Но дело в том, что заемщики в подавляющем большинстве слышат то, что им хочется. Поэтому очень велика вероятность того, что новая схема будет воспринята следующим образом: если я не буду платить, то банку за меня заплатят страховщики. (Это не пустые слова, а опыт, связанный с программой АИЖК реструктуризации долгов по ипотечным кредитам.) Сегодня время покупать, ниже, чем есть, цен не будет. Процентные ставки упали на докризисный уровень, и стоимость жилья снизилась на 40%. Как только банки начнут опять принимать справки о зарплате, а первоначальный взнос уменьшится до 10%, количество заемщиков увеличится в разы. Однако сегодня постоянно ужесточаются требования к предмету залога. Год постройки дома должен быть все моложе и моложе, при этом новостроек из-за кризиса будет введено мало. Таким образом, спрос будет превышать предложение.

Я с уверенностью прогнозирую рост цен. По моему глубокому убеждению, для того чтобы ипотека перестала быть роскошью, надо не ставки уменьшать, а строить в 10 раз больше, тогда жилье действительно станет доступным.

Анатолий Толстихин, директор по экономической безопасности ЗАО «Фирма «Культбытстрой»:

- Если говорить об изменениях, которые планируют утвердить в вопросах ипотечного кредитования, то я считаю, что это принесет свой позитивный эффект, однако не нужно его слишком преувеличивать. При классической схеме ипотечного кредитования страхование заложенной недвижимости воспринималось заемщиками как негативный фактор, ведь кроме обязательных ежемесячных платежей приходится аккумулировать средства для того, чтобы ежегодно или ежеквартально выплачивать премию по страховке. Новая концепция призвана упростить процедуру получения кредита, успокоить заемщика, но она даст скорее психологический, чем реальный эффект. Сегодня очень много говорится о разнообразных мерах по стимулированию строительства, но изменений, которые бы серьезно сдвинули рынок в сторону энергичных продаж, у нас пока что не происходит. Конечно, любые инициативы, направленные на уменьшение накладных расходов заемщика, безусловно, будут активизировать строительный рынок, но не настолько сильно, чтобы это было заметно в краткосрочной перспективе.

Алексей Додатко, заместитель председателя Красноярского городского Совета депутатов:

- Разработка подобной концепции свидетельствует о том, что государство продолжает выполнять функции генерального страховщика кредитного и финансового рынка страны. Мне кажется, что такие меры государственного регулирования вынужденные, так как напрямую связаны со слабостью финансового сектора. Фактически СК АИЖК продолжит логику мер государственной поддержки ипотечной системы, которая должна вывести ее на приемлемые общемировые стандарты и показатели. Государство остается важнейшим субъектом ипотечной политики и теперь, помимо институтов, связанных с сопровождением ипотечной сделки, создает институт страховой, который дублирует страховую коммерческую систему, предлагая более выгодные условия.