Заморозки не помогут снизить рост стоимости жилья
В этом году в Красноярском крае планируется построить более одного миллиона квадратных метров жилья. Эксперты предупреждают, даже если одномоментно увеличить объемы строительства в два раза, ажиотажный спрос и рост цен в регионе все равно не удастся погасить. И это притом, что уже сейчас в крае заметно увеличение активности ипотечного кредитования и наблюдается дефицит стройматериалов. Однако у краевой власти есть козыри в борьбе за панели и квадраты – проект создания агломерации, выравнивание объемов строительства в центре и территориях и малоэтажная застройка.
Выравнивание
Революция ожидается в 2017 году – к этому времени в регионе планируется вводить 2,6 млн квадратных метров жилья. Хотя, по словам первого заместителя губернатора Александра Новака, нужно стремиться достичь этих показателей раньше.
Власть стремится свести соотношение жилья, построенного на территориях и в Красноярске, к 40 и 60% соответственно. В прошлом году это соотношение равнялось 67,2% и 32,8% в пользу города. Задачи краевой администрации очевидны – сделать жилье более доступным для всех и по возможности корректировать его стоимость. Однако некоторые эксперты предупреждают: одним выравниванием различий в соотношении объемов строительства не обойтись – придется строить в разы больше. Правда, эксперты не называют конкретных цифр.
Возьмем Сосновоборск. По словам мэра города, за год объем ввода жилья возрос здесь на 260%, при этом стоимость одного квадратного метра также увеличилась в два раза. Ранее депрессивная территория теперь пользуется спросом и у красноярцев, и у жителей других территорий. В Красноярске, где вводится больше всего квадратных метров, также не наблюдается уменьшения спроса и снижения стоимости.
Для решения этой проблемы в Красноярском крае также решается вопрос дефицита стройматериалов. Власти надеются, что от недостатка цемента регион будет избавлен в будущем году, когда пройдет реконструкция цементного завода. Перекрыть дефицит по кирпичу планируют за счет использования других современных материалов и строительства кирпичных заводов в городах края.
Цены, перспективы и «ипотерапия»
По данным Счетной палаты, на начало этого года цены на жилье в Красноярском крае растут быстрее, чем в других регионах России. Красноярскстат констатирует – с декабря 2006 по июнь 2007 года средняя цена на одного кв. метр жилья в крае на первичном рынке возросла на более чем 20%, а в Красноярске – больше чем на 28%, на вторичном рынке – на 8,8% и 24,7% соответственно. Рыночные же цены на жилье в Красноярске растут более опережающими темпами. При этом темпы ипотечного кредитования показывают хорошие показатели – так, в позапрошлом году, по данным все той же Счетной палаты, было совершено около двух тысяч ипотечных сделок, в то время как в прошлом году – уже 9 тысяч. Стоит отметить, что серьезные разговоры про ипотеку начались в крае в 2002 году. Именно тогда банковское сообщество и власть сели за круглый стол и начали обсуждать перспективы этой сферы кредитования.
В 2004 году в краевые чиновники заявили, что намерены решить все проблемы с жильем через двадцать лет. В администрации края начались совещания с соответствующими инстанциями по отработке механизма кредитования. Планировалось, что будет ежегодно оформляться до 50 кредитов под 15% годовых сроком на 27 лет.
В 2005 году в администрации объявили, что в силу вступила социальная ипотека. Это означало, что работникам бюджетной сферы будут компенсироваться ставки по кредитам на приобретение жилья. Однако эти программы не могут охватить все слои населения. Потому проблема доступности жилья не была решена.
При этом уже в 2006 году власти заявляли, что к 2010 году доступность жилья сравняется с европейской. Именно такие показатели были заложены в среднесрочной программе краевого департамента строительства и архитектуры. К 2010 году в крае планировалось увеличить общую площадь вводимого жилья в год до 1,75 млн кв. м. Ожидается, что при этом возрастет коэффициент доступности жилья (он показывает, сколько лет потребуется семье, чтобы купить квартиру, если предположить, что все доходы семьи идут на покупку жилья). К 2010 году этот коэффициент, по мнению специалистов, должен составить 3,2 года (в Европе он равен трем годам). Что ж, ждать осталось недолго.
В прошлом году в администрации края сказали, что развитие ипотеки не может стимулировать рост цен на жилье. За несколько лет существования этого банковского продукта было выдано кредитов на общую сумму $1 млн. Правда, пока ипотека недоступна на первичном рынке. Именно это, кстати, и является фактором ее малого влияния на рост цен. Некоторые эксперты не отрицают, что при выходе на первичный рынок ипотека может оказать серьезное влияние на формирование цен, да и уже сейчас рассматривают ее как серьезный фактор в ценообразовании.
В 2007 году в крае случилось повышение (хотя оно было всегда, просто в прошлом году очень резкое) стоимости квадратного метра. Власти заморозили цены, договорились со строителями и риелторами. Однако такие действия были названы некоторыми участниками рынка популизмом. Строители обвиняли спекулянтов недобросовестном отношении. Спекулянты разводили руками и говорили – что ж вы хотите, мы же спекулянты. В конечном итоге рост стоимости жилья удалось лишь притормозить, но не остановить.
Как обуздать рост цен на жилье?
Коммерческий директор компании недвижимости «Гранта» Александр КОЛГАНОВ:
– Единственный механизм снизить цены на жилье – строить больше или создавать приемлемые условия для строителей. При этом надеяться на совестливость самих строителей – на то, что они будут соблюдать нормы рентабельности. У власти нет механизма прямого воздействия на этот процесс, у строителей – тоже. Глава компании не может отказать покупателю, даже если тот перекупщик и уже имеет пять квартир. Нет механизма. Сейчас на рынке выравнялись спрос-предложение, и рост цен остановился. Однако вложения в недвижимость по-прежнему являются единственно надежным способом сохранения денег. Эксперты говорят, что квадратный метр может немного и ненадолго подешеветь, но потом опять обязательно возрастет в цене. Не берусь предугадать. Очевидно, что равновесное положение на рынке достигнуто не за счет каких-то мер, принимаемых властью или строителями, а обусловлено объективной ситуацией. Например, нет былой волны ипотечного кредитования – платежеспособных клиентов стало меньше. Некоторые банки приостановили этот вид кредитования или сделали условия предоставления кредита жестче.
Директор строительной компании «Рострой» Владимир РЫКИН:<>
– На мой взгляд, у власти есть один рычаг влияния на ценообразование, который она не использует. Раньше земля распределялась среди жителей, не проводилось никаких конкурсов. Почему бы не использовать этот механизм и сегодня? Только выдавать или продавать по приемлемой стоимости не шесть соток, а полноценные земельные участки.
Некоторые скептики заявляют, что подобный опыт был и в российской действительности, но он носил негативный характер – некоторые коттеджи не были построены, другие не отличались оригинальностью или красотой. Но позвольте, ведь в то время перед людьми никто и не ставил четких архитектурных заданий, не требовал следования стилю. Можно ведь поставить такие условия, оговорить сроки строительства. Что касается проведения коммуникаций, согласен – это дорогостоящее мероприятие. Однако и здесь современные технологии предлагают ряд относительно недорогих решений. Например, вместо канализации можно использовать септики, провести воду с помощью скважин, а не тянуть трубу. Вопрос с электроэнергией также вполне решаем. На худой конец можно поставить дизельную станцию прямо во дворе. В любом случае в таком доме квадратный метр будет стоить существенно дешевле 50 тыс. рублей. И только таким образом удастся решить проблему доступности жилья.
Владислав КОРОЛЕВ, депутат Законодательного собрания Красноярского края:
– Государство может регулировать цены в каком-либо секторе экономики, только если оно тоталитарно. На мой взгляд, прямое регулирование в такой сфере, как строительство или недвижимость, невозможно в условиях рыночной экономики. Однако власти вполне по силам влиять на развитие сопутствующих отраслей – таких как производство стройматериалов. Если они будут достаточно развиты, то избыток производства усилит конкуренцию, цены упадут, что, соответственно, понизит и стоимость самого жилья.
Другая важная составляющая, на которую должна обращать внимание власть, – это создание инфраструктуры. Если мы будем создавать условия для водо- и теплоснабжения, подачи электроэнергии и так далее, то опять же стоимость квадратного метра снизится. Регулировать «рубильником» в нашей ситуации не невозможно, но не рационально.
Марк Захаров, "Вечерний Красноярск"
