Количество сделок по купле-продаже жилой недвижимости на душу населения в Красноярске сейчас выше, чем в Москве и других крупных городах. И это несмотря на то, что цены на жилье стабильно растут, а ипотека дорожает. Впрочем, эксперты полагают, что такая ситуация долго продлиться не может: стоимость квартир увеличивается несоразмерно росту доходов населения, и это в скором времени может привести к кризису на рынке жилой недвижимости.
Самые дорогие квартиры — в Северном и на Копылова
Как уже писал Newslab.ru, стоимость жилой недвижимости в Красноярске ежегодно поднимается на 10-15%. Этот год не стал исключением. По оценкам «Красноярского союза риелторов» («КСР»), цены выросли в среднем на 10% — с 50 тыс. руб. за кв. м в начале года до 55 тыс. руб. за кв. м в октябре.
Больше всего подорожали квартиры новой планировки. Средняя цена за квадратный метр жилья в новостройках в течение года поднялась на 13,8% и приблизилась к отметке 56-58 тыс. руб.
На втором месте «гостинки». Квадратный метр в них подорожал на 12% и стоит сейчас около 75-76 тыс. руб. Жилье в «хрущевках» подорожало менее всего — на 9,7%. Квадрат в них продают в среднем за 57 тыс. руб.
Цены на комнаты в общежитиях, начиная с весны, стремительно поднимались, однако в июне стали так же стремительно падать. Риелторы связывают это с тем, что люди начали активнее переселяться из общаг в нормальное жилье. От этого на рынке возник избыток общежитских комнат, и цены на них стали снижаться. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в общежитиях составляет менее 60 тыс. руб. (в июне — около 65 тыс. руб.)
Традиционно самые дорогие и востребованные в плане жилой недвижимости районы города — это Северный (часть, примыкающая к Взлетке) и район улицы Копылова. Средняя стоимость квадратного метра жилья на Копылова за год поднялась почти на 10 тыс. руб. и составляет около 60 тыс. руб., в Северном — на 6 тыс. руб. и составляет 56 тыс. руб.
Красноярцы предпочитают «однушки» и «двушки»
Как утверждают риелторы и строители, спрос на жилье в Красноярске продолжает оставаться очень высоким. Гораздо выше, чем в других городах и регионах страны.
— Для сравнения: в Красноярске на тысячу человек приходится 35 сделок по жилой недвижимости, а, например, в Москве только 8. Разница с Екатеринбургом и Новосибирском не столь ощутима, но все равно их жители не так активны в плане операций с жильем, как красноярцы, — говорит директор по маркетингу компании SM.city Александр Васильев.
По статистике Красноярского краевого фонда жилищного строительства, наибольшим спросом у красноярцев пользуется малогабаритное жилье. Так, 73% приобретаемых ими квартир — «однушки» (31%) и «двушки» (42%). Доля трехкомнатных квартир составляет 19%, а на более крупное жилье — 4 комнаты и более — приходятся оставшиеся проценты.
Более половины сделок по приобретению жилой недвижимости в Красноярске совершается с привлечением ипотечных кредитов. Спрос на них растет с каждым годом. Например, «Сбербанк» за девять месяцев этого года выдал на 15% больше ипотечных кредитов, чем за тот же период прошлого года.
Начальник управления ипотечного кредитования Красноярского краевого фонда жилищного строительства Ирина Селиванова отмечает, что по сравнению с предыдущими годами в Красноярске увеличился средний первоначальный взнос по ипотеке и, соответственно, уменьшилась сумма кредита. Кроме того, в этом году на красноярском рынке недвижимости резко сократился процент просроченной задолженности: в целом по России он составляет на сегодня 2,6%, в Красноярском крае — 1,9%.
— Если говорить о средних суммах кредитов, то пока что они у нас не достигли уровня докризисного — 2008 года. Тогда сумма ипотечного кредита в среднем составляла 1,5 млн руб. Сейчас — 1,28 млн, — говорит Селиванова.
Цены растут, ипотека дорожает
Президент «КСР» Валерия Шапран подтверждает, что интерес покупателей к рынку недвижимости пока остается стабильным, как со стороны инвесторов, так и тех, кто желает улучшить свои жилищные условия. Однако риелтор также отметила, что на рынке все острее обозначается негативная тенденция — дисбаланс между спросом и предложением.
— Тот спрос, который сейчас существует, не может быть полностью удовлетворен. Стоимость жилья, которую запрашивают продавцы, не соответствует покупательской возможности потребителей. И это несоответствие увеличивается — цены растут быстрее доходов людей. Если так пойдет и дальше, мы придем к тому, что рынок наполнится невостребованными объектами недвижимости, а их стоимость начнет снижаться. Это, в свою очередь, повлечет за собой выброс на рынок объектов, приобретенных в инвестиционных целях. Соответственно, возникнет еще больший переизбыток недвижимости и снижение цен на нее. Поэтому основные игроки рынка — строители, банки и риелторы — сейчас должны способствовать тому, чтобы текущая ситуация не развивалась. Рост цен нужно хотя бы приостановить, чтобы сохранить равновесие на рынке, — поясняет Шапран.
Одновременно с ростом цен на жилье дорожает и ипотека — практически единственный способ для большинства красноярцев приобрести недвижимость. Так, с 1 октября проценты по ипотеке повысил «Сбербанк» — лидер ипотечного кредитования в России, действия которого являются эталонными для многих других банков.
— Ставки нашего банка по ипотеке увеличились в пределах одного процента в зависимости от сроков, программ кредитования и т.д. Сейчас минимальная ставка составляет 11% годовых — по ипотечной программе с господдержкой, — уточняет руководитель Красноярского городского отделения № 161 «Сбербанка» Олег Михайлов.
По всем остальным ипотечным программам ставки «Сбербанка» доходят сейчас до 13% и выше. Средняя же ставка по ипотеке на местном рынке недвижимости составляет на сегодня 12,2% вместо 10,9%, которые были в первом полугодии 2012 года (оценка Красноярского краевого фонда жилищного строительства). По мнению экспертов, удорожание ипотеки может также привести к сокращению числа покупателей жилой недвижимости, особенно, тех, кто рассматривает ее в качестве объекта инвестиций.
Загородный дом по цене однокомнатной квартиры
В этом году в Красноярске, как никогда стремительно, развивалось малоэтажное строительство. Количество загородных поселков перевалило за 70, хотя еще в прошлом году их было немногим более 50. Впрочем, эксперты называют эти объекты загородными «псевдопоселками» — большинство из них представляют собой размежеванные бывшие колхозные поля, где можно приобрести только голый участок земли.
— Мы проанализировали ситуацию с загородной недвижимостью и вот что получили: готовых, построенных домов, предлагаемых к продаже, в окрестностях Красноярска менее сотни. Еще около пятисот продаются в стадии строительства. При этом в общей сложности подобных инвестиционных проектов задекларировано у нас более пяти тысяч, — говорит генеральный директор группы «Андрей Дубенский» Александр Билонов.
Из положительного эксперт отметил появление в этом году сегмента загородных домов, стоимость которых менее 3 млн руб. Это небольшие дома площадью до 100 кв. м.
— Ранее рынок загородной недвижимости у нас был представлен только домами площадью от 130-150 кв. ми стоимостью от 5 млн руб. То есть, теперь цена загородного дома фактически сравнялась с ценой однокомнатной квартиры в городе, — отмечает Билонов.
Вместе с тем, о массовом спросе на загородную недвижимость речи пока не идет. Эксперты даже затрудняются прогнозировать, когда рынок загородного жилья сформируется у нас как таковой. Развитие этого направления сильно тормозит необходимость строительства дорог и коммунальной инфраструктуры в окрестностях города.
