Недавно сразу несколько федеральных чиновников заявили — стоимость недвижимости достигла дна. Населению советуют — самое время покупать. В то же время квадратный метр стоит на рынке вовсе не столько, сколько он «должен» стоить. И дно — пока лишь предположение. Кто-то прогнозирует подъем, другие прочат еще более тяжелые времена. Генеральный директор компании «Культбытстрой» Геннадий Семеняков предлагает свои методы борьбы с кризисом.
Строительное дно
Геннадий Аркадьевич, как вы относитесь к высказываниям федеральных чиновников относительно строительного дна? Это актуально для Красноярского края?
Сегодня практически все предприятия строительной отрасли находятся на грани банкротства. Причина как раз в низких ценах. Мне не очень понятно, почему федеральные чиновники все как один приравнивают двенадцать поясов России к одному, когда говорят о «рекомендуемой» для строителей стоимости квадратного метра. Если в центре страны можно говорить о 30 тысячах рублей, то в Сибири это невозможно. У нас толще стены, больше материалов уходит. Существуют более высокие коэффициенты.
Но когда строителям пытаются навязать 30 тысяч… На мой взгляд, это может привести к банкротству всего строительного комплекса.
Но какая-то рентабельность же существует?
Недавно видел выкладки одного «аналитика», который утверждал, что рентабельность в строительных компаниях до кризиса была чуть ли не 700 %. Представляете! 700 %! Такого быть не может.
А сколько было?
Максимум 40 %. И, кстати, в ответ на ваш первый вопрос — отрасль по ценам действительно находится на дне. Но я смотрю на этот вопрос с другой точки зрения. Возможно, дно — прекрасная возможность для покупателей. Но как все это отражается на строителях? Компании работают не просто в ноль, но иногда даже в минус.
Возьмите наше предприятие. В течение года я не поменял ни одного станка, не купил ни одной машины. А вы представляете, что в строительстве обновление техники очень важно. Ведь у нас крайне тяжелые условия — техника работает и зимой в минус сорок, и летом в плюс сорок.
Более того, мы даже не можем отремонтировать производственные здания. Компания пытается делать все, чтобы как-то снизить себестоимость. Но все равно то, о чем говорят федералы — 30 тысяч за квадрат, — у нас не получается. Наш показатель — 36—38 тысяч за квадратный метр. Это стоимость, ниже которой никто не будет строить. Это смерти подобно для предприятия. Конечно, если опустить стоимость, то предприятие не уйдет сразу с рынка. Возможно, в таком режиме и просуществует от силы полгода, а потом все — коллапс, разорение.
Но вот вы говорите о том, что многие предприятия на грани банкротства, а есть конкретные цифры?
В первом квартале этого года в крае перестало существовать 1 100 строительных организаций из 4 800. Предполагаю, что во втором квартале уйдет с рынка еще столько же, если не больше. По сути, строительный комплекс медленно движется к уничтожению. И при этом любой «аналитик» упорно продолжает твердить — у строителей еще есть запас прочности. Потому цены можно опускать еще ниже. Нет, говорю я. Если опускаться еще, то просто строить будет не на что. Твердо убежден, вопрос о снижении стоимости сегодня вообще не должен ставиться.
И к тому же учитывайте, что происходит в других отраслях. От строителей требуют — снижайте. Но почему на 25 % взлетела стоимость электроэнергии? Цена металла возросла с начала года в два раза, не снижены цены на продукцию естественных монополий. А ведь мы пользуемся всем этим в строительстве. Мы вынуждены закладывать эти траты в ту самую стоимость. Как раз вот такой государственный подход меня и коробит, а точнее, его отсутствие. Большое внимание уделяется, например, металлургам. Пришли, поплакались в жилетку к правительству, и им тут же дали послабления. А отрасль, на которой все держится, оставили на произвол судьбы. Да еще и добивают. Как это назвать? Ведь именно за счет строительства, на мой взгляд, должен произойти выход из кризиса. Решил кто-то изменить технологию на производстве — нужно строить новый цех. Решили обеспечить жильем — строить. И так везде.
Нет никаких перекупщиков
В докризисные времена правительство края заявляло об одной себестоимости квадратного метра, а в реальности цена была выше. Кто виноват — строители, перекупщики?
Нет никаких перекупщиков. На рынке они занимали и занимают от силы два процента. Это мизерные деньги, которые не влияют на стоимость квадрата. Вся беда не в каких-то мифических посредниках, основная проблема в чрезмерных тратах на бумагу. Я говорю о всевозможных разрешительных документах. Раньше стоимость составляла 4—7 %, а сегодня все 20 %. Как вы думаете, такой скачок мог каким-то образом повлиять на снижение стоимости квадратного метра? Естественно, нет.
Почему энергетики увеличили цену технического присоединения к сетям, Водоканал увеличил цену на свои услуги? И это далеко не полный перечень — существует великое множество организаций, которые только и делают, что требуют, требуют, требуют. И это достаточно странно, ведь многие из них являются государственными учреждениями. Почему правительство говорит — снижайте стоимость, а само за счет своих же государственных подразделений делает все для того, чтобы это оказалось невозможным?
20 %, конечно, идут в стоимость квадрата.
Мы ведь сегодня сдаем дом, а нам говорят — переложи вот эти сети, вот эти и еще те. А еще лучше построй коллектор, подстанцию… Строители отвечают — так это же не относится к дому. А в ответ — переложи и все тут, а то не получишь технические условия. Вот ведь еще где себестоимость сокрыта. Честность — она ведь тоже на многое влияет.
Что же говорит федеральное правительство? Энергетикам и коммунальщикам тоже ведь развиваться надо. Вот они и развиваются, только не за счет собственной прибыли, а за счет строителей. Им повышать поборы можно, а нам что делать? Мы-то ведь можем лишь с населения брать деньги. Но если мы чрезмерно повысим стоимость, то покупать никто не будет.
А строители не развиваются?
Сейчас нет. Ведь вы поймите, что мы развиваемся а за счет прибыли. Стоимость квадрата — понятие расплывчатое. Вот если бы мы из этого квадратного метра забирали себе 50 %, тогда да. Строителей тогда бы можно было обвинять в сверхдоходах. Я уже говорил, что сегодня отраслевики в лучшем случае имеют нулевой результат. А многие уже и в минус уходят. Так продолжаться больше не может.
Новосибирские строители придумали, как сохранить вложенные в строительство средства — просто сдавать новостройки внаем до лучших времен. Возможен ли подобный сценарий в нашем регионе?
В нашей компании есть такая структура — кооператив «Культбытстрой-дом». Вот только не сильно туда люди стремятся. Аренда — не выход. Нужно стоимость ипотеки понижать. Не 20 %, а от трех до семи. Грубо говоря, если ты зарабатываешь рубль, плати три процента, два рубля — пять процентов и так далее. Это доступно.
Недавно губернатор края заявлял, что нужно снижать проценты по ипотечным кредитам до восьми. Как вы думаете, это вероятно?
Но ведь никто не снижает. Сказать — это одно, вот только есть ли у банков такой ресурс? Это у них надо спросить. Думаю, нужно было не вливать громадные средства в госбанки, когда грянул кризис, а создать ипотечный банк. Мы этого как раз не делаем.
Земли полно, но её нет
Можно ли за счет малоэтажного домостроения сделать жилье доступнее? Ведь декларируется, что некоторые коттеджные поселки строятся для среднего класса. Там и вправду стоимость квадрата ниже, но из-за метража стоит такой коттедж дороже, чем городская квартира.
Можно. Но только строительство должно быть массовым. У одиночных объектов стоимость может быть и в два раза выше. У нас, как правило, ничего нет: ни земли, ни разрешений… То, что строится сейчас, явно недостаточно для того, чтобы называть это явление массовым. Потому до сих пор собственный дом для многих остается роскошью, хотя на деле это действительно могло бы быть дешевле, чем городская квартира. Я в данном случае говорю действительно о доме в исконном понимании этого слова. Дач-то у многих наших жителей хватает, но это все-таки не то.
В Сибири нет земли?
Ну, вот в том-то и парадокс. Земли полно, но ее как бы и нет. Чтобы получить разрешение на строительство, столько предшествующих разрешений нужно получить. Для некоторых строительных организаций это непреодолимая преграда. Знаете, я бы посоветовал нашим высшим чиновникам сменить столицу, как в свое время сделал Назарбаев. Смотрите, Астана теперь шикарная столица.
Зачем?
А как раз затем, чтобы добиться того, о чем мы говорили. Думаю, это бы освежило чувства наших чиновников. И коррупция бы уменьшилась сразу. Ведь она не снизу идет, а сверху. А большинство проблем, в том числе и в строительной отрасли, связаны как раз с ней. И стоимость квадратного метра, и рентабельность. Все оттуда. Может быть, наши власти предержащие увидели бы наконец, из чего и как складывается цена квадрата на периферии — у нас в Сибири.
В малых городах стоимость квадратного метра ниже?
Да. Это объясняется многими факторами. Там все требования пониже, соответственно, и трат меньше. Просто чиновников там меньше. Я же не зря сказал, что столицу нужно переносить. К тому же очевидно, что там меньше спрос. Строителям приходится подстраиваться. Стоимость стройматериалов приблизительно везде одинакова, хотя на периферии можно и на этом сэкономить. А вот все остальное — земля, всевозможные взносы… Все это стоит дешевле.
Но вот когда начали говорить об агломерации, тут же в ближайших к Красноярску городах повысились цены на землю. Как вы думаете, могут вырасти цены и на квартиры?
Ну, вот государство декларирует же, что землю нужно дешевле продавать. К вопросу о ценах и себестоимости. Смотрите, строительная компания даже на этапе покупки земли теряет значительные средства. В зависимости от месторасположения земельная доля составляет от 10 до 15 %. Все это тоже автоматом входит в стоимость квадрата.
Что касается стоимости в малых городах… Никогда цены не сравняются. Это разные вещи — малый и большой город.
Но если агломерация и мы все будем вместе?
Не будет. Это закон.
Но вот недавно один из чиновников заявлял, что жилье в Богучанах стоит столько же, сколько в Красноярске.
Возможно. Но это лишь исключение из правил. Не знаю, чем это объясняется в конкретном случае.
Строить можно, но зачем?
До кризиса отраслевики заявляли, что край может сдавать в год до трех миллионов квадратных метров. Как вы считаете, это возможно?
Почему бы и нет. Моя компания может строить 300 тысяч квадратных метров в год. Причем все типы домов. Но вот пока мы этого не делаем. Строительный комплекс края силен и может выдавать такие объемы достаточно легко. Вот только зачем и насколько это оправданно? Пока говорить о том, что будет делать отрасль после кризиса, рановато. Поживем — увидим.
Могут ли такие объемы повлиять на снижение стоимости квадратного метра?
Я вот и сегодня не снизил объемы. А к снижению цены и три миллиона квадратов не приведет.
Но это же закон рынка: больше предложение — ниже цена?
Видите ли, в строительстве своя специфика. Возведение дома — это долгоиграющая пластинка. Год, два или даже три. Что будет, когда придет время? Уменьшится коррупция, чиновники станут предъявлять меньше требований? Вряд ли. Многое зависит от инфляции. Вот федералы говорят нам — инфляция будет на уровне 10 %. А я вам скажу — будет все 20 %. Как это отразится на стоимости квадратного метра? Очевидно, что таких цен, о которых заявляет правительство, не будет.
То есть они будут выше?
Безусловно. Это очевидно. Если кто-то не видит или не хочет этого видеть… Ну что ж тут поделать.
Какова динамика стоимости квартир за последние лет пять? Скакала или плавно шла вверх?
Плавно, а кто в этом виноват? Наше государство. Когда решили ввести ипотечное кредитование, то все сделали неправильно. Программа получилась односторонней. Разрешили покупать только готовое жилье, не долевое.
Что произошло на вторичном рынке? На стройках их не принимают. Бедные люди ринулись на вторичный рынок — покупать старые квартиры. Господа предприниматели, увидев такой ажиотажный спрос, тотчас же взвинтили цены. Поставщики стройматериалов, глядя на все это, тоже последовали примеру риелторов. Получилась некая цепная реакция. В итоге цены возросли процентов на тридцать. Что было делать строителям в этой ситуации? Тоже повышать? Или, как декларирует наше правительство, держать цену квадрата, несмотря ни на что? Вот и додержали. Теперь у нас кризис.
Так как же нужно было делать на самом деле?
Нужно было сделать ипотеку доступнее. Я в данном случае не о ценах, а о возможностях приобретения на рынке. Хочешь долевое — покупай, хочешь вторичное жилье — пожалуйста… Оказалось, что населению доступен всего лишь один сегмент рынка. Причем на риелтора ведь не надавишь — на них просто нет рычагов воздействия. Стройматериалы они не покупают. Всего-то нужно снять офис и набрать персонал. Вот если бы сделали ипотеку доступнее, у риелторов не было бы столько предпосылок для повышения цены.
Досье «ВК»
Семеняков Геннадий Аркадьевич
Родился 21 января 1937 г. в Красноярске.
Окончил Красноярский железнодорожный техникум. В 1980 г. окончил Красноярский инженерно-строительный институт, факультет промышленного и гражданского строительства.
В 1962—1984 гг. работал в строительных организациях Красноярского края: строительные объекты управления КЖД, сельхозстроительный комбинат.
С 1984 года работает на заводе «Культбытстрой».
В 1984—1985 гг. — заместитель директора по производству; главный инженер.
В 1985—1991 гг. — директор.
С 1991 г. — генеральный директор ЗАО «Культбытстрой».
Марат Винский, «Вечерний Красноярск»
