Пляски с недвижимостью

С экономической точки зрения российская недвижимость удивительна. Наверное, самая удивительная недвижимость на свете. Вот, например, факт: если поделить стоимость всей недвижимости страны на число ее жителей, выяснится, что мы уже догнали Америку. Вот сейчас, в кризис.

Иными словами, стоимость недвижимости, записанной на среднего россиянина, не меньше стоимости недвижимости, приходящейся на среднего штатовца. Притом что население России, если судить по доходам, беднее в 5—10 раз.

Задаваться вопросом о будущем отрасли, темпах строительства и грядущей цене квадратного метра сложно чрезвычайно. Сама действительность уже является посрамлением аналитиков: тот факт, с которого мы начали, в экономической теории вообще невозможен. Но так есть.

Занимательная статистика

Прежде чем глянуть на положение дел на лето-2009 в цифрах, напомним о нюансах отрасли. Которые и перечеркивают теорию. Здесь не работает привычная по учебнику динамика спроса и предложения. Студентов учат как? Если в какой-то отрасли намечается сверхприбыль, там падает спрос и растет предложение. Что, в свою очередь, опускает прибыли до нормальных и цены до равновесных. Если торговля бананами дает вдруг почему-то 100 % годовых, а норма прибыли в экономике 10 %, все кидаются торговать бананами, пока не собьют планку до 10 %. С жилой да и нежилой недвижимостью так не бывает. Прежде всего потому, что на пике строительного бума в 2008 году (уж если выход на советские темпы 1990 года считать бумом!) вводилось нового жилья лишь 2 % от уже существующего. Весь жилой фонд в России примерно 3 млрд кв. м, введено в 2008 году около 60 млн кв. м. Это менее чем полметра на человека и 2 % к уже построенному.

Как видим, предложение не играет главной роли в ценообразовании: стоимость рынка жилья — это прежде всего стоимость вторичного рынка. Сколько стоит сейчас вся недвижимость в России? По примерным подсчетам, 150—200 трлн рублей. Это 5—6 трлн долларов. Любопытно, что это в 4 раза больше, чем российский ВВП, и больше, чем рыночная капитализация всего фондового рынка.

Сравним с США. Там недвижимость превышает ВВП на 20—30 % и сильно уступает совокупной капитализации всех компаний. Примерно те же пропорции в большинстве развитых стран. Еще забавнее становится, если общую стоимость рынка соотнести с количеством населения. Там получается, что на среднего россиянина приходится кусочек недвижимости весом примерно в 40 тысяч долларов, а на среднего американца — в 60 тысяч долларов. Добавим, что ипотека хоть и сильно взвинчивает цены в России, но в процентном отношении ипотечное жилье — капля в море. А из 15—20 трлн стоимости американской недвижимости на ипотеку приходится чуть более половины. То есть это жилье, которое проживающим в нем не принадлежит. С учетом этого наш изначальный удивительный факт становится еще удивительнее: россияне по обеспеченности недвижимостью богаче американцев!

Но тут надо обязательно оговориться: это только в денежном пересчете мы обеспеченнее. В реальном метраже на среднего россиянина приходится 22 «квадрата», а на американца — 60. Но номинально россияне богаче, хотя и живут в 3 раза теснее. Воистину Россия — страна чудес.

Черный консенсус

Какие могут быть рациональные объяснения всей этой фантасмагории? Начнем с того, что российское жилье — это далеко не только жилье. Ну, вроде как нефть в мире — это не только топливо. Вот и недвижимость в РФ — это такой финансовый инструмент. По сути, заменивший национальную валюту в такой функции, как сбережение.

Деньги не сберегаются на депозите, что понимает любой россиянин, не проспавший последние 20 лет. Деньги с великим трудом и риском могут сберегаться на фондовом рынке, про труд и риск понимает любой, не проспавший 1998-й и 2008 годы. Взвинчивание цен на квадратные метры — следствие того, что финансовые потоки в стране вполне евростандартны, а капитализации экономики толком нет. Несмотря на рост фондового рынка РФ, один и тот же завод в России и на Западе будет отличаться в цене на порядок. Деньги гуляют страшные, и если сразу же не вымываются из страны, то складываются в «недвижку». Имеет значение и черное происхождение части капиталов: там, где речь идет не столько об инвестировании, сколько о легализации краденого, уместна любая цена. Стоимость метра накручивается, таким образом, коррупционным способом с двух сторон: со стороны предложения это откаты чиновникам, со стороны спроса — легализация, в том числе, примерно таких же откатов.

С национальными особенностями русского сбережения понятно, вопрос — что дальше? Черное предложение в альянсе с черным же спросом уже превратили жизнь в сказку, где русские пенсионеры номинально богаче американцев. Операция «Ипотека», стартовавшая где-то с 2005 года, окончательно сделала жилье недоступным, но обогатила застройщиков и их кураторов.

По логике вещей российской недвижимости полагается падать. Даже не падать — лететь со свистом. До каких-то более общепринятых соотношений и с ВВП, и со среднедушевым доходом. В итоге россияне номинально обеднеют, и сильно. Если ситуация склонится к американским стандартам, то минимум раза в два-три. Подавляющее большинство российских семей ведь толком не вложило ни во что, кроме недвижимости. Ну а жилье наконец-то станет доступным.

Делается все, чтобы этого не случилось. Ради удержания цен режется предложение. В 2008 году в Москве было построено 5 млн кв. м, в 2009 году будет построено 3,1 млн. Но вот уже в 2010 году — всего 1 млн, из них 730 тыс. кв. м составит жилье социальное, на коммерческий рынок не поступающее. Есть подозрение, что известный строитель Лужков вообще бы предпочел сейчас ничего не строить.

По уму и по совести цена обязана брякнуться. Но Россия остается страной чудес, и момент возвращения цен из полета на землю остается непредсказуемым и по теории не считаемым.