Андрей Пряничников: «Качество жилья — это качество жизни»

Жилищное строительство — как продуктовый ритейл: люди всегда будут нуждаться в продуктах и так же всегда — в жилье. Эти рынки бессмертны. Потому они и наиболее уязвимы для кризиса. Что сегодня происходит на рынке жилья, как обезопасить себя от недобросовестного застройщика — об этом наш разговор с руководителем Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Андреем Пряничниковым.

Разрешите построиться

Давайте для начала разберемся — за чем именно осуществляет надзор и что контролирует ваша служба?

Служба строительного надзора и жилищного контроля состоит, условно говоря, из трех инспекций. Первая — государственный жилищный контроль. Он осуществляет контроль за техническим состоянием жилого фонда, за предоставлением гражданам коммунальных услуг. Это его основная задача. Работа во многом состоит из рассмотрения поступающих от населения жалоб. Инспекторы проводят плановые и внеплановые проверки состояния жилого фонда.

Второе направление — государственный строительный надзор. Задача сотрудников — контроль в сфере нового строительства. После того как застройщик получает разрешение на строительство и ряд других необходимых документов и согласований, он регистрируется у нас (подает извещение о начале работ), и, пока объект не будет введен, все работы на нем под нашим надзором. На всех этапах строительства проверки на объектах осуществляют специалисты санитарного, пожарного, энергонадзора, проводятся надзорные мероприятия по безопасности труда и содержанию стройплощадок. Есть у них и еще одна функция — борьба с самовольным строительством. Руководствуясь соответствующими статьями Гражданского кодекса, мы имеем право привлекать к ответственности за незаконное строительство и реконструкцию независимо от поднадзорности объекта.

И третье направление — надзор за долевым строительством многоквартирных домов. Действует в соответствии с 214-ФЗ. Если содержание работы названных выше двух инспекций главным образом направлено на конкретный объект проверки, то этих инспекторов больше интересует финансовая сторона деятельности застройщика — привлечение и освоение средств на строительство. Все три направления объединены в службу, которая подчиняется напрямую председателю правительства края Эдхаму Шукриевичу Акбулатову. Наши территориальные подразделения находятся в Канске, Ачинске, Норильске, Дудинке, Минусинске — во всех крупных городах края и в поселке Тура. Все они выполняют те же задачи, что и наше головное ведомство.

Как вы делите функции с Ростехнадзором? Они ведь тоже строительной сферой занимаются.

Законодатель эти функции развел. Ростехнадзор занимается особо сложными объектами строительной сферы. Скажем, объекты до 100 метров высотой — наши, выше — их. Если до 10 метров заглублены в землю — под нашим надзором, глубже — в их ведении. Плотины и аэропорты — это Ростехнадзор.

Непросто... Как я понимаю, главный предмет контроля и надзора — качество?

Соответствие законным процедурам и, конечно, качество выполнения работ. По окончании строительства инспектор выдает заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, техническим регламентам.

Застройщики жалуются, что процедура получения разрешения на новое строительство очень громоздкая. Это так?

А вот посудите сами. Есть порядок подготовки и согласования индивидуальных правовых актов о предоставлении земельных участков для строительства на территории Красноярска. Он действует уже много лет. Сначала застройщик направляет заявление о предоставлении земельного участка в администрацию города. Его рассматривает архитектурно-планировочная комиссия (АПК). После согласования места размещения объекта строительства составляется соответствующий акт о выборе земельного участка. Следующий документ — проект распоряжения администрации города о предварительном согласовании места размещения объекта, очередное действие — утверждение акта о выборе земельного участка. Затем разрабатывается архитектурно-планировочное задание (АПЗ), на основании которого застройщик разрабатывает весь пакет проектной документации. Эти документы должны обязательно пройти экспертизу в ФГУ «Главгосэкспертиза России по Красноярскому краю» и КГАУ «Красноярская краевая государственная экспертиза». Если все в порядке и заключение экспертов положительное, администрация города издает распоряжение о предоставлении земельного участка и выдает разрешение на строительство объекта. Можно приступать. Ну а дальше, как я уже сказал, начинается зона нашей ответственности.

Строительство без опасности

С одной стороны, громоздкая схема, конечно, стоит застройщику времени и нервов. С другой — такой длинный путь от заявления до разрешения выполняет, видимо, роль дополнительной страховки?

Именно. Чем тщательнее контроль — тем выше безопасность. Я не стану приводить названия, но известны случаи, когда компании строили по поддельным разрешениям. Есть случаи, когда застройщик получает неполный пакет документов от госэкспертизы — и тем не менее получает разрешение на строительство от администрации муниципального образования.

Допустим, вы обнаруживаете нарушение — как вы можете его пресечь? Что грозит нарушителю?

Мы можем обратиться в суд с заявлением о приостановлении деятельности компании на объекте сроком до 90 дней. Беда в том, что суды часто принимают очень своеобразные решения. Опять же не стану называть компанию — мы дважды подавали в суд по поводу самовольного строительства, суд дважды принимал решение о штрафе в размере 50 тысяч рублей. Сами понимаете, это чисто символическое наказание за подобное нарушение.

По такого рода нарушениям, как самовольное строительство, возможно возбуждение уголовного дела?

Только при обнаружении признаков нарушений закона, подпадающих под действие Уголовного кодекса. Мы стараемся всегда быть очень осторожными с этим. Обвинить человека очень просто, но стоит подумать о последствиях. Кроме того, надо учитывать реальность исполнения предлагаемых мер. Я своим сотрудникам часто предлагаю такую задачку: вы составили протокол о нарушении — теперь представьте себя на месте судьи и скажите: приняли бы вы предлагаемую меру наказания? Иногда отвечают: «Нет, я бы не принял».

«Черные» и «белые»

Есть у вашей службы «черный список» недобросовестных застройщиков, компаний, которые нуждаются в особом отношении?

Это очень интересная тема. Два года назад мы решили посчитать — сколько по отношению к конкретным строительным организациям было принято мер, какие нарушения они допустили, какой брак. Завели отдельную табличку на каждую фирму. Когда стали анализировать полученную статистику, вышло: самые главные «бракоделы» — ведущие строительные компании с большими объемами строительства... Что, думаем, за ерунда?! А причина очень простая: кто строит один дом — у него и нарушений может не быть, а кто сдает ежегодно по 120 тысяч квадратных метров жилья, имеет нарушения, носящие системный характер, которых часто трудно избежать. Получается вот такая отрицательная статистика. Простая арифметика здесь не годится, она не дает реального представления о положении дел. Поэтому мы от такой методики отказались. Другое дело — невыполнение предписаний. Это мы фиксируем, и это дает более реальное представление о добросовестности или недобросовестности застройщика.

И какова реальность?

«Черный список» известен всем, кто хоть как-то имел дело со строительным рынком: «Красноярец плюс», «Стройтехника», некоторые другие недобросовестные застройщики. Убежден: все проблемы, связанные с ними, — это проблемы человеческого фактора. Они связаны в первую очередь с конкретными людьми.

С точки зрения потребительской строительный рынок представляется достаточно прозрачным. Зная историю компании, я могу определить — иметь с ней дело или нет. Это так?

Сложный вопрос. Прозрачность рынка очень сильно корректируют те, кто демпингует. Они играют на желании человека заплатить поменьше. Я прекрасно понимаю людей, у которых нет денег, а жилье нужно. Но дешевое жилье — это тоже страшно. Вот пример. На Грунтовой строились два дома — кирпичный от «Красноярца плюс» и панельный дом 97-й серии от КБС. Я был на митинге обманутых дольщиков — сегодня, когда пошла вторая волна, мне часто приходится с людьми разговаривать, какие-то разъяснения давать. Спрашиваю одну участницу митинга, которую обманул «Красноярец плюс»: «А что ж вы не купили квартиру в панельном доме у КБС? Давно бы жили уже». Она говорит: «Там дорого». Понимаете, кирпичный дом стоит дешевле панельного. За счет чего? Так ведь не может быть! Вообще, проблема дольщиков общероссийская, и недаром депутаты Законодательного собрания приняли в первом чтении закон о поддержке обманутых дольщиков. Не сомневаюсь — и во втором чтении примут. Во многих регионах такие законы уже действуют.

Не менее опасно покупать квартиры на стадии вбивания свай. Потребитель попадает в заложники. Строители — люди продвинутые, они находят массу вариантов договоров, которые не соответствуют требованиям 214-го закона, но люди подписывают такие договоры. Гражданский кодекс это позволяет, к сожалению. Здесь многое зависит от готовности человека получить какую-то консультацию, признаться, что он чего-то не знает. Прежде чем заключить договор — приди, позвони хотя бы. Наши специалисты, конечно, не скажут, плохая или хорошая компания, — нет у нас такого права. Но они скажут, как компания зарекомендовала себя на рынке, есть ли у нее разрешение на строительство, а вы уж сами сделаете вывод — можно ли с ней связываться?

Качественный сбой

Как кризис сказался на качестве строительства жилья?

А можно вопрос поставить по-другому?

Давайте.

Что такое качество строительства? Это очень глубинная тема. С точки зрения бытовой — это как наклеены обои, как побелен потолок, настелены полы, не криво ли стоит унитаз. А начинать-то надо не с этого. Качество жилья — это качество жизни. Где построен дом — вот с чего надо начинать. Дом стоит на магистрали, где вы дышите выхлопными газами, — это одно качество. Он расположен в зеленой зоне — другое. Ваш дом — жертва точечной застройки или он — часть жилого комплекса со всей инфраструктурой, построенного к тому же в Академгородке? Согласитесь, качество разное. Это первое.

Второе — как вы к своему дому подъезжаете? Там есть парковка? Удобно ли с парковки выезжать на улицу с оживленным движением — а других у нас теперь нет? И так далее. Обои можно подклеить, унитаз поправить, пол перестелить, а вот если дом построен там, где нечем дышать или куда невозможно подъехать, — это уже не исправишь.

Какие критерии качества жилья вы считаете основными?

Самый главный критерий — это надежность. При этом фактор надежности заметно влияет на стоимость. Движение в сторону удешевления проекта не всегда верный путь. Дорогой проект — размещение дома в зеленой зоне, удобные парковки, вся инфраструктура, дешевый — минимум благоустройства, удаленность магазинов, школ, детских садов, отсутствие инфраструктуры.

Надежность ведь во многом зависит от людей, которые дом строят. А это тоже влияет на конечную стоимость объекта.

Все правильно. Застройщик может использовать на объекте в качестве рабочей силы гастарбайтеров — а может привлечь высококвалифицированных строителей, чья работа обойдется на порядок дороже, но и качество будет другим.

Вернемся все-таки к кризису: как он повлиял на качество?

Кризис — это падение платежеспособности населения. Наверное, есть смысл говорить в целом — как это сказалось на строительном рынке. Изменилась структура спроса, эти изменения сказались на проектировщиках. Практически ушли из потребительской линейки однокомнатные квартиры площадью 70-80 кв. м — спрос на них сильно упал. Строители стали заказывать проектным институтам изменения в уже имеющихся проектах. Другим стал спрос на площади — вместо 200-300 «квадратов» теперь покупают квартиры площадью от 60 до 100. Снизились объемы вводимого жилья — до кризиса мы перевалили за миллион квадратных метров в год, теперь опустились до 800 тысяч.

Цены существенно изменились. Помните, конечно, время, когда квадратный метр жилья стоил 60-80 тысяч рублей — теперь реально купить по цене от 30 тысяч. Но, мне кажется, это — затишье перед бурей. Рынок сузился, жилья стало меньше, некоторые застройщики стали его придерживать в расчете на будущий рост цен. По прогнозам, году к 2013-2015-му ситуация на потребительском рынке стабилизируется, у людей накопится достаточное количество денег — и спрос на квартиры резко возрастет. Но жилья физически не хватит. И дело здесь не в застройщиках.

В ком?

Дом строится примерно два года. Но для того, чтобы его пустить в эксплуатацию, необходимы инженерные коммуникации, инфраструктура. Если сейчас люди, отвечающие за эти направления, не примут необходимых мер по созданию внутри районов развитой сети инженерных коммуникаций, если не упростят порядок выдачи разрешений на строительство, это может обернуться в будущем определенными проблемами. Спрос просто захлестнет, возникнет дефицит жилья, цены взлетят. Что такое в России дефицит — вы знаете.

Все-таки на ключевых показателях качества жилья и жизни, о которых вы говорили выше — выбор места, материалы и прочее, — как-то отразился кризис?

На выборе места, конечно, никак: большинство застройщиков получили разрешения на строительство задолго до этого. Единственное, что произошло, — застройщики стали менять на выделенных площадках конфигурацию жилья. Стали строить квартиры меньшей площади. Этому поспособствовали, кстати, государственные программы, направленные на поддержку строительной отрасли: строительство домов для Минобороны, для переселенцев из ветхого жилья.

Не отразился кризис и на привычных для Красноярска видах домостроения. Культбытстрой, «Сибиряк», ДСК-2 как строили дома 97-й серии, так и строят. Они их, конечно, модернизируют, разнообразят фасады, но по потребительским качествам это та же 97-я серия. То же и у других: если «Монолитхолдинг» заточил всю свою индустрию под монолит — он продолжает работать в прежнем режиме. За крупными фирмами — заводы, серьезное производство, они его перестраивать не станут.

Ваша сдача

Какова роль надзорных органов на стадии сдачи? Как я понимаю, комиссии по приемке готового жилья сегодня не существует.

Комиссии нет. Как я уже сказал, после регистрации объект строительства попадает под наш надзор. Формируется программа проверок. Мы ведем дом полностью — от котлована и свай до готовых квартир. Расписан по дням и часам весь график, когда на объект приходят инспекторы госпожнадзора, энергонадзора, санитарного, строительного надзора. Потом застройщик сообщает нам о готовности объекта, присылая извещение об окончании работ, после чего мы проводим итоговую проверку и в течение десяти дней должны выдать заключение — положительное или отрицательное. Ответственность персональная, каждый инспектор ее несет. Заключение — факт соответствия проекта фактическому исполнению.

Отрицательное заключение может сыграть решающую роль? Объект могут не принять?

Если есть отрицательное заключение — объект не должен получить в администрации муниципального образования разрешения на ввод и не должен быть зарегистрирован в регистрационной палате.

Если объект принимается, в этот момент ответственность переходит от стройнадзора к жилищной инспекции?

Раньше законодатель позволял строительному надзору работать в период, на который распространяются гарантийные обязательства. Теперь, после того как выдано заключение, представитель стройнадзора на объект зайти не может. С этого момента начинается зона ответственности жилищной инспекции. Она контролирует весь жилой фонд, вне зависимости от формы собственности. Она же проверяет управляющие компании, контролирует подготовку жилого фонда к зиме. Вот сейчас, как только закончится отопительный сезон, мы уже в мае начинаем готовиться к зиме.

Я правильно понимаю — если я считаю, что управляющая компания что-то делает не так или просто чего-то не делает, я могу обратиться в жилищную инспекцию — и мне помогут?

Да, если вы уже до этого обращались в управляющую компанию. Это — непременное условие.

Что изменилось или изменится с появлением саморегулируемых организаций в строительстве вместо системы лицензирования?

Я ожидаю большей ответственности. Система лицензирования в целом была не так уж плоха, однако лицензии выдавались по формальным признакам, и трудно было убедить лицензионный центр, в том числе и в Москве, о принятии мер по отказу в выдаче лицензий тем или иным застройщикам, неудовлетворительно работающим на строительном рынке, даже в судебном порядке. Формальный подход не давал возможности принять жесткие меры. СРО в этом смысле должны помочь.

«Известны случаи, когда компании строили по поддельным разрешениям»

Досье «ВК»

Пряничников Андрей Евгеньевич

Родился 12 декабря 1955 года в г. Красноярске. Окончил Красноярский политехнический институт в 1978 г. После окончания института работал мастером в строительном управлении № 20 КДСК-2, с 1980 по 1982 г. был секретарем комитета ВЛКСМ ДСК-2. Затем начальник строительной лаборатории, главный инженер Главкрасноярскстроя. 1988-1992 гг. — заместитель председателя райсовета народных депутатов, 1992-1995 гг. — администрация Красноярска, заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства, начальник государственного архитектурно-строительного надзора, позднее до 1998 г. — замначальника управления жилищно-коммунальной политики.

С 2002 г. возглавляет управление государственных инспекций надзора администрации Красноярского края, ныне — Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Почетный строитель России.

Женат, есть сын.