Облетают листья, дорожают метры

Осень — золотое время не только для продавцов школьной канцелярии и сельхозпроизводителей. После летнего затишья традиционно оживляются все рынки, и рынок недвижимости в том числе.

Ближайшие пара месяцев осени-2010 должны дать ответ на главный вопрос — начнется наконец рост цен на квартиры или снова будет отложен на год-другой. Недостатков в прогнозах экспертов по этому поводу нет. Все сходятся в одном — на докризисный уровень цена квадратного метра возвращаться не спешит.

Кризис миновал

Обвал цен на недвижимость продолжался полтора года — с той самой осени 2008 года, когда вдруг выяснилось, что мировой финансовый кризис Россию никак не минует. Тогда в нашем крае цена квадратного метра, по данным RID Analytics, только за три осенних месяца снизилась на 15 % — больше, чем в любом другом регионе Сибири. Правда, потом соседи нас догнали и обогнали — если общее падение средней цены квадрата в Красноярском крае за полтора года составило 14 %, то в Кемеровской области квартиры подешевели аж на 35 %. В результате Красноярск вышел на второе место в Сибири, уступая только столице округа — Новосибирску.

Эксперты отмечают, что сильнее всего кризис ударил по элитным квартирам, которые как начали дешеветь в сентябре 2008 года, так и не прекратили этого делать до сих пор. В среднем цены на них снизились на 20-25 %. А вот на типовые квартиры средней и дешевой категории в 2010 году цены начали медленно расти. За восемь месяцев этого года жилье подорожало в среднем на 6-8 %, что вполне соответствует уровню инфляции.

В результате к началу этой осени самые дешевые квартиры отстают от докризисных цен всего на 2-3 %, что позволяет риелторам говорить о начавшемся наконец подъеме рынка недвижимости.

Это подтверждают и статистики, фиксирующие в 2010 году рост числа сделок рынка купли-продажи жилья на 30-40 %. Оговоримся — речь идет в основном о вторичном жилье. Вкладываться в долевое и незавершенное строительство последние два года никто не спешит. Даже ипотечные кредиты люди берут в основном под «вторичку» — в нашем крае доля готового жилья в ипотечных сделках превышает 85 %. Впрочем, в последнее время соотношение стало постепенно меняться в пользу первичного жилья.

Ипотека потекла

Росту спроса на жилье, безусловно, способствует и расширившееся предложение на рынке ипотечного кредитования. Если в первые полтора года кризиса банки резко свернули свои ипотечные программы, то теперь их снова становится все больше. По последним данным исследования портала «Финансист» в Красноярске, ипотеку можно получить аж в трех десятках банков (правда, почти половина сделок по-прежнему приходится на Сбербанк), тогда как еще год назад и десятка вариантов не набиралось.

При этом предложения есть самые разные — с первоначальным взносом в 15 % и менее (у «Кедра» даже есть ипотека без первоначального взноса), со сроком выплаты в 20-25 лет (здесь отличился ВТБ, у которого одна из ипотечных программ на 50 лет рассчитана). Средняя процентная ставка при этом составляет 13,26 % годовых, но при желании можно найти и вариант на уровне 10-11 % (все зависит от размера первоначального взноса и срока выплаты). Кризисные предложения в 18-20 % сегодня вспоминаются с ужасом, и практически все банки предоставляют возможность перекредитоваться, если вы тогда вынуждены были пойти на эти кабальные, в общем, условия. Но и о заграничных 3-5 % за ипотечный кредит остается только мечтать.

Впрочем, есть и другая статистика, которая особо не радует ни строителей, ни банкиров: население продолжает наращивать накопления в банках. Только за первое полугодие 2010 года сумма сбережений в банках увеличилась почти на триллион рублей и достигла астрономической суммы в 8,5 триллиона. Население, очевидно, не верит, что кризис закончился, и не стремится вкладывать заработанные средства, в том числе и в недвижимость. И квадратные метры, предательски подешевевшие в первый год кризиса, сегодня уже не представляются надежным источником вложения средств для сбережения (как, впрочем, и наличная валюта).

Ждем инфляции?

Что же будет происходить на рынке недвижимости в обозримом будущем? Здесь есть разные прогнозы развития ситуации, но большинство экспертов сходятся во мнении, что средняя цена квадратного метра все-таки продолжит расти. До конца этого года рост может составить 5-10 %, в следующем году — еще 10-15 %.

На будущих покупателей жилья продолжают давить риелторы и строители, убеждая их, что на рынке сложилась уникальная ситуация, когда последние квартиры еще распродаются по кризисным ценам, а ипотека, напротив, уже возвращается на докризисный уровень. И как только на квартиры образуется массовый спрос — цена квадрата сразу возрастет, а значит, нужно не упустить момент. Впрочем, эти увещевания мы слышим уже примерно полтора года, и в них мало кто верит.

Опять же предложение первичного жилья на рынке ограничено — сейчас строители достраивают то, что заложили еще до кризиса, а новых строек в Красноярске практически не появляется. Правда, и надежды на то, что строители будут разоряться и продавать квартиры по бросовым ценам, не сбываются — все крупные красноярские компании пережили кризис без особых потерь и с оптимизмом смотрят в будущее.

Другим фактором, который может оказать более существенное влияние на рост цен, может стать, как ни странно это звучит, аномальная летняя жара в центральной России. Она спровоцировала засуху и неурожай, а главное — панику на потребительском рынке, которая пока отразилась в ценах на продукты питания, но на этом не остановится.

Цены на квартиры из-за отсутствия в магазинах гречки и удорожания муки вроде бы расти не должны, но люди, планировавшие покупку квартиры в ближайший год (или даже два года назад, но отложившие эти планы до окончания кризиса), тоже находятся в состоянии паники и неопределенности — а ну как к зиме в стране подорожает все, и квартиры в том числе? Так почему бы не приобрести квартиру уже сейчас, тем более дешевле, чем прошлой осенью, квартиры уже точно стоить не будут — с этим согласны все эксперты.

В общем, если вы не собирались приобретать жилье в ближайшее время — то и не напрягайтесь по этому поводу. А вот если собирались — есть смысл как минимум сесть и серьезно задуматься. Думать вообще полезно. Всегда.

Аркадий Баташев, «Вечерний Красноярск» № 36 (277)

Новости красноярского рынка недвижимости: строительство, ипотека, жилье