>
>
>
«Дома сдали, а школу с садиком забыли?!»: почему в Красноярске строят жильё без социальной инфраструктуры

«Дома сдали, а школу с садиком забыли?!»: почему в Красноярске строят жильё без социальной инфраструктуры

07.12.2021
7

С чего начинается стройка?

Первым делом нужен земельный участок, который должен соответствовать градостроительному регламенту — именно он определяет, можно ли построить здесь многоквартирный дом. Застройщик может как купить землю, так и взять участок в аренду под строительство многоквартирного дома — после сдачи дома земля должна перейти в общую собственность правообладателям жилых и не жилых помещений.

Также перед началом строительства застройщик должен получить официальное согласие ресурсоснабжающих организаций подключить свой будущий дом к коммунальным сетям: водопроводу, канализации, электроснабжению... Затем проектная документация на дом должна пройти экспертизу: эксперты проверят, надежным ли будет здание, соответствует ли оно санитарным требованиями и все ли коммунальные сети к нему будут подключены.

Если всё хорошо — разрешение выдается, можно приступать к строительству. Если же экспертиза нашла недостатки, их придется устранять и подавать исправленную проектную документацию на новую экспертизу.

Я еще слышал, что нужны общественные слушания?

По общему правилу — проводить их необязательно, но есть ряд исключений. Дело в том, что в Красноярске, как и в любом городе, есть генеральный план территориального развития — по сути, самый главный документ, где прописано всё, от теплосетей и дорог до школ и спортивных объектов.

Любой застройщик, планируя свои жилые комплексы, должен вписываться в «Правила землепользования и застройки города Красноярска» («ПЗЗ») — более детальный регламент, чем генеральный план. Скажем, нельзя располагать дома ближе, чем на шесть метров от городских дорог, «красных линий застройки».

Расстояние от домов до дороги строго регламентируется генпланом города

Но при этом в Красноярске можно найти улицы, где дома стоят в пяти или даже в трех метрах от дороги. Это и есть то самое исключение: если застройщик понимает, что его проект по объективным причинам будет нарушать «ПЗЗ», он обращается в муниципалитет и они организуют публичные слушания. И проектировщик, и застройщик должны убедить комиссию, что для отклонения есть веские причины.

Какие? Например, если на выбранной улице все дома исторически строятся не в шести метрах от дороги, а в четырех — потому что улица появилась тогда, когда действовали совсем другие нормативы. Или, после проведения инженерных изысканий, выявляются неблагоприятные факторы для строительства.

Нередко комиссия в таких случаях разрешает отклоняться от «ПЗЗ». А вот генплан отклонений не допускает.

А нельзя построить и дом, и новую дорогу к нему? Например, проложить ее на ненужном пустыре

Все городские дороги заранее определены в генплане, и просто так сделать еще одну нельзя — ведь, помимо прочего, дороги выполняют роль «красных линий», разделяющих город. Дорожной сетью занимается администрация города, которая нанимает специализированных подрядчиков для строительства новых и реконструкции существующих магистралей.

Застройщик же имеет право действовать только в границах своего участка и ни метром дальше. При этом на его участке, строго говоря, не может быть дорог — лишь проезды от дороги во двор дома.

Казалось бы, что мешает сделать на пустыре дорогу?.. Только тот факт, что застройщик не имеет права выходить за границы своего участка

Как итог, если рядом с ЖК неудобная или плохая дорога — вполне возможно, что застройщик при всем желании не вправе ее трогать, потому что там не его участок. А вот требовать от городских властей новых дорог очень даже нужно: в их ведении и генплан, и «ПЗЗ», и мероприятия по его исполнению.

А что с социальными объектами? Хочу новую школу рядом с новостройкой!

В генплане, помимо прочего, есть «Схема объектов образования, здравоохранения, культуры, физической культуры и спорта, рекреации». Кроме того, по ссылке можно посмотреть, где и какие социальные объекты в городе запланированы к строительству и на какой стадии это самое строительство находится. При этом, строго говоря, застройщиком школ и садиков является город, финансируя за счет местного бюджета строительство объектов, а та или иная компания выполняет лишь роль подрядчика.

Где, когда и какой строить социальный объект в городе — определяется муниципальной властью.

Для этого необходимо:

  • выделить земельный участок из муниципальной земли;
  • найти в бюджете деньги на строительство — возведение школы обходится примерно в 1-1,5 млрд рублей;
  • выбрать того, кто школу построит — администрация объявляет тендер, на который заявляются застройщики: тот, кто предложит меньшую цену, заключает контракт на строительство.

Сам по себе застройщик не имеет права заниматься строительством школ — просто потому что у него, очевидно, не может быть муниципальной земли в собственности. Но он может заявиться на тендер, объявленный мэрией, и стать официальным подрядчиком на строительстве.

Школу в микрорайоне Нанжуль-Солнечный строила компания «Сибиряк» — как и все дома микрорайона. Но это скорее исключение
Автор: Иван Митрошенков, источник: карты 2GIS

Для примера можно взять новый красноярский микрорайон Нанжуль-Солнечный. Там городом было заранее запланировано строительство школы и двух детских садов, поскольку микрорайон возводился в чистом поле и нуждался в инфраструктуре.

Местные дома строила компания «Сибиряк», и она же выиграла тендер на строительство школы. Так было удобнее для всех — раз компания и так пригнала строительную технику и привезла рабочих, почему бы ей же и не заняться социальной инфраструктурой?

Поскольку бюджет города не бесконечный, в возведении объектов социальной инфраструктуры хорошо помогают нацпроекты — в этом случае деньги выделяются не из муниципального, а из краевого или федерального бюджетов. Детские сады могут строить в рамках нацпроекта «Демография», а школы — в рамках нацпроекта «Образование».

А нельзя как-то ускорить процесс появления новых школ?

Не так давно в Красноярске такой способ появился: город и застройщик могут обменяться друг с другом земельными участками. Застройщик получит землю из муниципальной собственности, а город — возьмет для строительства школы участок там, где она нужна жителям.

Как-либо по-другому город получить землю не может: изымать её из частной собственности можно только под строительство дорог и линий электропередач.

На Мясокомбинате сейчас строят большую школу — общей стоимостью 1,8 млрд рублей. Обычные школы «стоят» в среднем 1-1,5 млрд. Поэтому ни один застройщик не станет возводить такое на свои деньги.

Например, в микрорайоне «Образцово» этой осенью как раз произошла мена земельных участков. Для обмена потребовалось уладить множество нюансов. И теперь в 2023 году начнется возведение школы на 1280 учеников по типовому проекту — последний уже успел пройти госэкпертизу и получил одобрение в министерстве строительства.

«В Красноярске такой механизм применяли впервые, его реализация осложнялась рядом правовых и экономических нюансов. В сентябре сделка вышла на финишную прямую: с собственником двух участков в ЖК „Образцово“ — компанией ООО „Кредитстрой“ — был подписан договор. Вместо них компания получила равнозначные земельные участки в других районах города», — рассказали в пресс-службе мэрии.

Почему не делать так чаще, ведь школы и садики людям очень нужны?

Все не так просто. Конкретное место размещения школы или садика определяется «Проектом планировки и межевания территории» — это документ городского планирования. Только город принимает выполненную проектировщиком работу, утверждая проект.

Далее город принимает решение о строительстве школы именно в этом районе по ряду объективных причин и в рамках бюджета. Но если земля под школу частная, то у города только теперь появилась юридическая возможность эту землю выменять с частником на добровольной основе. Раньше такой механизм в городе отсутствовал. Сам по себе процесс долгий: договориться, размежевать, оценить, обменять. На это могут уйти месяцы, если не годы.

По этой причине город старается строить школы в первую очередь на муниципальной земле — это намного проще, ведь у застройщиков микрорайонов чаще всего земля муниципальная, переданная им в аренду под строительство домов. В таких случаях всегда есть участок земли, оставленный для строительства школы и не переданный застройщику. Если же школа еще не строится — значит, у города еще не подошла до нее очередь. Например, на Взлетке есть несколько пустых участков муниципальной земли, зарезервированных под школы.

Красноярск постоянно развивается, и горожане могут повлиять на этот процесс через публичные слушания

Но в то же время есть районы, где муниципальной земли нет, а школу строить очень нужно — например, такая проблема есть в Академгородке. Здесь у города практически не остается прописанных механизмов, как можно построить школу. Собственно, по этой причине в России и развивается механизм реновации больших частных территорий через так называемое «Комплексное развитие территорий» — земля в этом случае изымается в пользу города и передается в аренду под строительство. Но, опять же, как и мена земельных участков, эта практика очень молодая и пока что широко применяется в основном только в Москве.

Красноярск, тем не менее, постоянно развивается: что-то в краевой столице и крае продвигается быстрее, чем в других регионах, а что-то медленнее. Например, мену земельных участков в других субъектах РФ стали применять намного раньше. Стоит помнить, что мнение горожан всегда учитывается на публичных слушаниях, а потому на них нужно обращать внимание — ведь там утверждаются градостроительные регламенты, по которым развивается Красноярск.

Можно надеяться, что строительство социальной инфраструктуры в Красноярске ускорится в ближайшие годы. Этому способствует не только появление практики мены земельных участков, но и то, как был сформирован краевой бюджет до 2024 года — значительные расходы отводятся на строительство школ и садиков через выполнение нацпроектов.

Интернет-газета Newslab, фото Алины Ковригиной

Рекомендуем почитать