Осторожными шагами
«Апартаменты — это такие же квартиры, только дешевле и на них можно зарабатывать». Примерно так несколько лет назад рекламировали первые в России апарт-комплексы. Был период, когда каждое «бесхозное» здание бывших гостиниц, общежитий, даже заводов в Москве и Санкт-Петербурге переделывали в апартаменты. Потому что модно, необычно, такие строения имели, как правило, хорошее расположение, а статус нежилого позволял не соответствовать различным строительным нормам и инфраструктуре. В Красноярск модное столичное веяние заходило осторожными шагами и широкой популярности так и не снискало.
«Был всплеск интереса к апартаментам в 2018 году, когда вводился „Парк-Сити“ на Партизана Железняка, — говорит специалист по недвижимости Сергей Абашкин. — Они были амбассадорами, им же первым пришлось преодолевать скепсис покупателей. Хорошо объект начал продаваться только перед самой сдачей в эксплуатацию, до этого инвесторы осторожничали. Потом сработала реклама из серии: вложись в апарт-отель и получай деньги со сдачи в аренду, ничего не делая. Для этого есть управляющая компания, которая выступает посредником. Многими инвесторами стали физические лица».
На сегодняшний день из всех 400 помещений 11-этажного комплекса «Парк-Сити» на ЦИАН продается только одна студия (за 29 квадратных метров собственник просит без малого 4 млн рублей). В отличие от другого амбициозного проекта — ЖК «Апарт-комплекс Сады» в Октябрьском районе: здесь из 200 апартаментов прямо сейчас выставлены на продажу 29, и это самое большое предложение на рынке. Большинство — без ремонта с уровнем отделки «вайт-бокс», но есть и меблированные. Тут на те же 4 миллиона можно купить двухкомнатное помещение со всеми признаками квартиры. Разбег стоимости квадратного метра в «Садах» от 74 тысяч рублей до 115 тысяч.
Проект был основан на переделке старой «заброшки»: когда-то это здание должно было стать медицинским учреждением, но много лет портило вид жителям района. Объект введен в эксплуатацию в прошлом году, эксперты рынка говорят, что распродавался он не быстро, несмотря на близость к Николаевской сопке и к корпусам СФУ.
За что заплатили, то и получили
«Когда апарт-комплексы только появились в России, их слишком активно рекламировали „из каждого утюга“, — говорит Сергей Абашкин. — Работая с возражениями покупателей, агенты приукрашивали преимущества такой формы недвижимости и не делали акцент на недостатках. Поэтому сложилась иллюзия, что апартаменты — это просто подарок, решение всех проблем только за меньшие деньги. Потом выяснилось, что „за что заплатили, то и получили“, пришло разочарование, появились сотни роликов в интернете: не покупайте апартаменты, пока не посмотрите это видео. Риелторам стало менее приятно работать с продуктом, которому подмочили репутацию».
Минусов у апартаментов, действительно, немало, и пресловутая невозможность оформить прописку — лишь одна из них. Здесь надо упомянуть и о неопределенном до конца юридическом статусе, не действующих нормах СанПиНа и Жилищном кодексе, и о совсем других, коммерческих, тарифах на коммунальные услуги. Закон о тишине на такую недвижимость не распространяется, зато разрешена коммерческая деятельность, поэтому в Москве или Новосибирске, например, житель апарт-дома легко может обнаружить у себя за стенкой квест-комнату, коворкинг или шоурум маленького бренда. Еще один момент — более высокие налоги при пониженной ликвидности.
И всё же покупатели среди красноярцев нет-нет, да находятся. Во-первых, потому что встречается привлекательная цена. Во-вторых, из-за ограниченного предложения.
«На сегодняшний день в Красноярске есть два вида апартаментов: новые от застройщика („Золотое сечение“, „Парк Сити“) и старые здания, которые инвесторы переделали под этот формат. Но таких предложений в городе тоже немного: например, дом на Ленинградской, 42 или на Свердловской, 49в, — говорит Юрий Матвеев, эксперт по недвижимости компании „Этажи“. — Покупают такой формат недвижимости как юрлица, так и физлица, но апартаменты не являются альтернативой обычным жилым многоэтажкам, поэтому они дешевле».
От подвала до бального зала
Не работает рынку на руку и то, что оправдываясь низкой ценой под этикеткой апартаменты, часто продают странные и неприглядные объекты: полуподвальные этажи, бывшие офисы, кухни общежитий, неузаконенные пристройки, гаражи и прочее.
Зато если апартаменты красивые и качественные, то и цена их начинает приближаться к рыночной стоимости квартир. Самым рекламируемым прямо сейчас объектом является строящийся дом в ЖК «Золотое сечение». Стоимость помещений в 17-этажке зависит от класса апартамента (люкс, бизнес, дизайн и комфорт) и варьируется от 110 тыс. рублей до 123 тыс. рублей за квадратный метр. Что, по мнению экспертов, является средней ценой для многоквартирных жилых домов в Красноярске. Но застройщик уверен, что его недвижимость этого стоит, потому что предоставляет дизайнерские планировки, красивые общественные пространства и хорошее расположение.
К тому же их предложение уникально, конкурентов почти нет. Как сообщил Newslab представитель отдела продаж одного из крупнейших застройщиков региона, строительство апартаментов в ближайшие годы они начинать не планируют.
«Мы рассматривали такую возможность, изучали рынок, но отказались от этой идеи. Потому что такая форма недвижимости не предполагает возможности оформить ипотеку, а большинство сделок на рынке новостроек — это ипотечные сделки, — говорит собеседник Newslab. — К тому же покупатели не смогут использовать материнский капитал. Нам, как и большинству наших коллег, просто невыгодно начинать такой проект, он не окупится».
С 2022-го года в Госдуме РФ поднимается вопрос о необходимости принятии закона об апартаментах. Какое-то время это давало надежду собственникам, что их помещения приравняют в статусе к квартирам, но недавно стало понятно, что этого не произойдет. Законотворцы однозначно дали понять, что апартаменты останутся нежилым фондом (со всеми вытекающими), даже если закон будет принят в ближайшее время.
Анна Козлова специально для Newslab
