Рост рынка для традиционного понятия летнего сезона сейчас действительно высокий. Люди активно продают, покупают, пользуются различными ипотечными программами. Если ориентироваться на июль прошлого года, то мы видим примерно двукратный рост рынка. Событий, влияющих на рынок сейчас много. Начиная с повышения ставки Центробанка, действия различных субсидированных программ, резкого роста курса валют. Все эти события в комплексе приводят к очень высокому росту спроса.
Ставки вверх
Если говорить подробнее об этих факторах, одним из драйверов повышения спроса в середине лета послужило увеличение ключевой ставки ЦБ. Уже за 2-3 недели до их июльского решения по мере появления подобных прогнозов в СМИ, мы отметили значительное увеличение входящего потока среди желающих купить. Июль закрыли с рекордным значением одобренных ипотек. В этих условиях некоторые продавцы пробовали повысить цены на 3-6 %. И, конечно, наиболее бюджетные варианты быстро уходят в сделки во всех сегментах недвижимости.
После июльского повышения до 8,5 % руководство Центробанка, не дожидаясь заседания 15 сентября, резко повысило ставку еще на 3,5 п. п. Это достаточно много для нашей сферы.
По сценарному планированию компании «Этажи» повышение ставки на 1 % приводит к сокращению активности на рынке на 7 % в течение следующих трех месяцев.
В сегодняшних условиях через 2 месяца можно ожидать снижения спроса до 20 %. Но на льготные госпрограммы, действующие на квартиры и дома от застройщика это не влияет, они остаются без изменений.
Поэтому сегодня мы видим некое вымывание спроса, покупатели стараются успеть купить жилье пока действуют их одобренные по старым ставкам кредиты. Крупные банки приняли решение не поднимать свои ставки до вторника 22 августа, одобрение будет действовать три месяца. Последние дни в нашем ипотечном департаменте и в банках большой ажиотаж.
Пока в тренде вторичка
С начала года мы фиксировали рост интереса красноярцев к вторичному жилью. Эта тенденция диктует корректировки в ценах: по нашим данным, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке с начала этого года выросла на 11,2 % (на 13,7 % за год), новостройки — всего на 2 % (на 6,25 % за год).
Квартиры в новостройках, даже с учетом субсидированных льготных ставок, были менее доступны красноярцам из-за дорогостоящих вложений на ремонт и на оплату аренды, в случае если дом еще не сдан. Сейчас часть покупателей переориентировалась на более дешевые вторичные квартиры с готовым ремонтом и быстрым переездом. Но чем больше покупают вторички, тем меньше остается предложенных объектов для выбора, что тоже дает подобную реакцию на ценообразование.
После поднятия ставок до 14,5-15 % мы ожидаем перетекание спроса на новостройки.
Загородный спрос остается стабильно высоким
Подходит ли загородный рынок для инвестиций?Также в июле выросло количество желающих переехать за город. Доля сделок в сегменте загородной недвижимости растет с начала года. Если в январе она составляла 14 % от общего количества, 65 % приходилось на вторичную недвижимость и 21 % — на новостройки, то сейчас доля спроса на загородную недвижимость выросла уже до 20,9 %. В августе доля спроса на это направление продолжает расти и вполне может превысить 25 %.
Потенциал загородного рынка очевиден. Согласно исследованиям «Дом.РФ» и ВЦИОМ, почти 70 % семей в стране хотели бы переехать в частный дом. Застройщики малоэтажных домов также видят этот тренд, предлагают все больше интересных функциональных проектов. Банки активно кредитуют как самих застройщиков, так и охотно внедряют субсидированные программы на загородку для потребителей.
Зависимость ежемесячного платежа и сегмента рынка
Если сегодня сравнить ставки по всем сегментам рынка, что покупатели могут купить себе при одинаковом ежемесячном платеже около 34 000 рублей в месяц при одинаковых вводных по сроку ипотеки, то на вторичном рынке получится взять кредит около 3600 000 рублей, по госпрограмме на новостройку это уже на 1300 000 больше — 4900 000 рублей, а по семейной ипотеке, условия которой расширены еще на миллион больше — 5900 000 рублей.
На загородном рынке по сельской ипотеке 3 % при аналогичном ежемесячном платеже объект можно выбрать до 8000 000 рублей (здесь есть ограничение по максимальной сумме кредита до 6 000 000 рублей, в случае если этого лимита не хватает, займ могут оформить оба супруга). Это совершенно разные продукты, которые можно купить, при этом для конечного покупателя это одинаковый платеж в 33-35 тысяч рублей. В связи с повышением ставок на вторичку отрыв выгоды других сегментов жилья будет еще больше.
Что будет дальше
Многие банки уже повысили ставки на 0,7-1 % ещё в конце июля. И на 1,5-2 % на прошлой неделе. Что это значит для покупателей? При сохранении комфортного или максимально возможного для семьи ежемесячного платежа «тело» кредита уменьшилось на 700-900 тысяч рублей, то есть примерно на 15-20 % от квартиры. Покупатели теперь вынуждены искать либо больший первоначальный взнос, либо увеличивать ежемесячный платеж. Срок одобрения на ипотеку сейчас многие банки сократили с трех календарных месяцев до одного. И все люди, которые получили одобрение на старых условиях, в течение августа активно будут выбирать себе объекты.
Мы ожидаем очень горячий сезон. Август и сентябрь скорее всего станут пиком спроса в этом году. Потом ожидаем небольшое затишье. Все будет зависеть от дальнейших действий ЦБ. Ранее много лет пик продаж приходился на ноябрь-декабрь. Из последних трендов также можно отметить высокую скорость принятия решения, сейчас этот показатель находится в пределах 6-9 дней. Тогда как ранее покупатели спокойно выбирали объекты более месяца.
В целом сейчас можно говорить о переходе рынка недвижимости от понятия сезонности к понятию событийности. Рынок теперь больше привязан к таким событиям и факторам, как рост «ключа», курс валют, программы господдержки и, конечно, геополитические события.
Реклама. ИП Мишуров Виктор Александрович. LdtCKdT1J
