«Cпорные земли»
В Красноярске за последнее время в суде рассматривается уже второе дело «о спорных землях». Первый процесс поставил под вопрос реализацию амбициозного проекта «Новоостровский» строительной компании «Сибиряк» на месте бывшего завода комбайнов. Теперь под ударом оказалась компания «Арбан» с планами по развитию жилого района «Портовый» на территории бывшей судоверфи.
В обоих случаях инициатором иска выступила прокуратура. Но, при кажущейся похожести ситуации, она все же другая. Главная претензия к «Сибиряку» — неправильная приватизация земли, а у «Арбан» — земельный участок был приобретен на свободном рынке у частных лиц.
«Исходная юридическая информация получается разной. У „Сибиряка“ в качестве спорного рассматривался вопрос первичной приватизации земельного участка. Мы же свой не приватизировали, а купили участки, которые уже были несколько лет в свободном обороте. Приватизировала землю АО Красноярская судоверфь, ныне ликвидированная, потом земельные участки несколько раз меняли собственника, все регистрировалось. Администрация сейчас вместе с нами является ответчиком», — комментирует директор по продажам и маркетингу «Арбана» Ирина Одинец.
На этапе покупки земли никаких проблем не предвиделось. Сделка была проведена с помощью кредитных средств, и ее изучали федеральные эксперты банка «Открытие», оценивавшие все риски.
Красноярским застройщикам такой подход прокуратуры кажется опасной тенденцией. Дело в том, что большая часть новых районов в городе возводится на месте старых производств. Это Южный берег, Тихие Зори, Мичуринские аллеи, Образцово и многие другие. Как проходила их приватизация, не всегда понятно. Получается, практически любой участок может стать спорным, и прокуратура потребует возвращения его государству?
Но ведь эти действия идут вразрез с тем, что буквально недавно обозначал президент РФ Владимир Путин на заседании коллегии Генпрокуратуры. Он говорил, что ни о какой деприватизации экономики в стране не идет речи. Работа прокуроров может быть оправдана только в том случае, если активы были приобретены в обход, с нарушением закона и используются во вред государству.
«При этом подчеркну: в каждом таком случае действовать нужно строго по закону, в рамках четких правовых процедур. Прошу жестко пресекать попытки использовать полномочия прокуратуры и других правоохранительных органов в корыстных целях, для давления на бизнес, участия в хозяйственных конфликтах, за которыми стоят недобросовестная конкуренция, разного рода схемы по переделу собственности», — требовал глава государства.
Школа и детсад за счет застройщика
Одна из претензий по обоим спорным участкам — отсутствие социальной инфраструктуры. Это общая беда многих новых красноярских районов.
Что застройщик делать обязан, а что — нет?Проблема состоит в том, что дома строят застройщики, а обеспечить людей, которые будут там жить, достаточным количеством мест в школах и детских садах должно государство в лице города. Строительство таких объектов — дело затратное, а потребность в них растет быстрее, чем городская казна.
Известно, что по земельному участку бывшего Комбайнового завода «Сибиряку» прокуратура предлагала заключить мировое соглашение.
«В судебном процессе прокуратура предложила ответчику договориться и заключить мировое соглашение при условии возведения застройщиком за свой счет двух школ и двух детских садов. Застройщик отказался и обжаловал решение суда в вышестоящей инстанции», — рассказывали в надзорном ведомстве.
«Арбан» сам вышел в суд с подобным предложением. Изначально в проекте был выделен участок под крупный образовательный центр, включающий школу и детский сад. В мировом соглашении компания предлагает за свой счет построить эти учреждения и уже введенными в эксплуатацию передать муниципалитету в пользование.
«Сложившаяся ситуация создает для компании экономические и репутационные риски, потому что мы на старте продаж обещали людям благоустроенное пространство с островами, каналами и мостами. Тогда над нами не висело никакой „плахи“, никакого судебного риска. Теперь же в декабре 2025 года, когда первые дома будут сданы, у людей не будет понимания, когда будут застроены спорные 13,8 га. То есть пострадают в этой ситуации простые люди, которые заплатили свои деньги и рассчитывали жить в определенной среде. Мы оценили репутационные риски для себя дороже, чем строительство школы и садика и вышли с проектом мирового соглашения», — поясняет директор по продажам и маркетингу ГСК «Арбан» Ирина Одинец.
Предполагается, что стороны выскажутся о его приемлемости на следующем заседании. Оно состоится уже 10 июня. Но нужно понимать, что обязать городские власти, Росимущество и надзорное ведомство согласиться на предложение застройщика суд не может, важно согласие на мирное урегулирование спора всех сторон.
Замкнутый круг
Красноярцы и застройщики оказались в парадоксальной ситуации, касающейся застройки. Летом 2023 года губернатор Красноярского края Михаил Котюков потребовал приостановить застройку микрорайона Солнечный, пока не будет решена проблема с социальными объектами.
«Необходимо на системной основе решить проблемы с межеванием земельных участков. Чтобы мы далее могли принимать комплексные сбалансированные решения, чтобы не появлялись дома в чистом поле, вокруг которых нет ни дорог, ни детских садов, ни поликлиник. Эту практику надо прекратить», — заявил тогда Михаил Котюков.
Это требование главы региона, судя по всему, решили распространить на все районы Красноярска. Застройщики говорят, что с осени 2023 года выдано очень мало разрешений на строительство. По оценке федерального агентства «Этажи», если ситуация в ближайшее время не поменяется, после 2026 года объемы ввода жилья в краевой столице резко упадут, лишив горожан возможности приобрести жилье в новостройках.
«С одной стороны, у нас сейчас есть проблема, что разрешения на строительство не выдаются по причине отсутствия социалки. С другой стороны, земель в городе как таковых нет, и процесс вывода их на аукционы очень медленный и трудоемкий. Падение ввода нового жилья, которое может произойти после 2026 года, затронет всех жителей города, потому что речь идет не только о квартирах, но и о современной среде обитания», — отметила Ирина Одинец.
Выход есть?
Одним из решений проблемы могла бы стать реализация проекта комплексного развития территории (КРТ), которая предполагает разработку застройщиком документов по застройке территории, в которых обязательно должно быть предусмотрено наличие объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры, благоустройство и озеленение. Отклоняться от реализации этого плана при реновации будет нельзя.
«Арбан» предлагал перевести участок, на котором планировал строить «Портовый», в зону КРТ. Но вопрос пока подвис в воздухе.
«Механизм, который по всей России развивается семимильными шагами, в Красноярске реализуется пока очень медленно», — отмечают в компании.
Но важнее в сложившейся ситуации как можно быстрее разработать механизм, который позволил бы кардинально решить проблемы муниципалитета и строителей, касающиеся своевременного создания социальной инфраструктуры, в которой нуждаются семьи с детьми.
Что думают власти?
В ответ на запрос Newslab в департаменте градостроительства Красноярска ответили, что городские власти рассмотрели предложение ГСК «Арбан» о готовности строительства школы и детского сада и последующей безвозмездной передаче их в муниципальную собственность. Инициативу было решено поддержать.
«Департамент градостроительства считает необходимым в рамках мирового соглашения указать вместимость детских садов и школы в микрорайоне „Судоверфь“ в соответствии с генеральным планом Красноярска: детский сад на 270 мест, школа на 1280 мест. Также должно быть прописано обязательное условие — реализация данных объектов на земельных участках, правообладателем которых является ГСК „Арбан“», — пояснили в департаменте.
Что касается механизмов кардинального решения создавшейся проблемы с социальной инфраструктурой, то тут есть сложности.
«Предложение о создании специального фонда для застройщиков в целях строительства социальных объектов администрацией города рассмотрено с участием краевых ведомств и надзорных органов, но не поддержано, в связи с отсутствием юридических и финансовых механизмов в рамках действующего законодательства», — пояснили в департаменте.
Но мэрия декларирует готовность помочь в реализации любых социально-направленных инициатив от застройщиков. Одним из них может быть проект КРТ, механизм которого законодательно регулируется Градостроительным, Жилищным и Земельным кодексами РФ. В каждом соглашении по КРТ, исходя из площади земельного участка, предусмотрено строительство объектов инфраструктуры (детского сада, школы, библиотеки, медицинского центра, спортивного центра, объектов культурно-досуговой деятельности во встроенных, встроенно-пристроенных помещениях, сквера или общественного пространства). По такому пути уже пошло ООО «СЗ «СтройИнновация», обязавшееся за свои средства провести капитальный ремонт школы № 66 на улице Аэровокзальной.
Без создания комфортной среды обитания невозможна реализация одного из самых главных национальных проектов России — «Демография». Это подтвердили участники недавнего заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам и комиссий Госсовета по направлениям социально-экономического развития, которое провел президент РФ Владимир Путин: «Очевидно, что решение создать семью и родить ребёнка связано не только и не столько с социальной политикой — на это влияет целый ряд факторов в разных сферах жизни людей. Жители называют такие приоритеты в порядке важности: первый — это новое жильё. Второе — это, конечно, развитая инфраструктура и благоустроенная территория проживания».
