Подвижки на рынке недвижимости

Краевая власть разработала закон, стимулирующий покупку жилья

На каждого потенциального покупателя жилья в Красноярске приходится около 20 квартир — такую цифру называют риелторы. А когда предложение столь сильно опережает спрос, цены, естественно, падают — таковы законы рынка. За полтора года стоимость квартир в Красноярске снизилась почти на 40 процентов, а на некоторые объекты незавершенного строительства — практически вдвое.

Причин этому несколько — во-первых, многие из потенциальных приобретателей недвижимости заняли выжидательную позицию в надежде, что цены снизятся еще больше. Во-вторых, и это — главное, покупательная способность населения упала еще стремительнее, чем цены на жилье.

О тенденции к уменьшению сделок с недвижимостью говорит и тот факт, что количество риелторских компаний в городе за последний год уменьшилось почти на треть. Впрочем, в своем крахе многие из компаний по торговле недвижимостью виноваты сами — запредельный рост цен на квартиры, начавшийся в 2006 году, был во многом обусловлен их «предусмотрительностью». В ожидании еще большего повышения цен на квартиры юридические лица, имеющие свободные финансовые средства, скупали прямо у застройщика подъездами и целыми домами «впрок». Но, как известно, спекуляция для рынка губительна. Еще два года назад нынешний министр строительства и архитектуры Николай Глушков предостерегал многочисленных спекулянтов и посредников на рынке жилья:

- Квартира проходит слишком долгий круг, прежде чем достигнет покупателя, — говорил он тогда, — застройщик, экспертная комиссия, подрядчик, риелтор, страховщик и так далее. И никто из них не является альтруистом, все используют клиента в качестве инвестора, для всех он — предмет зарабатывания денег. В итоге — стоимость от первоначальной возрастает в два — два с половиной раза. Необходимо сделать этот бизнес прозрачным, чтобы клиент видел, через какие этапы прошла его квартира, — подчеркивал Глушков, — подобное состояние дел не может продолжаться бесконечно, квартиры просто перестанут покупать, а потом цены поползут вниз. Это может стать неприятным сюрпризом для многих игроков рынка недвижимости.

Как спасти ситуацию

И вот случилось…

- В результате финансового кризиса у банков стало меньше возможности кредитовать строительный рынок и выдавать ипотеку, строителям не на что стало возводить жилье, а обычным гражданам — не на что покупать, — говорит эксперт агентства недвижимости Наталья Ревенко. — Рынок недвижимости встал, и стоимость жилья резко начала падать вниз. Кто хочет продать, тот снижает цену. А кому не горит, продолжают ее удерживать. На мой взгляд, это нецелесообразно, потому что все идет параллельно. Цены падают как на однокомнатные, так и на двух- и трехкомнатные квартиры. Для сравнения: лично я год назад продала свою двухкомнатную квартиру-хрущевку в Зеленой Роще за 2 300 000 рублей, сейчас такую квартиру в лучшем случае можно продать только за полтора.

Правительство тем временем предлагает различные способы решения проблем застройщиков. На недавнем совещании в Кремле пришли к выводу о необходимости софинансирования строительства незавершенных объектов, прежде всего жилых домов. Предложено выдать на эти цели банковские кредиты крупным строительным компаниям, а спрос на готовое жилье экономкласса поддерживать непосредственно за счет госсредств. Пока все эти предложения носят рекомендательный характер. По оценкам отдельных экспертов, реализовать некоторые из них в условиях финансового кризиса будет затруднительно.

Те, кто до начала кризиса заключили ипотечные договоры на приобретение квартир, сейчас оказались в крайне невыгодном положении. Выплата месячных процентов для многих стала непосильным бременем.

Если посмотреть на наши цифры просроченной задолженности по жилищным кредитам, и в частности по ипотеке, то на первый взгляд ситуация кажется достаточно благопристойной. На начало июля общая просрочка составляла 1,96 процента, в том числе по ипотеке — 2,12. Однако основной рост просрочки по жилищным кредитам мы видим в течение последних 9 месяцев, то есть с октября 2008 года. В таком подсчете есть один существенный изъян — он не учитывает выплат процентов, а ведь если ипотечная ссуда не обслуживалась, то и проценты, скорее всего, не выплачивались тоже, они отнесены на общую величину просрочки. Исходя из процентной ставки в 13 процентов годовых накопленная за 9 месяцев сумма просрочки будет составлять порядка 10 процентов от первоначальной ссуды, а не 2, как получается, если учитывать только платежи по основному долгу. Разумеется, проблемные ссуды в данном случае еще не значит безнадежные, отчасти перебои в обслуживании можно рассматривать как временные, связанные с падением доходов от производства и девальвацией рубля.

Ипотека живет

Тем не менее количество желающих совершить сделку при помощи ипотечного кредита не уменьшается, а заметно возрастает. Нынешняя ситуация позволяет надеяться, что за квартиру, взятую в ипотеку при нынешнем раскладе цен, через несколько лет рассчитаться будет намного проще.

Поддержка федеральной и региональной власти банковской сферы и строительной отрасли могла бы стимулировать кредитующие организации понизить ипотечные ставки до уровня «доступности».

- Цена жилья достигла своего реального уровня, — считает помощник генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Евгения Алькова. — Пока снижения количества желающих получить ипотечный кредит не наблюдается. Для сравнения: в прошлом году мы выдали 696 ипотечных кредитов, в нынешнем — уже 650, а ведь впереди осень — традиционно самые «пиковые» месяцы, так что прошлогодние показатели мы существенно перевыполним. Да, сегодня требования к заемщикам существенно ужесточены, и тем не менее количество кредитуемых не уменьшается.

- Мы с предельной тщательностью относились к самой процедуре выдачи ипотечного кредита и не спешили наращивать объемы. К тому же доступнее ипотека стала благодаря возможности реструктурировать долг заемщикам, оказавшимся в трудной финансовой ситуации. В поддержку государственной ипотеки сегодня действует программа «Материнский капитал», которой воспользовались 56 женщин. Запущена в работу программа «Военной ипотеки», — говорит директор фонда Евгений Добрянский.

Программный стимулятор

О том, что в ближайшие месяцы может сложиться вполне благоприятная ситуация, говорит тот факт, что сейчас в правительстве края принят документ, определяющий порядок предоставления социальных выплат. Одно из главных условий — чтобы квартира была от застройщика. Тем самым в правительстве надеются убить двух зайцев — поддержать и покупателей жилья, и строителей. В целом на эти меры из краевого бюджета планируется выделить около 120 миллионов рублей. Социальная выплата по новому закону предоставляется также в случае, если в общей совместной собственности супругов имеется не более одной квартиры либо в личной собственности одного из супругов имеется не более одной квартиры (при этом в личной собственности второго супруга квартиры не имеется).

Размер материальной поддержки для каждой семьи будет рассчитываться индивидуально. К примеру, семья, имеющая одного ребенка и купившая однокомнатную квартиру, может рассчитывать на сумму в 100 тысяч рублей.

Закон «О дополнительных мерах по стимулированию строительной отрасли Красноярского края в 2009—2010 годах» фактически вступил в силу 3 августа, поэтому этим правом смогут воспользоваться только те, кто приобрел квартиру после этого числа.

Как сообщает пресс-служба краевого правительства, социальная выплата будет предоставляться получателям до 31 декабря 2010 года. Ее ежемесячный размер зависит от нескольких факторов, в частности: фактически приобретаемой площади жилья на одного члена семьи (но не более 22 квадратных метров), количества членов семьи получателя социальной выплаты, средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья, процентной ставки по кредиту.

Как заявил министр строительства и архитектуры Красноярского края Николай Глушков, в этой программе нет ограничений по месту работы и ограничений по возрасту. По его словам, любой гражданин, который попадает в число нуждающихся в поддержке, может оформлять ипотечный кредит и получать выплату. По подсчетам специалистов, поддержкой краевого правительства может воспользоваться около тысячи молодых красноярских семей.