Коттеджное захолустье

Несмотря на многочисленные попытки, бум малоэтажного строительства так и не наступил

В прошлом году председатель правительства России Владимир Путин заявил о необходимости передать федеральные земли общей площадью 1 млн га для строительства малоэтажного жилья. «Это должно быть действительно доступное и одновременно качественное жилье — небольшие дома, построенные по современным стандартам энергоэффективности и экологии, которые будут стоить не дороже, а порой и дешевле обычных городских квартир», — заявил Путин. Его слушали все, но услышали немногие. Не нужно быть специалистом в области малоэтажного строительства, чтобы понять — рынок коттеджных поселков в Красноярске и пригороде до сих пор находится в зачаточном состоянии.

Несоответствие

Несмотря на то что на уровне правительства РФ упор на малоэтажки признали главной антикризисной мерой в строительной отрасли, отрасль эта развивается низкими темпами. По словам руководителя коттеджного проекта «Шамони» Ивана Молтянского, сейчас в Красноярске очень немного предложений, которые устроили бы потребителя.

— Предложения есть, но людям они не нравятся, — говорит Молтянский. — Примеров законченных коттеджных поселков, которые сданы, у нас по сути два — это «Серебряный бор» и «Сосны». Все остальные находятся в стадии проектов, строительства, красивых картинок.

Сколько всего проектов коттеджных поселков в Красноярске и пригороде, сказать сложно. Статистику очень сильно искажают поселки, которые существуют только на бумаге, на уровне чертежей и макетов. Они заявлены в документах, в рекламе, но фактически не существуют.

— Сейчас на рынке очень много земель разной категории, и многие ее собственники хотят построить свой поселок, — размышляет Молтянский, — но одного желания мало. Реальные проекты — это те, за которые берутся профессионалы: строители, маркетологи, риелторы. Таких поселков у нас три-четыре.

В этот список входят поселок в Удачном, «Новалэнд», «Элита-2». Все остальные, по большому счету, пока лишь бурные фантазии. Хотя если судить по той же рекламе, коттеджных поселков, в которых можно сейчас купить дом и через какое-то время заехать, десятки. Такое несоответствие эксперты объясняют банальным отсутствием опыта работы в данной отрасли строительства.

С отсутствием опять же опыта эксперты связывают плохой маркетинг при строительстве поселков. Анализ рынка никто сделать не может ввиду фактического отсутствия рынка. Поэтому понять, что нужно потенциальному покупателю, достаточно сложно. Застройщики, по сути, тычут пальцем в небо, предлагая то чистую реку, то небольшое озерцо, то близость от города, то далекое уединение.

Кстати, идея создания вкупе с поселком горнолыжной трассы, которая стала маркетинговым ходом для проекта «Шамони» Ивана Молтянского, вызвала противоречивые мнения.

— Ну зачем мне лыжная трасса под окнами, если я в этом поселке собираюсь жить?! Зачем мне люди, которые будут приезжать в мой дом кататься на лыжах? — удивляется генеральный директор компании «Красноярский архитектурный фонд» Михаил Меркулов. — Я понимаю, это завлекуха. Но если застройщик строит для меня — меня такая завлекуха не устраивает.

Впрочем, здесь все зависит от личных пристрастий. На каждого, кого не устроит горнолыжный склон под окном, найдется тот, кто на этом склоне захочет кататься и жить рядом с ним. В этом плане главное, чтобы выбор был. Но сейчас его практически нет.

50 на 50

Первое, что приходит в голову, когда слышишь о коттеджном поселке, — это, конечно же, дом. Это же приходит в голову и большинству застройщиков, которые начинают непростое дело строительства. Соответственно, на первом плане в их бизнес-расчетах — дизайн-проекты и строительные материалы. Но готовый макет будущего поселка — это лишь несколько процентов от общего объема работ и трудностей. Большую роль, нежели материалы и внешний вид, играет инфраструктура, и здесь сфера малоэтажного строительства таит в себе массу препятствий и проблем.

— Всегда много говорят, из какого материала сделаны стены дома, что дешевле — объясняет Молтянский. — Это на себестоимость дома в поселке с инфраструктурой практически не влияет. (Другие эксперты придерживаются иного мнения, — «ВК»). Некоторые надеются построить пару домов, продать их, а с появлением средств сделать все остальное. Вода, электричество, дорога — это для клиента стоит на первом месте. И сейчас те, кто по-настоящему желает переехать в коттеджный поселок, хотят, чтобы быт был организован.

Это желание клиентов как раз и остановило многие стройки на этапе проектирования. Создать на голом месте коммунальный комфорт, какой он существует в городе, очень сложно.

Если анализировать то, что есть, получается интересная ситуация — люди готовы покупать дома среднего метража (150 кв. м) стоимостью 3-4 млн руб., а застройщики предлагают больший метраж и, соответственно, большую стоимость. Маленькие дома им строить невыгодно. Основные предложения на рынке — коттеджи площадью 300-400 кв. м. за 5-6 млн руб. Здесь же появляется и еще один любопытный момент — цена конкретного дома, как правило, составляет лишь 50 % от всей стоимости загородной недвижимости. Остальные 50 % идут на инфраструктуру, как коммунальную (30 %), так и поселковую (20 %). Эта деталь автоматически сокращает количество желающих переехать загород — так же как некоторые застройщики, многие потенциальные покупатели не соотносят цену на коттедж и общую стоимость участия в проекте.

Сколько составляют 30 %, направляемых на коммуникации, в денежном эквиваленте сказать сложно. Сумма зависит от многих факторов, начиная с конкретного географического месторасположения и административной принадлежности будущего поселка (к какому относится району, городу) и заканчивая уровнем отношений застройщика с людьми, чьи подписи необходимы.

Наложил свой отпечаток на отрасль малоэтажного строительства и кризис. Многие из тех, кто владеет землей и хочет построить поселок, свой пыл поумерили — сыграло роль падение инвестиционной привлекательности недвижимости. Есть проекты, макеты, но дальше дело не идет. По данным Молтянского, сейчас реальными проектами в малоэтажном строительстве занимаются крупные строительные компании, у которых большой объем оборотных средств. Инвесторов, которые решили довести дело до конца, крайне мало, и они, как правило, работают на средства с продаж. Естественно, эти средства можно получить только при комплексном подходе, закладывая в проект и коммуникации, и инфраструктуру в виде магазинов, спортивных комплексов и кафе. Именно такие проекты сейчас пользуются спросом.

Впрочем, тот же кризис породил и новые варианты малоэтажного строительства. Под общим названием коттеджного поселка в пригороде Красноярска продаются участки земли с уже проведенными коммуникациями. Деньги платятся только за землю и инфраструктуру, какой дом человек построит — решать ему.

Недоступное жилье

Федеральная программа развития малоэтажного строительства предполагает доступное жилье. Красивые слова, как и многие проекты, остались на бумаге, а в жизни получилось все с точностью до наоборот. Застройщики большое значение придали материалам, новым технологиям возведения домов, их дешевизне и срокам строительства. О стоимости инфраструктуры и прочих подводных камнях никто особо не раздумывал.

— Не уверен, что загородное жилье может быть доступным, — говорит Молтянский. — Тем более у эконом-сегмента, который и имелся в виду в разговоре о доступном жилье. Никто ведь не спросил — а хотят ли эти люди жить за городом? Понимают ли они, что это такое? Ведь туда нужно ездить, у нас машины есть у всех? Нет.

Логика застройщиков понятна: в три миллиона стоимости дома даже при самых передовых технологиях строительства сложно заложить бытовую инфраструктуру, как то магазины, бары, кинотеатры. Без мест отдыха и досуга коттеджный поселок теряет всю привлекательность. По мнению Молтянского, если государство хочет развивать малоэтажное строительство и массово переселять людей за город, должно брать развитие инфраструктуры на себя. Застройщики без подобной помощи создать все с нуля не смогут. Именно поэтому сейчас проект типа «Новалэнд» (где предполагается социальное жилье и часть расходов берут на себя бюджеты разных уровней) — единственный.