Калека-ипотека

Специалисты по ипотечному кредитованию планируют увеличить план вдвое

Взять кредит на покупку жилья теперь станет проще, количество подобных сделок увеличится минимум в два раза — так считают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это станет возможно благодаря проявлению отложенного спроса и социальных программ. Персональный прогноз на развитие ипотечного кредитования дал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

По словам гендиректора АИЖК, в 2010 году объем выдачи ипотечных кредитов в России вырастет до 280-320 млрд рублей. Эти цифры в два раза превышают показатели прошлого года. Рассказал Александр Семеняка и о некоторых других интересных цифрах — по прогнозу АИЖК, средневзвешенные ставки по ипотеке в 2010 году составят 12-13 % в рублях и около 11 % — в иностранной валюте. В прошлом году ставки находились на уровне 14,3 %, а по займам в иностранной валюте — 12,7 %.

В планах АИЖК развитие ипотеки для первичного рынка. Здесь агентство обещает ставки не выше 11 %. В рамках программы «Новостройка» ставка по кредиту при первоначальном взносе в 50-70 % составит 10,5 % годовых, при взносе в 40-49 % — 10,75 % годовых, взносе 30-39 % — 11 % годовых. Кроме того, предусмотрены дополнительные вычеты из процентной ставки для отдельных категорий граждан.

Специалисты ипотечного кредитования признают — прошлый год для них был неудачным. Интерес пропал и у потенциальных покупателей недвижимости, и у банков. Большинство экспертов связывают такое положение дел с кризисом, хотя существует мнение, что провал обусловлен одной простой причиной — нежеланием идти на процентные компромиссы. Так вот, собственно, о провале: как подсчитали в АИЖК, всего по итогам 2009 года было предоставлено чуть больше 130 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 152,5 млрд рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении и в 4,3 раза — по сумме. Ряд игроков был вынужден фактически прекратить ипотечное кредитование и уйти с рынка полностью или частично. Реально сейчас выдают ипотеку 15-20 банков, рассказала gazeta.ru директор управления розничного кредитования Сбербанка России Наталья Карасева. По ее же словам, сейчас интерес возвращается. Это подтверждают также отчеты АИЖК: в первом квартале этого года банки выделили населению ипотечных кредитов на сумму 45-50 млрд рублей, это больше, чем за первую половину прошлого года.

— С рынка ушли ожидания, что цены на жилье будут падать, люди, особенно в крупных городах, видят, что рублевые цены, наоборот, медленно ползут вверх, — анализирует ситуацию для gazeta.ru исполнительный директор АИЖК по инновациям Станислав Дамбраускас. — Отложенный спрос начал себя проявлять.

Некоторые эксперты объясняют повышение спроса на ипотеку еще и государственными социальными программами. На решение обратиться в банк, говорят специалисты, часто оказывает влияние наличие того же материнского капитала. Но и без какого-либо анализа ясно, что желание оправдать и возвысить роль соцпрограмм на примере ипотеки — разговоры без финала.

Наиболее реалистичны взгляды у тех, кто пытается снять с АИЖК розовые очки.

— Объемы ипотеки в этом году надо сравнивать не с первым полугодием 2009 года, когда практически вся жизнь стояла, а ориентироваться на первые 9 месяцев 2008 года. Ипотечное кредитование, безусловно, вернется, но не достигнет пока докризисных объемов, — считает исполнительный вице-президент РосЕвроБанка Сергей Гордейко. В банке надеются выдать ипотеку в объеме 80 % от уровня 2008 года.

То, что ипотечный рынок еще не отошел от кризиса, полагают многие. В их число явно не входят специалисты АИЖК.

— Появившееся оживление на рынке, скорее всего, следствие договоренности между девелоперами и банками о совместной работе с клиентами — одни продают квартиры, а другие под них дают ипотеку, — расписывает план нынешнего «лечения» ипотеки директор Центра макроэкономических исследований BDO в России Елена Матросова.

Она же уточняет — речь идет о банках, которые в той или иной степени аффилированы с правительством. Для истинного удовлетворения отложенного спроса населения у него просто нет средств. Цены на квартиры все еще слишком ограничивают людей. Даже включение материнского капитала и социальных программ может сработать только в регионах, где расценки на «квадрат» минимальны, полагает Матросова.

Главный посыл экспертов — ипотека начнет тогда показывать хорошие цифры, когда будет расти экономика и станет ясно, что ближайшие 10 лет никаких финансовых катаклизмов не случится. Впрочем, в России даже финансисты опасаются планировать на десять лет вперед, с годом следующим угадать бы.

— Один из важнейших факторов — стабильность и рост доходов человека, — добавляет Гордейко. — Когда мы говорим про возрождение ипотечного кредитования, важны не только доходы человека сегодня, но и потенциал их роста. Как только экономика начинает возрождаться, для людей это один из главных посылов, что завтра нагрузка по кредиту может стать меньше.

Комментарии:

Всеволод Севастьянов, депутат Законодательного собрания края:

— Оптимизма АИЖК я не разделяю. Ну как может тот же материнский капитал поспособствовать? Если квартира стоит 2,5 млн рублей, то по ипотеке надо выплачивать примерно в два раза больше. И что такое 250-300 тысяч рублей при таких суммах? Если бы федеральные власти хотели обеспечить жильем людей, то делали бы это по-другому. Ну вот, например, родила женщина второго ребенка, а живет в однокомнатной квартире. Однокомнатная у нее забирается, а ей в собственность государство дает двухкомнатную квартиру, родила третьего ребенка — трехкомнатную и т. д. Только так можно сдвинуть эту тему с мертвой точки. Такой стимул для рождаемости будет очень хороший, ведь на квартиру сейчас практически невозможно заработать. И те средние зарплаты у нас в 21 тысячу говорят обо всем. Я вот смотрю на ситуацию с дольщиками, которым предлагается взять кредит под субсидию государства, и они не рвутся в эту программу. Население ведь не обогатилось за 2009 год, доходы, наоборот, упали, поэтому откуда такие планы у АИЖК, я не понимаю.

Евгения Алькова, помощник генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства:

— В прошлом году мы выдали больше тысячи кредитов — 1100. На этот год масштабного увеличения мы не планировали. По поводу отложенного спроса — сложно сказать, насколько он велик. Мы ставим планы — чуть больше показателей прошлого года, процентов на 10. Но эту задачу мы выполним за счет своей работы, не ориентируясь на отложенный спрос или программы социального характера. Что касается материнского капитала, то им активно пользуются, но лишь в части погашения части суммы ипотечного кредита. Таких за прошлый год было 200 человек. Что касается программы АИЖК в части использования материнского капитала для внесения первоначального взноса, то она еще не заработала. Мы прогнозируем на этот год некоторое оживление ипотечного рынка и появление альтернативных кредиторов. Если в прошлом году банки занимали выжидательную позицию, то в этом у них достаточно лояльные программы.

Константин Попов, директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:

— Рынок недвижимости вошел в активную фазу — и март, и апрель были активные. Мы практически вышли на докризисный уровень. В конце года можно будет уже смело говорить, что кризис закончился. Что касается отложенного спроса — он никуда за кризис не делся и только увеличился, тем более цены на недвижимость падать уже не будут — только повышаться на размер инфляции. Материнский капитал должен сыграть свою роль в активизации ипотечного кредитования, тем более что банки стали гораздо мягче. Я бы даже сказал, неожиданно мягче. Если честно, мы думали, что банки и дальше будут закручивать гайки. Но, видимо, было принято решение, чтобы ипотека шла в народ. При этом требования к заемщикам хоть и серьезные, все стало гораздо спокойнее. В этом плане у нас стало и больше работы, и больше прибыль. Во всяком случае, есть перспективы, есть ожидания, и это очень хорошо.

Александр Заплатин, директор ООО «Новая Ипотечная Компания»:

— Мы по-прежнему не работаем. Вот уже второй год. АИЖК может заявлять все что угодно — и о повышении плана, и о социальных программах, но реально ничего не изменилось. Кредиты как не выдавались, так и не выдаются. А если это и происходит, то с большим скрипом. Реально нам не над чем работать, поэтому мы даже не суетимся.

Татьяна Попова, генеральный директор ипотечной компании «Мост»:

— Сейчас самое время покупать квартиру: на рынке сложилась уникальная ситуация — цены на жилье низкие, а процентная ставка меньше, чем была до кризиса. Стоила на Взлетке однокомнатная 2 млн 700 тыс. рублей, будет стоить еще больше, а сейчас на эти деньги можно купить «трешку». Количество кредитов, безусловно, вырастет. Тем более если АИЖК снизит объем первоначального взноса. Здесь прямая зависимость. Рост стоимости квартир заставит потенциальных покупателей быстрее обращаться в банк. Рост числа кредитов вызовет повышение цен на рынке недвижимости. Кстати, с декабря по март цены уже поднялись на квартиры в высотных домах на 200 тысяч рублей.