Чего вам это стоило?
В первую очередь обращаем внимание на цену. Должно насторожить если окажется, что цена изначально ниже аналогичных объектов. Если все же интерес к недвижимости велик, то займитесь вопросами проверки ее юридической чистоты еще более тщательно.
На приятную беседу времени не жалко
Не будет лишним уточнить у продавца все интересующие вас вопросы. Например, кому принадлежит квартира, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах. Такой рассказ важен для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном партнере по сделке.
Мелкий шрифт
Запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права. Ознакомьтесь с оригиналами, получите копии.
Запомните: в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить и понять, те же или другие документы предоставил продавец, насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.
Запрос документов
Одновременно закажите выписку из ЕГРП о правообладателях на квартиру. Данный документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.
Факты лучше, чем сны
Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Договор желательно заключать напрямую, а не с представителем. Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет. Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства.
Кто виноват?
Чтобы изначально забыть про поиски правых и виноватых обезопасьте себя и обратитесь к профессионалам. Они точно проверят, не имелось ли споров по данной квартире.
Делается это на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Такую проверку нужно проводить на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он прописан по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.
Проверка на банкротство
Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг) банкротом.
Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной онлайн-базе исполнительных производств можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.
Приятный сюрприз
Рынок недвижимости в цифрах и фактахЗапросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть.
Договориться можно всегда
Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо нотариальное согласие супруга на сделку. Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.
Верные выводы
Самое главное — оценка всей полученной в результате проверки информации:
- оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло;
- квартира приобретена менее чем три года назад: не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги;
- при оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое ненадежное — получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде;
- в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества.
Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет.
Конечно, ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц.
Пожалуй лучшим решением будет обратиться в крупную компанию, специалисты которой знают все нюансы и дадут необходимые гарантии в виде сертификата гарантии безопасности сделки. Такой документ как раз и защитит покупателя от всех вышеперечисленных случаев. Например, в риэлторскую компанию «Этажи». Записаться на консультацию и уточнить все необходимые нюансы также можно по тел. (391) 219 77 88.
Фотографии предоставлены компанией «Этажи»
На правах рекламы
