Как банкротилась «Реставрация»?
Информация о том, что у строительной компании возникли финансовые проблемы, появилась в конце сентября, когда в арбитражный суд поступило заявление от кредиторов. Делом занялись ФСБ, полиция и прокуратура. Они сообщили о том, что без своих квартир могут остаться несколько сотен человек.
5 декабря 2018 года Арбитражный суд Красноярского края признал строительную компанию банкротом. Основанием для подачи заявления о банкротстве стали выявленные в ходе проверки признаки неплатежеспособности и недостаточности имущества СК «Реставрация». У застройщика осталось 10 недостроенных домов и полторы тысячи дольщиков.
В отношении компании ввели процедуру конкурсного производства сроком на один год, а конкурсным управляющим назначили Бориса Латышева — арбитражного управляющего из Ассоциации МСРО «Содействие».
Что не так было с компанией?
Еще до банкротства Главное следственное управление ГУ МВД России по Красноярскому краю возбудило уголовное дело в отношении владельца «Реставрации» — по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество). Позже к обвинениям добавилась статья 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве).
Осенью 2018 года по поручению Министерства строительства РФ была проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности компании. Изучив документацию застройщика, аудиторы установили факты непрозрачных и откровенно мошеннических схем привлечения денег участников долевого строительства. Треть заключенных договоров не была обеспечена страховыми взносами или взносами в компенсационный Фонд. Значительная часть денежных средств привлекалась через договоры зачета прав требований с аффилированными подрядчиками и поставщиками, а также договоры беспроцентного займа с последующей уступкой прав требований на физических лиц. В ряде случаев с участниками строительства заключились предварительные договоры долевого участия, не подлежащие обязательной государственной регистрации в Росреестре.
По информации следственных органов, основная часть средств от дольщиков поступала наличными в кассу, однако кассовые документы конкурсному управляющему так и не были переданы.
Какие именно схемы использовал застройщик?
По мере формирования реестра и проверки обоснованности требований участников строительства конкурсный управляющий выявил несколько непрозрачных схем привлечения денежных средств дольщиков.
Например, договор долевого участия заключался с аффилированной компанией подрядчика, при этом первоначальная оплата проходила между застройщиком и подрядчиком по взаимозачету, а в последующем дольщик заключал договор уступки прав требования с данной аффилированной компанией. Или с дольщиком заключался предварительный договор, не требующий регистрации в Росреестре, и одновременно с ним дольщик подписывал договор беспроцентного займа, оплата за ДДУ шла зачетом по договору беспроцентного займа.
Практически по всем схемам отсутствует первичная документация или регистрация в Росреестре, многие документы оформлены ненадлежащим образом. В связи с этим конкурсный управляющий не может подтвердить обоснованность требований дольщиков и, действуя в рамках текущего законодательства, будет вынужден отказывать во включении требований в реестр кредиторов.
Что теперь делать дольщикам?
Теперь конкурсный управляющий собирает информацию обо всех гражданах и юридических лицах, перед которыми застройщик не выполнил обязательства.
До 15 марта дольщики должны подать заявления, чтобы их включили в реестр требований участников строительства. Ранее они уже могли это сделать по почте, а 21 января для дольщиков «Реставрации» открылся еще и специализированный центр приема документов по адресу: г. Красноярск, ул. Дачная, 35а. График работы офиса — по рабочим дням, с понедельника по пятницу, с 10.00 до 19.00. Чтобы подать документы, необходимо предварительно записаться по телефону горячей линии Фонда защиты прав дольщиков: 8-800-7007-214.
В течение 30 рабочих дней после подачи документов конкурсный управляющий проверит их и выдаст дольщику уведомление о включении или невключении его в реестр кредиторов. Получить его можно будет в центре приема документов или по почте. Для этого в заявлении должен быть указан адрес дольщика.
Прием заявлений для включения в реестр требований участников строительства будет осуществляться в офисе конкурсного управляющего до 15 марта 2019 года включительно.
А если речь идет о нежилом помещении?
У дольщиков есть право получить приобретенные по договорам долевого участия нежилые помещения не более 7 кв. м. и парковочные места. В декабре 2018 правительством были приняты соответствующие поправки в закон о долевом строительстве.
Что делать, если не включили в реестр?
В случае, если не подтверждена обоснованность требований участников строительства, и конкурсный управляющий был вынужден отказать во включении в реестр, дольщикам необходимо в срочном порядке обратиться с заявлением в Арбитражный суд Красноярского края в рамках дела о банкротстве №А33-25188-62/2018.
К заявлению необходимо приложить все имеющиеся документы по объекту недвижимости, включая уведомление конкурсного управляющего об отказе во включении требований в реестр.
Что такое Фонд защиты дольщиков?
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, был создан в конце 2017 года. Он пришел на смену механизму страхования долевого строительства. После 20 октября 2017 года все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2 % от стоимости каждого договора. В случае банкротства застройщика эти средства, по решению самих дольщиков, используют либо для выплаты компенсаций, либо для завершения строительства — в этом случае привлекается новый застройщик.
Что касается «Реставрации», то компания-банкрот делала отчисления только по трем домам. Соответственно, после формирования реестра, конкурсный управляющий проведет собрание участников долевого строительства, на котором, путем голосования, участники строительства должны будут выбрать механизм защиты их прав: либо получение компенсации, либо завершение строительства. Фонд реализует выбор участников долевого строительства.
Участники строительства, которые заключили ДДУ в домах, по которым застройщик не делал отчисления в компенсационный фонд, после завершения приема заявлений о включении в реестр требований участников строительства, также проведут собрание, на котором выберут форму завершения строительства: либо путем создания ЖСК, либо путем передачи новому застройщику. Средства для помощи дольщикам оставшихся семи домов, по которым застройщик не осуществлял отчисления, могут быть выделены из регионального бюджета. Решением этого вопроса сейчас занимается региональное правительство.
Что произойдет после закрытия реестра?
После закрытия реестра участников строительства и рассмотрения требований, конкурсный управляющий проведет собрания участников строительства. На собраниях по трем домам, где застройщиком делались отчисления в Фонд, дольщики смогут проголосовать в том числе за получение денежной компенсации за квартиры. Если дольщики проголосуют за завершение строительства, три дома возведут за счет средств компенсационного фонда.
Что касается семи домов, по которым «Реставрация» не делала взносы, то их судьбу предстоит решить после подготовки правительством Красноярского края так называемой «дорожной карты» — документа, предусматривающего план мероприятий по восстановлению прав обманутых дольщиков.
Как усыплять бдительность, плевать на решения судов и под шумок расширять городТак, 27 декабря 2018 года инвесторы представили краевому правительству проекты решения проблем участников строительства, которые пострадали от недобросовестных застройщиков. Краевой закон дает право застройщикам без торгов получить участок, если они возьмут на себя обязательства по завершению строительства проблемных домов. На сегодняшний день определены земельные участки в Красноярске по ул. 8 Марта, Караульной и П. Подзолкова. Строительная компания «Культбытстрой» предлагает построить на площадке по ул. 8 Марта семь многоквартирных домов, а компания «Арбан» готова застроить ул. Караульную и ул. П. Подзолкова девятью 17-этажными домами. Приступить к реализации проектов строители смогут сразу после их подписания.
Кроме того, в конце октября прошлого года Министерство обороны Российской Федерации подтвердило передачу ведомственных земель под строительство жилья для обманутых дольщиков Красноярска — речь идет о застройке ул. Малиновского.
Тем не менее, проблема обманутых дольщиков в Красноярском крае остается достаточно острой. Участники оперативного совещания в Госдуме под председательством депутата Николая Николаева отмечали, что число проблемных объектов увеличивается — если на начало октября в регионе насчитывалось 38 таких домов, то к январю 2019 года эта цифра увеличилась до 49.
