Льготная ипотека и её последствия
Весной этого года в России стартовала программа льготной ипотеки на новостройки. Взять кредит на жилье по этой программе можно со ставкой до 6,5%. Казалось бы, отличное решение для тех же молодых семей, но на деле не всё так просто. По словам исполнительного директора компании АРЕВЕРА-Недвижимость Ирины Томаровской, данная мера направлена, прежде всего, на помощь застройщикам:
«Низкая ставка вызвала ажиотаж среди покупателей и, как следствие, произошло вливание денег в строительную отрасль».
То есть это такой искусственный спрос, когда квартира приобретается из соображений «надо быстрее успевать», а не потому что финансовые возможности это позволяют. Причем, как отмечают в компании АРЕВЕРА-недвижимость, в спешке покупатели часто берут кредит на первоначальный взнос, который по льготной программе должен составлять не менее 15%, а сверху еще и ипотеку.
В нынешних нестабильных условиях это серьезный риск, но желание приобрести жилье на выгодных условиях не позволяет оценить его реально.
Основной эффект такого искусственного спроса — рост цен на новостройки, которому также способствует общая неблагоприятная экономическая ситуация.
«Доходы населения падают, расходы растут, поэтому рынок болтает. В этой ситуации сложно назвать вливание денег в строительную отрасль ручным образом и за счет ажиотажного спроса долгосрочным проектом. Если бы экономика страны росла и предоставляла человеку возможность покупать жилье не с помощью субсидий, а исключительно с помощью своего дохода, то думаю, что даже бОльший процент не стал бы преградой. То есть люди бы всё равно брали ипотеку, покупали жилье, но рынок оставался бы более стабильным», — добавляет Ирина Томаровская.
В среднем за 2020 год цены на жилье на вторичном рынке Красноярска выросли на 4,5 процента, на первичном — на 14,3.
Проектное финансирование меняет рынок
Сказывается на рынке недвижимости и новое законодательство, связанное с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета. Застройщики теперь строят не на деньги покупателей, как было раньше, а на кредитные, взятые в банках под проценты. Соответственно, себестоимость жилья растет, а значит растет и конечная цена.
Всё это влияет в целом на цену недвижимости даже больше, чем низкая ипотечная ставка, кризис и ситуация с пандемией. Но эти изменения можно расценивать скорее как положительные. И даже тот факт, что «первичка» в Красноярске теперь стоит дороже «вторички».
«В 2020 году впервые цены на новостройки стали выше, чем цены на вторичное жилье. Но первичный рынок принципиально меняется. Из рынка долевого строительства, где есть определенные риски, он переходит в рынок, где цена выше, но и надежность и качество жилья тоже выше», — комментирует директор по маркетингу компании СМ.СИТИ Александр Васильев.
Однако спрос на строящееся жилье в новых условиях запросто может упасть, а за ним и объем предложений. Но, как ни странно, рынок при этом будет развиваться более правильно и закономерно. Во-первых, больше не будет обманутых дольщиков, а во-вторых, таких новостроек, которые по качеству хуже, чем жилье, насчитывающее с десяток и более лет. До этого Красноярск знал множество таких примеров.
«Сейчас постепенно складывается та ситуация, которая приведет к тому, что Красноярск будет развиваться, а его облик меняться в лучшую сторону. Сравнить даже новостройки, которые строились 5-10 лет назад, и те, которые строятся сейчас. Стандарты и требования покупателей сильно меняются», — добавляет Александр Васильев.
Так, как раньше, может уже не быть
В то же время, если раньше первичный рынок рассматривался как дешевая альтернатива вторичному, то теперь всё наоборот. И такой ситуации, когда можно продать свою старую «однушку» и купить квартиру в долевое за 1,5 миллиона рублей, вероятно, уже не будет.
Сейчас, чтобы купить хорошую однокомнатную квартиру в качественном новом доме, придется продать как минимум двухкомнатное жилье на вторичном рынке. Но при этом без рисков. Было бы хуже, если бы семья продала свою однокомнатную, а потом попала в число обманутых дольщиков и осталась вовсе без жилья.
Точно так же больше нельзя купить недвижимость на стадии котлована, а потом продать готовое жилье за дорого. Хотя инвестировать в жилищный рынок по-прежнему можно. Например, в те районы, где застройщик вкладывается в развитие инфраструктуры.
Совсем ставить крест на доступном жилье тоже не стоит. Потребность в нем была и остается высокой.
«Как бы ни менялся рынок, потребность в покупке своего угла она была и будет по емкости больше, нежели потребность в улучшении жилищных условий до уровня комфорт-класса. В Красноярске по-прежнему очень много альтернативных сделок, когда одно что-то продается, а другое покупается. Например, родители разменяли квартиру и купили жилье для ребенка», — комментирует Ирина Томаровская.
Кроме того, в Красноярске уже построено слишком много типовой недвижимости, а спрос на комфорт-класс хоть и растет, но позволить его по-прежнему смогут далеко не все.
В новой ситуации может случиться даже так, что жилье высокого класса комфортности будет доступно только очень состоятельным людям. А менее денежные сделки будут всё чаще заключаться на вторичном рынке. Причем понятие вторичного рынка не равно понятию плохое и многолетнее жилье. Дома, которые сдаются сейчас, уже в следующем году выйдут на вторичный рынок.
Что будет с ценами дальше?
С одной стороны, рынок недвижимости действительно серьезно меняется. Но если посмотреть на сухие цифры, стоимость жилья в Красноярске хоть и растет, но находится на относительно низком уровне. Более того, нынешние цены на квартиры сопоставимы с ценами 12-летней давности!
«Мы более 14 лет наблюдаем за ситуацией на рынке, и за это время произошло три волны роста цен. Одна из них пришлась на конец 2007 — начало 2008 года. Случился резкий скачок, и средняя цена на „вторичке“ установилась на уровне 60 тысяч рублей за квадратный метр. По итогам этого года, несмотря на изменение цен, мы только достигаем показателя тех лет. Если тогда пиковая цена на вторичном рынке была 64 тысячи рублей, то сегодня — чуть больше 63,5 тысяч», — отмечает Александр Васильев.
Плюсы и минусы жизни в Центральном районе Второй важный момент — цена жилья в долларах. Если перевести текущие цены в валюту, то мы находимся на минимальных показателях. Сейчас квадратный метр редко стоит даже тысячу долларов, хотя в том же 2008 году стоил в среднем около 2 тысяч.
«Еще один показательный фактор — индекс доступности жилья. Он высчитывается по соотношению стоимости недвижимости к средней зарплате и показывает, сколько лет надо для того, чтобы среднестатистическая семья смогла накопить на квартиру площадью 60 кв. метров. Сейчас для этого нужно 3 года, а в предыдущие годы требовалось не менее 4-5 лет. Максимальное значение индекса, которое мы наблюдали, — 8», — добавляет Александр Васильев.
Если ориентироваться на приведенные выше аналитические данные, то потенциал для дальнейшего роста цен на квартиры в Красноярске сохраняется. Хотя эксперты допускают различные колебания рынка в зависимости от внешних обстоятельств.
В сложившейся ситуации директор по маркетингу СМ.СИТИ Александр Васильев говорит так: «Что будет с ценами, четко сегодня никто не готов ответить, а если кто-то и готов, то, значит, он не понимает всей сложности рынка». И, наверное, так оно и есть. Главное — не поддаваться панике и хорошо просчитывать свои финансовые возможности перед покупкой жилья.
Интернет-газета Newslab, фотографии предоставлены СМ.СИТИ
