Офисная пустота

Ставки аренды офисных помещений в Красноярске упали в три раза. Несмотря на это, достаточно большая часть подобных площадей продолжает пустовать.

Типология коммерции

Еще недавно найти свободное офисное помещение в Красноярске было весьма проблематично. Да и цены на подобного рода площади кусались: еще летом прошлого года, по информации игроков рынка, аренда офиса, причем не лучшего качества, в зависимости от района города могла стоить предпринимателю от 800 до 2000 рублей (без учета площадей офисных центров).

- И спрос все равно был, — говорит один из предпринимателей, пожелавший остаться неизвестным, — а куда деваться, ведь в условиях бурно развивающейся экономики и бизнеса нужно было где-то располагаться, да и количество офисных площадей было много меньше нуждающихся в них. По сути, потому и приходилось за достаточно высокую цену снимать не лучшие помещения.

Традиционно самым популярным, а значит, и самым дорогим районом являлся Центральный — здесь ставка аренды простенького офиса могла доходить и до 2500 рублей. Также постепенно начинал обретать популярность район Взлетки.

- Есть достаточно большая часть клиентов, которые однозначно ориентированы на офисы в центре и на Взлетке, — рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аревера-недвижимость» Светлана Сорочинская. — Несмотря на проблемы с парковками и пробками, другие районы они не рассматривают. Речь идет о крупных компаниях, чаще всего федерального уровня.

Офисная недвижимость Красноярска, впрочем как и любого другого города, делится на два типа: офисные здания и помещения в жилых домах, выведенные из жилого фонда, с отдельным входом. Причем первая группа также делится на два типа: современные здания (бизнес-центры «Европа», «Метрополь» и пр.) и корпуса бывших НИИ, заводоуправлений и другие подобные здания. Различаются и их ценники. Хотя это не всегда оправданно, особенно если учесть, что чаще всего бизнес-центры не соответствуют обозначенной владельцами категории (подробнее об этом).
Основная масса офисных помещений, если говорить об офисных зданиях, располагается в центре города, на Взлетке же это чаще первые этажи домов.

- Бизнес-центры рассчитаны в первую очередь на крупные компании, — говорит Сорочинская, — тогда как небольшим предприятиям остается либо ютиться в корпусах бывших НИИ, либо арендовать помещения в жилых домах, где цены несколько ниже.

Такая картина складывалась на рынке офисной недвижимости в середине прошлого года. Грянувший осенью экономический кризис внес свои коррективы в развитие этого сектора.

Напуганный спрос

- Спад деловой активности, возникший в связи с кризисом, — рассказывает Светлана Сорочинская, — привел к тому, что сегодня предложение на рынке аренды офисной недвижимости превосходит платежеспособный спрос.

Причин тому несколько. Первая — уменьшение доходности бизнеса компаний-арендаторов, вследствие чего им приходится искать более дешевые площади, и вторая как вариант неблагополучного развития первой — закрытие компаний и сворачивание бизнеса. Эти причины и привели к тому, что достаточно большая часть офисных помещений Красноярска сегодня пустует. Оценить процент пустующих помещений никто из опрошенных «ВК» экспертов рынка не решился, ссылаясь на то, что такая оценка требует анализа сводной статистики по всему рынку, а ее просто нет. Однако в большей части агентств, занимающихся арендой коммерческой недвижимости, говорили, что предложение на этом рынке увеличилось в несколько раз по сравнению с летом прошлого года.

Такое положение дел не могло не сказаться на ставках аренды, которые медленно, но верно поползли вниз, к сегодняшнему дню практически достигнув своего дна.

- Сегодня в Центральном районе офисы, расположенные в жилых домах, сдаются по месячной ставке в 500—800 рублей за квадрат, — рассказывает Сорочинская, — это почти в 3 раза ниже, чем прошлогодняя цена за аналогичные площади.

Чуть меньшие цифры уменьшения ставки аренды, примерно 2—2,5 раза, называет директор интернет-агентства недвижимости www.kn24.ru Дарья Пыркова.

- Сегодня собственник вынужден снижать цены, чтобы удержать арендаторов, — говорит она, — однако встречаются и такие, кто не хочет снижать цены. От них арендаторы действительно уходят.

Отметим, что речь идет именно об офисных помещениях, расположенных в жилых домах. Политика бизнес-центров несколько отличается от политики собственников таких площадей, но об этом позже.
- Другой основной тенденцией сегодняшнего рынка является смещение спроса в сторону меньших площадей для аренды, — рассказывает Сорочинская. — Если раньше большинство наших клиентов интересовали площади в среднем 100 кв. м, то сейчас основная их часть ориентирована на 30—40 кв. м. Появился интерес и к 10—20-метровым площадям, чего раньше практически не было.

Вообще, по оценкам Пырковой, около 30% арендаторов покинули свои прежние места работы в поисках более дешевых вариантов. Помимо этого все опрошенные «ВК» игроки рынка подтверждают, что в связи со сложившейся ситуацией изменился стиль отношений между собственником помещений и арендатором — первые стали более лояльны к последним и согласны идти на уступки.

- Один из последних примеров, — вспоминает Сорочинская. — Сдавалось помещение в Центральном районе. Первоначальная арендная плата, установленная собственником, была 2800 за кв. м в месяц. Но в итоге помещение было сдано за 1300 руб./кв. м.

Центральный ход

Несколько иначе выглядит ситуация с бизнес-центрами. По сути, основной их клиент — достаточно крупные и успешные компании. Работа с малыми предприятиями не предусмотрена форматом. Плюс к этому бизнес-центры по идее должны предоставлять своим клиентам больший сервис. Потому и стоимость аренды помещений в таких зданиях превосходит плату за пользование офисами в жилых домах.

- Зачастую ценник в подобных центрах достаточно высок, — говорит Сорочинская, — что в сегодняшних условиях может помешать не только привлечению новых арендаторов, но и удержанию старых.

Понимают это и в бизнес-центрах, где в ответ на сложную экономическую ситуацию начали снижать ставку арендной платы. Правда, чаще это происходит в других городах, нежели в Красноярске. Так, например, управляющая компания «Метрополь», владеющая одноименным офисным центром, в ноябре 2008 года повысила ставки аренды до 1100 руб. за кв. м. Как рассказали «ВК» арендаторы метрополевских площадей, это повышение оказалось весьма существенным и привело к тому, что достаточно большая часть арендаторов просто съехала.

- Сейчас они снизили стоимость до 1000 рублей, — рассказал один из арендаторов на условиях анонимности, — но и это много для таких помещений.

Получить комментарии самой управляющей компании не удалось, однако странен сам факт повышения арендной ставки на фоне общего проседания рынка.

Несколько иначе поступило руководство бизнес-центра «Европа», которое не стало менять цен, оставив их на прежнем уровне — 2300 рублей за кв. м. С одной стороны, их можно понять — бизнес-центр позиционирует себя как класс «А», и это адекватная цена. С другой, по оценкам экспертов, «Европа» — это максимум «В-» с не лучшим качеством сервиса.
По мнению большинства аналитиков рынка, стагнация в секторе коммерческой недвижимости подошла к своему апогею. Основной спад клиентской активности, пришедшийся на начало ноября 2008 года, когда большая часть арендаторов заняла выжидательную позицию, практически закончился. Первая активность проявилась в конце декабря, а на сегодня она уже достаточно стабильна — клиент пошел.

- Действительно, — говорит Дарья Пыркова, — в конце прошлого — начале этого года активность начала восстанавливаться, люди попривыкли к ситуации и стали искать способы жить и работать дальше. Однако это не означает, что стали расти и цены, поскольку платежеспособность большинства предпринимателей не соответствует прошлому уровню цен. Ожидать же оживления рынка стоит не раньше конца этого года.