Рынок коммерческой недвижимости за прошлый год просел в 2-2,5 раза
Снижение платежеспособного спроса, падение цен, не всегда адекватное поведение собственников — все это стало причиной того, что рынок коммерческой недвижимости чуть не рухнул в прошлом году. Однако, как уверяют эксперты, он начинает оживать, потихоньку отвоевывая прежние позиции.
Ориентация в пространстве
Еще в октябре 2008 года эксперты отмечали тенденцию к росту ставок аренды, которые и без того по самым ликвидным позициям доходили до 3,5 тысячи рублей. При этом арендаторы даже не торговались. В декабре же 2009 года на рынке коммерческой недвижимости Красноярска произошел столь мощный спад, что многие тогда предрекали если не гибель, то, по крайней мере, откат на уровень 5-8-летней давности.
— Спад деловой активности, возникший в связи с кризисом, — рассказывала тогда корреспонденту «ВК» руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Аревера-недвижимость» Светлана Сорочинская, — привел к тому, что сегодня предложение на рынке аренды офисных площадей превосходит платежеспособный спрос.
Действительно, улицы Красноярска того времени буквально пестрели вывесками о продаже и сдаче в аренду. Такой переизбыток предложения на рынке волей-неволей должен был привести к снижению цен, что и произошло — ставки аренды снизились в
В течение первого полугодия 2009 года снижение продолжилось. Чуть медленнее, чем в конце 2008 года, но все же. В итоге офисы даже в самых ликвидных местах можно было снять не дороже чем за
С другой стороны, снижение ставок аренды вызвано попыткой собственников удержать арендаторов. Однако встречались и те, кто отказывался снижать ставки.
— В том же Новосибирске и других городах страны, — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Септима» Елена Звонарева, — за год сформировалось четкое понятие «коммунальной аренды», когда помещение сдается исключительно по стоимости коммунальных услуг. В Красноярске такого не произошло — до сих пор есть собственники, выставляющие свои площади по
Другой основной тенденций прошедшего года стало смещение спроса в сторону аренды меньших площадей. Эксперты рассказывают: если раньше большинство клиентов интересовали площади в среднем по 100 кв. м, то сейчас основная их часть ориентирована на
Чуть иначе выглядит ситуация с продажей офисных площадей. Малые офисы сегодня никто не покупает — проще пересидеть на аренде; а на большие не у всякого найдутся средства. В конечном счете этот сегмент рынка просел примерно в
Все это касается офисной недвижимости. А вот с торговой ситуация развивается несколько иначе — спрос если и упал, то ненамного. Это понятно: какой бы кризис ни случился, кушать хочется всегда. Именно поэтому бизнес от торговли переживает сложные периоды много легче всех остальных. В связи с этим не произошло и тотального снижения цен на торговые площади — в среднем они уменьшились лишь на 30-40%.
Вообще основным результатом этого года на рынке коммерческой недвижимости можно считать изменение спроса. Причем не столько количественное, сколько качественное.
— Многие арендаторы сейчас скорректировали свои подходы к аренде офисов, — рассказывает Елена Звонарева. — Если раньше все сплошь рвались получить площади на так называемой первой линии (самые проходимые места. — «ВК»), то сейчас те, чей бизнес не зависит от уличной проходимости (агентства недвижимости, банки и т. п.), уходят с этих площадей, сокращая тем самым издержки.
Этот процесс привел к тому, что, по оценкам экспертов, около 30% арендаторов на сегодня покинуло свои прежние места работы в поисках более дешевых вариантов.
Центральные сложности
Несколько иначе выглядит ситуация с таким сегментом коммерческой недвижимости, как бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы.
Еще в конце 2008 года многие ТРК договаривались со своими арендаторами о том, что пока те могут не платить аренду, но обязуются не покидать свои площади. Такое поведение было вызвано тем же, что привело к возникновению «коммунальной аренды», — стремлением минимизировать расходы.
Всех арендаторов удержать не удалось, но освобожденные ими места очень быстро заняли другие, так что в «Планете» — крупнейшем торгово-развлекательном комплексе города — свободных мест на сегодня нет. При этом ценник если и корректировался, то не более чем на 5-10%, да и то в «мертвых» зонах. В течение всего прошлого года арендаторы продолжали приходить и занимать места. Проще говоря, тот, кто имел нормальную адекватную стратегию, остался на плаву.
С бизнес-центрами все сложнее. Если взглянуть на тенденции конца 2008 — начала 2009 года, можно заметить, что красноярские игроки этого сегмента в очередной раз попытались перебороть рынок. Когда во всех крупных городах СФО ставки аренды площадей в бизнес-центрах снижались, в том числе и на класс А, красноярские игроки продолжали держать их на прежнем высоком уровне.
— Наша ставка аренды остается неизменной уже больше года (2360 руб. с НДС), — говорит руководитель отдела маркетинга инвестиционной компании «Европа» (бизнес-центр «Европа») Юлия Якунина. — В стоимость заложен высокий уровень сервиса, безусловно связанный с услугами сторонних компаний и массой расходных материалов высокого качества. В 2009 году произошло удорожание услуг аутсорсинга практически по всем направлениям. Несмотря на эти значительные дополнительные расходы, стоимость аренды в «Европе» не изменилась. Говорить о снижении цены в нашем центре просто некорректно, поскольку предложение является уникальным, в том числе за счет сервиса, соответствующего классу «А».
В отличие от «Европы», по данным Елены Звонаревой, остальные игроки все же понизили ценник. Точнее, пришлось. Но до этого потеряли очень много арендаторов.
Однако это коснулось не всех. Та же «Европа», по заверению Якуниной, смогла не только сохранить всех арендаторов, но теперь ставит вопрос о расширении арендуемых площадей.
— Мы изначально отгородили себя от проблемы потери арендаторов, — говорит она, — очень точно и достаточно узко определили целевые рынки. Наши арендаторы — стабильные, надежные партнеры, чья репутация на деловом рынке дает синергетический эффект для имиджа БЦ «Европа». Да и ротации арендаторов нам удалось избежать практически полностью. На данный момент мы ощущаем потребность в свободных площадях. И речь даже не о помещениях для новых игроков, а о потребностях текущих арендаторов.
Получить комментарии от других управляющих компаний не удалось — почему-то те, кто владел информацией, либо оказывались в отпуске, либо были чрезвычайно заняты. Меж тем эксперты уверены, что позиции бизнес-центров и ТРК не спешат восстанавливаться, ведь арендатор, уйдя из центра и найдя себе другое место, даже когда ценник будет понижен, вряд ли сорвется с нового места и вернется обратно.
Нелегкое оживление
Впервые о том, что рынок коммерческой недвижимости начал оживать, заговорили еще в январе прошлого года. Оно и понятно: снизившиеся ставки аренды какое-то время поддерживали спрос. Однако долго это продолжаться не могло, и уже к весне рынок снова вернулся к прежнему состоянию — многие компании, занимающиеся недвижимостью, тогда показали отрицательный финансовый результат.
Вообще-то для оптимизма время еще не пришло, уверены эксперты, вставать на ноги рынок начал только в ноябре-декабре ушедшего года. Да и связано это большей частью с тем, что пришли несколько компаний федерального уровня. Конечно, их бюджеты ограниченны, заявляемый ценник много ниже, чем раньше, но это живые деньги, которые подпитывают рынок. По признанию экспертов, федералы готовы и рассматривают предложения чуть дороже, чем заявленная ими вначале цена.
— Это очень хороший знак, — говорит Елена Звонарева, — он свидетельствует о том, что рынок начинает выходить из кризиса.
По отношению к началу 2009 года спрос вырос примерно на 20-25%. Однако до прежних размеров и объемов ему далеко. Начал оживать и рынок продажи коммерческой недвижимости. По оценкам аналитиков, еще в июне прошлого года ценник, который до этого все время падал, начал расти. Однако до выправления ситуации и выхода на прежние объемы еще далеко. Но уже сейчас наметилась тенденция к росту продаж, причем именно больших площадей. Крупные компании, кто готовится либо входить на наш рынок, либо развиваться здесь дальше, сейчас очень внимательно следят за рынком — как только наметится тенденция к росту цен, они будут покупать.
По большому счету о возвращении рынка коммерческой недвижимости к нормальному состоянию говорить пока рано. Хотя тенденции и внушают оптимизм.
Евгений Волошинский, «Вечерний Красноярск», №2 (243)
