В сороковой статье Конституции Российской Федерации написано, что каждый гражданин имеет право на жилище. Но существующая статистика говорит об обратном. Сегодня более 60 % населения России в той или иной степени нуждаются в собственном жилье. И если в советский период времени государство считало себя обязанным обеспечивать своих граждан бесплатными квартирами, то сейчас этими льготами могут воспользоваться только немногочисленные слои населения (госслужащие, военнослужащие и т.д.).

Жилищная проблема

Как известно, в 70-80-х годах прошедшего столетия в России (в составе Советского Союза) ежегодно вводилось в эксплуатацию более 76-77 миллионов квадратных метров жилой площади. В настоящее время ситуация несколько иная. Так, в 2001 году этот показатель составил 31,1 млн. кв. метров, а в 2002 - более 33,8 млн. кв. метров. При этом обветшание жилищного фонда происходит более быстрыми темпами, чем мы строим. И по оценкам специалистов, данная ситуация будет ухудшаться и в дальнейшем.

Кризис в строительном комплексе возник не случайно. Практически до начала 90-х годов он полностью финансировался из бюджета страны. Государство по существу было единственным покупателем на рынке жилья. И его быстрый уход оттуда привел к существенному сворачиванию строительного комплекса и сокращению производства жилой площади в несколько раз. В целом сокращение привело к тому, что сейчас наши строители ориентированы только на узкий слой граждан, имеющих возможность выплатить полную стоимость построенной квартиры.

Многочисленные анализы и прогнозы рынка жилищного строительства говорят о том, что в ближайшие 3-4 года этот платежеспособный слой жителей будет полностью исчерпан. Это, в свою очередь, приведет к тому, что более 129 тыс. строительным (и смежным с ними) предприятиям и организациям, в которых занято около 5 млн. человек (6,5% от численности рабочих в России), придется сокращать свою деятельность.

Но данную проблему необходимо рассматривать не только на отраслевом уровне. Ведь имеется мировой опыт, когда в ряде стран решение жилищной проблемы вытягивало за собой из кризиса всю экономику. При этом использовались различные механизмы, от государственных дотаций до ипотеки.

У нашего государства нет лишних денег. Поэтому придется использовать рыночные подходы, которые в большей своей части завязаны на механизме ипотеки. Не секрет, что цивилизованная система ипотечного жилищного кредитования способствует формированию малорисковых способов приобретения жилья. Поэтому данная система должна стать своего рода альтернативой долевому строительству, которое преобладает сегодня в России.

Если говорить на макроэкономическом уровне, то в целом ипотека - это стратегический механизм вовлечения внебюджетных источников, и, в первую очередь, средств населения в реальный сектор экономики, каковым является строительство. Через строительство эти средства пойдут и в стройиндустрию, и в остальные отрасли народного хозяйства. В результате получается, что вопрос по удовлетворению потребностей граждан в жилье является не самоцелью системы, а производной, следствием ее массового развития.

Сам же ипотечный механизм сравнительно прост. И строится он на долгосрочном кредитовании. Так, граждане, обладающие собственными денежными и иными ликвидными активами в объеме не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья и имеющие определенный уровень доходов, в течение 10-15 лет равными ежемесячными платежами возвращают полученный целевой заем кредитору.

В качестве ликвидных активов можно использовать жилье, находящееся в собственности. Напомню, что сегодня в России приватизировано до 63% всего жилого фонда. Данная собственность оценивается в размере 200 миллиардов долларов США.

Помимо физических лиц в ипотечной схеме могут участвовать и предприятия. Такие проекты уже существуют. Например, якутская алмазная корпорация "АЛРОСА" в настоящее время рассматривает эту возможность. По оценкам специалистов, данная схема позволяет на 30-35% сократить затраты корпорации, направленные на решение жилищных проблем работников.

Потеря ориентиров

Сегодня строительная отрасль Красноярского края переживает не самые лучшие времена. С одной стороны, в 2002 году объем введенного в эксплуатацию жилья вырос на 19%, по сравнению с 2001 годом, что составило 450 тыс. кв. метров. В прошедшем году из 1076 введенных в строй зданий - 1016 были сооружениями жилого назначения, со средней стоимостью одного квадратного метра в 7,5 тысяч рублей.

С другой стороны, общий объем строительных работ достиг 16,3 млрд. рублей (доля бюджетного краевого финансирования не превышает 7%), что на 6% меньше чем в 2001 году. При этом средний уровень загрузки производственных мощностей предприятий отрасли не превысил 59%.

Причина одна - неплатежеспособность заказчиков. Это, в свою очередь, влияет на финансовую устойчивость самих строительных организаций. Особенно страдают крупные предприятия. Более или менее эффективно продолжают работать лишь небольшие организации.

Это подтверждают статистические данные. В частности, они говорят о том, что наиболее высокий уровень загрузки наблюдался в организациях с численностью работающих до 200 человек. Поэтому в строительном деле быстрыми темпами происходит формирование организаций и предприятий малого бизнеса. Их доля в настоящее время составляет до 90% от общего количества строительных фирм.

Если подходить к проблеме комплексно, то Красноярский край в России в области градостроительства постепенно теряет ведущие позиции. И это несмотря на то, что до конца 80-х годов, благодаря квалифицированной работе архитекторов и строителей, мы "гремели" по всей стране. Край был первым среди других субъектов СССР, перешедшим с пятилетнего на десятилетнее планирование социально-экономического развития. К этому мы сейчас вновь пытаемся возвратиться, но пока неудачно.

Вообще градостроительство является своего рода зеркалом, в котором отражается уровень культуры всего общества, его социально-экономическое лицо. И здесь у нас не все в порядке. Разве может здоровое общество уродовать свои исторические места и окружающую среду? Сегодня у нас на поток поставлена застройка исторического центра города Красноярска различного рода торгово-развлекательными центрами и не вписывающимся в естественный ландшафт жилыми домами. Кроме того, в градостроительном департаменте администрации Красноярска порой принимаются весьма сомнительные решения.

В частности, там был утвержден проект по застройке набережной от ресторана "Енисей-батюшка" до краеведческого музея. Предполагается всю эту площадь закрыть стеклянной трубой и сделать под ним торговый комплекс. Просто бредовая идея. У нас и так немного мест, где жители города могут свободно пройтись и полюбоваться природой.

Другой пример: правый берег краевого центра. В районе остановки "Торговый центр" тянутся унылые кирпичные торговые ряды. Но это еще не все. Там практически рядом с центральной улицей (я не говорю уже про жилые дома и высшее учебное заведение) стоят мусорные баки, в которых копаются бомжи и бродячие собаки, разводя ужасную антисанитарию. Не вывезенный мусор вечерам просто поджигают. И он горит, распространяя зловоние. Нет в этом месте и туалетов (из ранее действующего туалета сделали игровой зал).

Может получиться так, что в перспективе вместо красивых улиц и благоустроенных дворов мы можем получить бездушную среду, где можно только работать, но не жить. Это конечно лирическое отступление. Но в целом оно верно.

В завершение нашего разговора можно сказать, что жилищная проблема еще долго будет стоять перед нашей страной. И полностью ее решить исключительно за счет денежных средств населения не удастся. Государство должно вновь вернуться на этот рынок не только в качестве контролера, но и в виде инвестора.

Виктор Прохоров