В нашем городе, как и, наверное, в других городах России, определенную популярность получила такая форма строительства жилья, которая в договорах называется "долевое участие в строительстве" или "долевое участие в финансировании" или как-то еще, но "долевое". В таких договорах граждане передают предприятию-застройщику деньги в обмен на квартиру, которая будет вот-вот построена. Вроде бы, все без проблем: отдал деньги, подождал, заселился. Но, как говорится, "в действительности все не так, как на самом деле".
Дом могут не достроить, могут достроить, но не отдать вам квартиру, могут выдать квартиру меньшего метража, чем было оговорено ранее, могут квартиру продавать параллельно сразу нескольким людям, могут продать квартиру, на которую продавец не имел никаких прав, могут привести в неотделанную "коробку" и сказать: "Доделывайте сами или вообще ничего не получите. Денег у нас нет, ставьте сами сантехнику, стелите полы, клейте обои и т.д.". Красноярскому обществу защиты прав потребителей все эти проблемы известны, как никому другому: ведь именно туда стекаются все жалобы на недобросовестных строителей. Поэтому мы рекомендуем прислушаться к комментариям Председателя общества Шевцова Михаила Михайловича.
В договоре должны быть согласованы предмет договора и существенные условия договора. (Предмет договора - это то, о чем, собственно, вы договариваетесь, а существенные условия - это те, которые предусмотрены законом и на чем настаивала одна из сторон.) Потому что если в договоре не обозначены предмет и существенные условия, то он считается незаключенным. Причем текст договора должен быть подготовлен в нескольких экземплярах, и они должны быть идентичны. Был случай, когда женщину, хотевшую получить обратно деньги, попросили предоставить свою копию договора якобы для уточнения каких-то деталей. После того, как текст побывал в фирме, обнаружилось, что в договоре клиента указан VII микрорайон, а в договоре продавца - VI. И потом в суде фирма отнекивалась - мол, мы в VII микрорайоне вообще строительство никогда не вели.
В договоре обязательно должен быть указан адрес дома, который строится, номер квартиры, площадь квартиры, цена за 1 кв. м или полная, а также срок передачи квартиры. Бывает, что сроки вообще не указываются, строительство идет уже пять лет, а результату ноль. "Да ведь мне говорили, что за два года построят!" - плачутся люди. Говорить - это одно, а зафиксировать в договоре - совсем другое, и продавец это понимает лучше всех.
Иногда пишут не "срок передачи квартиры", а "срок окончания строительства", который еще ни о чем не говорит, потому что дом считается готовым только после ввода в эксплуатацию, а не после окончания строительства. Этот дом должен быть принят государственной комиссией, ее решение должно быть утверждено постановлением администрации города, и только после этого дом считается введенным в эксплуатацию, а застройщик может передавать правоустанавливающие документы гражданам. Поэтому в договоре должно быть еще написано, что одна сторона обязана передать другой стороне квартиру. Есть договора, где написано, что один передал деньги, а второй обещал построить, а про слово "передать" как бы забыли. А в суде искренне удивляются: "С чего вы взяли, что мы должны были передать?" И правда, ведь обещали построить - построили. Для себя и за ваш счет.
Если вы обращаетесь в агентство недвижимости, для того чтобы оно подыскало вам долевое, имейте в виду, что агентства не хотят нести никакой ответственности. В договоре обратите внимание на предмет договора, он звучит, как правило, так: "агентство оказывает информационно-консультационные услуги, вносит клиента в банк данных". За это просят 15-20 тысяч. Вы отдаете деньги, вас вносят в компьютерный список клиентов, и вы можете быть свободны, ждите звонков типа: "В такой-то фирме есть долевое строительство, идите покупайте". Будет ли дом построен, есть ли вообще у этой фирмы право строить что-либо, агентство не в курсе.
В сфере долевого строительства принята следующая система. Сама строительная организация редко заключает договора с гражданами. Строительной фирме нужны стройматериалы, оконные блоки, лифты и т.п., она заключает договора с поставщиками и рассчитывается с ними квартирами. Поставщики, получив право требования квартир, продают их гражданам по договорам уступки права требования. Например, завод такой-то уступает право требования квартиры номер такой-то по адресу такому-то гражданину Иванову И.И. за 500 тысяч рублей. При этом получается, что продавец права требования выбывает из игры, он только уведомляет застройщика о том, что правом требования теперь обладает другой человек. Бывает, что этот Иванов И.И. потом перепродает свое право требования Петрову П.П., а тот, в свою очередь, еще кому-нибудь. И чем эта цепочка длиннее, тем она менее надежна, потому что на каждом звене может произойти сбой или жульничество. Может случиться и такая интересная ситуация: поставщики что-нибудь задолжали строителям, а строители в ответ говорят: "Мы тогда не дадим вам квартиры", а квартиры-то уже проданы, и не один раз. Строители, хоть и не в праве так поступать, но продают свои квартиры заново. И вот представьте, люди приходят заселяться, а в их окнах уже горит свет. Начинаются долгие судебные тяжбы по взысканию денег со строительной организации либо с поставщиков, и эта борьба, нужно сказать, не всегда заканчивается хорошо.
Нужно подчеркнуть, что, отдав деньги на строящуюся квартиру, вы на нее имеете очень мало прав. Потому что не построенное, не переданное и не зарегистрированное жилье не считается вашей собственностью. А станет квартира вашей только после получения акта приема-передачи от строительной организации и после регистрации в Регистрационной палате. До этого времени - у вас только право на бумаге. И, к сожалению, часто его так и не удается реализовать. Здесь ничего посоветовать нельзя, потому что это такой недостаток в системе долевого строительства, т.е. участники, можно сказать, играют в лотерею.
Недавно, 24 марта, Центральный суд Красноярска рассмотрел иск гражданки о защите прав потребителей к ОАО "Красноярскстройкомцентр", в котором она просила взыскать деньги по рыночной стоимости квартиры и проценты за пользование ее деньгами. Квартира гражданки была продана еще раз другому владельцу. Гражданка попросила директора "КСКЦ" вернуть ей деньги по рыночной стоимости. Деньги эти ей обещали, снова обещали, потом еще раз обещали… Но были обещания, а денег не было. В конце концов, мы обратились с иском в суд. Конечно, в иске мы насчитали сумму большую, чем рыночная стоимость: мы включили проценты, моральный вред и прочее. В суде представитель ответчика заявил, что договор, который предъявлен истцом, недействителен, потому что отличается от экземпляра, который находится у ответчика. Как выяснилось, фирма забирала экземпляр гражданки и допечатала на машинке лишнюю палочку в номере микрорайона. Суд рассматривал дело довольно долго и в конце разбирательств постановил: взыскать с ОАО "КСКЦ" в пользу гражданки 1 067 207 рублей 12 копеек. Иначе говоря, мы победили, и справедливость уже наполовину восторжествовала. Наполовину - потому что решение суда еще нужно исполнить, взыскать деньги. Тем не менее, уже есть законные требования для взыскания денег.
Отметим особо, что Красноярское общество защиты прав потребителей начинает мониторинг, связанный с деятельностью ОАО "КСКЦ". Граждане, которые столкнулись с недобросовестным обращением к себе со стороны этой фирмы, могут обращаться по адресу: ул. 9 Января, 26а, тел. 27-68-69. Обращаться нужно в послеобеденное время, с 15 до 18 часов, а с собой желательно принести все имеющиеся документы, относящиеся к долевому строительству.
Итак, резюмируем. Конечно, наряду с мошенниками на красноярском рынке долевого строительства работают и очень порядочные фирмы. Но чтобы не попасть к жуликам, советуем перед заключением договора получить консультацию у грамотного юриста - это поможет в дальнейшем избежать неприятностей и финансовых потерь. А также желательно учесть, что цепочка строитель-потребитель должна быть как можно короче.
Материал подготовил Олег Мельников
