Кто должен менять перегоревшие лампочки в подъезде? Кто в ответе за то, что протекает крыша над квартирами на верхних этажах. И кто снова запустит лифт, если вандалы вырезали оттуда какие-то провода?
Ответ на эти вопросы дают «Новые правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», вступившие в силу 30 августа.
Скорее всего, этот документ многим покажется скучным, но если вы хотите грамотно выстраивать отношения с управляющей домом компанией и муниципальными властями, то неплохо бы с ним познакомиться. В этом обзоре мы остановимся на наиболее важных местах многостраничных правил.
Прежде всего, следует знать, что никаких “квартиросъемщиков” давно уже нет – в социализме остались. Те, кто еще не приватизировал квартиру, – наниматели, то есть проживающие по договору социального найма жилого помещения. Все те, кто приватизировал квартиры, – собственники жилых помещений. Вот на них-то в большей степени документ и возлагает обязанность заботиться об общем имуществе многоквартирного дома и других помещений.
Важно определить, что есть общее имущество. Это необходимо, например, для заключения договора управления. Исчерпывающий перечень общего имущества есть в правилах.
В частности, к ним относятся лестницы, лестничные площадки, колясочные (вы где-нибудь такие встречали?), подвалы, чердаки, крыши, трансформаторные подстанции, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки и сама земля под домом.
Сведения о составе общего имущества из реестра прав собственности имеют приоритет над данными БТИ. Теперь в отдельных районных администрациях не смогут присваивать подвалы только потому, что они "находятся на их балансе". Технические подвалы – это общее имущество, которое может быть передано в пользование за плату. Хотите – сдавайте их в аренду желающим расположить в вашем доме сауну, спортзал, солярий. Или крышу для установки антенны, например, сотовой компании. Расходы по содержанию дома жильцы, конечно, сократят. Вот только жаловаться потом на шум, влажность или излучение будет некому. Сами так распорядились общим имуществом.
Правила содержания также устанавливают принципы определения границы внутридомовых инженерных систем (это общее имущество), внутриквартирных сетей, (принадлежность квартиры), внешних коммунальных сетей, (принадлежат муниципалитету). Это нужно, чтобы четко разделить, кто за что отвечает. Еще один важный момент: документ четко говорит, что если земельный участок еще не вошел в состав общего имущества (т.е. пока не определены его границы), то его содержание и уборка производятся за счет собственника, т. е. муниципалитета. Это будет стимулировать передачу земельных участков в общую долевую собственность жильцов.
Постановление N 491 рекомендует муниципалитетам до 1 июля 2008 года БЕСПЛАТНО определить границы земельных участков. К сожалению, во многих городах администрации вопреки закону требуют большие деньги за межевание городской земли.
Когда красить стены в подъезде или вообще ставить дом на капремонт, определяет теперь не ЖЭК, а собственники помещений на общем собрании.
Решение о ремонте надо принимать не тогда, когда вышел установленный когда-то срок, а тогда, когда дом достиг определенного критического состояния. Факт того, что дом пора ремонтировать, могут зафиксировать сами собственники, а также уполномоченные государственные органы.
Каким образом финансировать содержание дома? Правила отвечают и на этот вопрос, они конкретизируют источники содержания общего имущества. Эти источники для разных способов управления многоквартирным домом будут различными: плата по договорам, обязательные платежи, взносы. С выходом постановления теряют силу Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если плату за содержание и ремонт жилья устанавливали органы местного самоуправления, то теперь способом определения размера такой платы является решение самих собственников на их общем собрании или решение органа управления ТСЖ. Муниципалитет вправе по своему усмотрению устанавливать плату за содержание и ремонт только для своих нанимателей, т.е. людей, живущих в неприватизированных квартирах.
Но, если собственники не выбрали способ управления (не созвали собрание или не смогли принять решение, которое бы поддержало большинство), муниципалитет имеет право провести открытый конкурс и определить управляющего таким способом. Открытые конкурсы будут проводиться только с 1 января 2007 года, а до того момента у жильцов еще остается время, чтобы самим решить, как жить в своем доме дальше.
Еще один отмененный документ – это Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг (Постановление 2004 г. N 392). Ряд положений этого документа вошли в раздел Жилищного кодекса. Но многие положения ему противоречили. Например, муниципалитеты не вправе устанавливать цены на вывоз бытовых отходов, за техническое обслуживание лифтов. Это конкурентные виды деятельности. Следовательно, цена на них должна быть рыночной, а не регулируемой органами местного самоуправления. Сильно отличались старые формулы расчета платы за коммунальные услуги от тех, которые установлены в новых Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Теперь не надо оплачивать коммунальные услуги "по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования". Правила оплаты устанавливаются по соглашению управляющей организации и собственников: хотят через банк, хотят через почту или в кассу. Потеряли силу местные акты об оплате жилых помещений и коммунальных услуг через расчетно-кассовые центры. По-прежнему привлекать РКЦ или отказаться от их услуг – это теперь самостоятельный выбор ТСЖ и управляющих организаций.
Кроме того, постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Самое интересное в новых правилах:
- содержать все общее имущество в доме (от подвала и лестниц до чердака и крыши) должны сами жильцы-собственники квартир, но зато они могут пользоваться этим имуществом, извлекая из него выгоду;
- если муниципалитет препятствует в оформлении в общую собственность придомовой территории, жильцы не должны нести расходы на ее содержание;
- до 1 июля 2008 года все участки под домами должны быть разграничены, причем, бесплатно для жильцов;
- плату за содержание и ремонт дома устанавливают сами собственники – по договоренности с предоставляющей услуги организацией, муниципалитет вмешиваться в этот процесс не в праве, он устанавливает плату только в случае, если собственники не договорились между собой;
- правила оплаты тоже поменялись: ее способ (через банк, РКЦ или другим способом) тоже определяют собственники;
- ремонт дома, в том числе капитальный – обязанность собственников, когда его проводить, решают они же.
