Свершилось. Гора родила мышь. Типовой договор об участии в долевом строительстве оказался полной туфтой. Как говорят психологи — фиктивно-демонстративный продукт. По содержанию — это набор цитат из ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве...». Составить такой договор — полдня работы. Сугубо технической: надергать цитат, скомпоновать их в разделы, добавить типичные для договоров обороты и готово. За что вообще люди деньги получают. С таким же успехом можно было отправить инвесторов читать закон и не устраивать ромашку.
Поскольку вопрос вынесен на «всеобщее голосование» спешу поучаствовать в предвыборной агитации. Начнем с тех достоинств, которые заявлены авторами шедевра. Цитирую пресс-релиз: «Содержание документа максимально раскрывает права и обязанности сторон, в том числе конкретизирует порядок уплаты и возможность изменения цены, предусматривает учет поступления и расходования денежных средств участников долевого строительства с использованием одного расчетного счета, открытого на строительство конкретного жилого дома, обязывает застройщика информировать дольщика обо всех случаях, которые могут стать основанием для расторжения договора, регламентирует отношения сторон по уступке права требования по договору, уведомлению об изменении почтовых адресов, изменению или дополнению условий договора».
А теперь по пунктам:
1) конкретизирует порядок уплаты и возможность изменения цены. Это у нас Раздел 3 «примерной формы».
3. Цена Договора и порядок ее уплаты __ (_ __) рублей, составляет_____ (_______) рублей.
3.2. Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем внесения платежа(-ей) в кассу, либо на расчетный счет Застройщика после государственной регистрации настоящего Договора в срок не позднее _______________________ 20__ г.
3.3. Уплата цены договора производится Участником долевого строительства путем внесения платежа(-ей) _____________________________________________________. (единовременно, ежемесячно равными долями, др.)
3.4. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае изменения площади Объекта долевого строительства как в большую, так и в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, при условии если изменение площади Объекта долевого строительства не связано с нарушением требований к его качеству.
Перерасчет цены договора производится по цене квадратного метра, указанной в п. 3.1. Договора.
3.5. По соглашению сторон цена договора может быть изменена _____________________________________________________. (указать другие случаи и условия изменения цены)
Сразу отметим единственную здравую идею — платить деньги после государственной регистрации. Это очевидный плюс с точки зрения предотвращения фактов мошенничества.
Теперь минусы:
а) в интересах инвесторов платить деньги только по счету. Выписка по счету — стопроцентное доказательство оплаты. Застройщик потом не заявит, что деньги в кассу не поступали или поступали, но их спер кассир, поэтому не видать вам квартирки.
б) не урегулирован вопрос, какими документами подтверждается факт внесения денег в кассу. Что именно должен потребовать инвестор у кассира взамен денег: чек, приходный ордер, расписку директора? Договор же для инвесторов, он должен быть руководством к действию.
в) из случаев изменения цены указан только один — изменение площади объекта. Формулировка обтекаемая — по соглашению цена может быть изменена. А может и не быть изменена. Прямо надо писать: не хватает метров — цена уменьшается, деньги возвращаются. С лишними метрами не все так однозначно. Допустим, инвестор продал свою квартиру, чтобы вступить в долевое, подзанял еще денег недостающих, и тут его обрадовали: у тебя 5 метров лишние, надо доплатить еще тысяч 200. Где он должен их брать? И что будет, если не доплатит, квартиру не отдадут? Лишние метры — проблемы застройщика, никто его не просил их пристраивать, правильно нужно проектировать и контролировать свою стройку.
г) вместо других случаев изменения цены — рубрика «придумай сам».
Это конечно очень круто согласовать типовую форму в УФАСе. И естественно там ничего не возразили. Раз она списана с федерального закона и носит рекомендательный характер. Лучше бы согласовали с краевым судом, там бы наверняка поведали массу историй про изменение цены договора. То есть, больной вопрос с доплатами за пластиковые окна, железные двери, огнетушители и прочие удовольствия не снят. И какие вообще имеются в виду случаи. Вот, например случай, поразивший всю страну: сроки сдачи объекта отодвигаются на год или на два, а рыночная цена квадратного метра падает. Почему бы не прописать, что именно в таких случаях цена уменьшается?
2) учет поступления и расходования денежных средств участников долевого строительства с использованием одного расчетного счета, открытого на строительство конкретного жилого дома. Это пункт 4.1.3. договора. Звучит красиво.
По сути, откровенный финансовый бред. Допустим застройщик строит рядом два дома, значит все коммуникации надо оплачивать с двух разных счетов. В каком соотношении? 50 на 50, или может 30 на 70, если один дом ближе, а другой дальше от трансформтора? Зарплату директору фирмы, у которой 20 домов строится, с 20 разных счетов платить? И секретарше её зарплату и водителю... А если инвестор взыщет неустойку, ее видимо можно будет получать только с того счета, который открыт по его объекту. Не думаю, что служба судебных приставов эту идею оценит. Не говоря уже о налоговой инспекции.
3) обязывает застройщика информировать дольщика обо всех случаях, которые могут стать основанием для расторжения договора. Пункт 4.1.8 типовой формы. Идет отсылка к разделу 10 договора, где перечислены случаи расторжения. А уже раздел 10 полностью переписан с ФЗ-214 (статьи 5, 9). А самое главное, установили вы обязанность в договоре. А что будет, если она не исполнена. Где штраф за несвоевременное информирование? Нет его — никто такую обязанность исполнять не будет.
4) регламентирует отношения сторон по уступке права требования по договору. Раздел 7 типовой формы:
7. Уступка прав требований по Договору
7.1. Уступка Участником долевого строительства прав требований по договору подлежит обязательной государственной регистрации и допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном законодательством РФ.
7.2. Уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему Договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства.
7.3. Участник долевого строительства, в случае уступки права требования по настоящему договору другому лицу, обязан письменно уведомить Застройщика о состоявшейся уступке и передать ему копию зарегистрированного соглашения об уступке в течение ___ дней с момента государственной регистрации указанного соглашения.
Пункты 7.1. и 7.2. копируют статью 11 ФЗ-214. Пункт 7.3. в принципе разумный. С учетом того, что инвестор и новый покупатель сами заинтересованы в сообщении застройщику о состоявшейся уступке.
5) регламентирует отношения сторон по уведомлению об изменении почтовых адресов, изменению или дополнению условий договора. Это вот оно:
12.3. Стороны обязуются при направлении необходимой почтовой корреспонденции использовать адреса, указанные в п.13 настоящего Договора, а также заблаговременно письменно уведомлять друг друга об изменении почтовых адресов.
12.4. Любые изменения или дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями (приложениями), которые являются его неотъемлемой частью.
12.5. Все изменения и дополнения к настоящему Договору являются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или их полномочными представителями, и зарегистрированы в установленном законодательством РФ порядке.
Открытие в технике составления договоров... Нет же! Я буду письма для своего инвестора слать в Кремль. Нет слов.
Продолжение следует.
Александр Глисков
