Сносить нельзя оставить
Наша редакция обратилась к эксперту по недвижимости Ирине Смирновой с просьбой поделиться опытом, как выбрать загородный дом и не попасть в ловушку.
«Действительно, мало, кто из риелторского сообщества Красноярска не в курсе проблем с недвижимостью в Сухой Балке, построенной с нарушением закона. Но мало кто знает, что эта печальная история до сих пор вовлекает в свою воронку все новых и новых собственников. В Сухой Балке и сегодня продаются и покупаются объекты недвижимости. Совершенно очевидно, что в процессе сделок обременение земельных участков не фиксируется. Ведь если обременение обозначить, их уже никто не купит. Кому нужна земля, на которой нельзя ничего построить?», — поясняет эксперт.
«Понятно, что и среди риелторов встречаются нечистые на руку, но ведь и у людей тоже есть глаза и уши. Невозможно ничего не знать о мытарствах местных жителей, уже столкнувшихся с тяжелыми проблемами. Можно только удивляться безграничной доверчивости наших граждан и их безразличию в отношении даже к благополучию собственной семьи», — добавляет Ирина Смирнова.
«Конечно же, при покупке загородной недвижимости обязательно нужно изучить вопрос о наличии и характере зон с особыми условиями использования территорий. Там может таиться немало неприятных сюрпризов. Найти информацию о таких зонах не так уж и сложно. И это лишь малая часть того, что должен сделать добросовестный покупатель. Давайте коротко перечислим, на какие еще документы необходимо обратить внимание до совершения сделки. Это:
- утвержденные госорганом Правила землепользования и застройки;
- утвержденный госорганом проект планировки и межевания территории;
- желательно изучить кадастровый план территории поселка. Там может не оказаться многих благ, которые покупателям обещают в офисе продаж;
- очень важен вопрос о принадлежности сетей и территорий общего пользования. Здесь тоже может всплыть немало важных нюансов;
- изучите документы на инженерные сети. Особое внимание нужно уделить возможности подключения к энергосетям, сетям водоснабжения. Буквально на прошлой неделе как раз в Сухой Балке жители коттеджного поселка жаловались, что за подключение к водопроводу нужно заплатить около девятисот тысяч рублей. И это плюс к тем пяти миллионам, которые они отдали за свои дома».
Понятно, что приведенный экспертом перечень нельзя назвать исчерпывающим, но ведь дать рекомендации на все случаи жизни в принципе невозможно. Иной раз, чтобы не оказаться в сложной ситуации, достаточно просто проявить хотя бы элементарную осмотрительность и осторожность. Жители Сухой Балки осознали это в полной мере. К сожалению, задним числом. Но, похоже, далеко не все. Чего стоит только история про многодетную семью с Камчатки, которая в этом году приобрела дом в этом поселке и от соседей узнала, что дом-то с сюрпризом. Как оказалось, он стоит на земле, где вообще всякое строительство запрещено, ведь буквально за забором — опасный производственный объект — магистральный нефтепровод.
Эта история запустила новый виток житейского недовольства в поселке. Появились слухи и домыслы о том, что ведется активная подготовка к судебным искам о сносе ста домов, построенных в границах зоны минимальных расстояний до трубопровода. Якобы, минуя этап публичных слушаний, осуществляется оформление документов в Росреестр на регистрацию границ таких зон. Даже после опровержения этой информации в СМИ у жителей остаются вопросы по процедуре внесения границ в ЕГРН.
Кто виноват?
Мы попросили правового эксперта Михаила Кучкина поделиться мнением о том, как на законодательном уровне решаются вопросы, связанные с зонами минимальных расстояний:
«Проблема построек в зонах минимальных расстояний не нова ни для Красноярского края, ни для других российских регионов. По различным данным в зону минимальных расстояний различных газо-, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов по всей стране попадают около десятка тысяч строений. Именно поэтому государство вынуждено было заняться этой проблемой на федеральном уровне. В частности, Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ Земельный кодекс был дополнен главой XIX „Зоны со особыми условиями использования территорий“ (ЗОУИТ). К видам таких ЗОУИТ отнесены в том числе и зоны минимальных расстояний до магистральных и промышленных трубопроводов.
Порядок их установления и использования определяется положением о ЗОУИТ, принимаемом Правительством РФ. Данное положение пока находится в разработке. Иными словами, на сегодняшний день ограничения использования территорий по новым правилам не регламентированы. А значит, до принятия Правительством положения о зонах минимальных расстояний до трубопроводов невозможно сделать вывод, какие объекты будут подлежать сносу, а какие — нет.
Как долго продлится режим ожидания нового законодательного акта, сказать сложно, но тем же Законом 342-ФЗ предусмотрен предельный срок, на который может растянуться переходный период — до 01.01.2026 года. А вот сказать, насколько и в какую сторону изменятся требования закона, сегодня не возьмется никто.
К тому же стоит отметить, что ограничения использования земельных участков в границах зон минимальных расстояний имеются и в настоящее время утверждены соответствующим нормативным документом. Таким нормативным правовым актом является СП 36.13330.2012 „Магистральные трубопроводы“ (актуализированная редакции СНиП 2.05.06.85)».
«Эти своды правил с момента подписания ни разу не изменялись и в настоящее время являются действующими нормативными актами. При вынесении решений суды руководствовались, в том числе, и этими документами. СНиПами зафиксированы нормы ЗМР, которые на сегодняшний день являются действующими и пересмотру не подлежат».
В общем, с юридической точки зрения ситуация достаточно объяснима. К тому же, в обзоре Верховного Суда по судебным спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, даны дополнительные пояснения по 13 правовым позициям.
Так, Верховный Суд указал, что до дня установления зоны минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов в соответствии со ст. 106 Земельного Кодекса строительство, реконструкция зданий, сооружений в границах минимальных расстояний до указанных трубопроводов допускаются только по согласованию с организацией — собственником трубопровода или уполномоченной им организацией.
Кроме того, важное значение имеет факт первоочередности. То есть, что было раньше — проложен нефтепровод, а потом построен дом или наоборот — построен дом, а потом проложена труба. В Сухой Балке всё очевидно: понятно, что не «труба» вторглась в поселок, а поселок пришел к нефтепроводу.
3 августа в поселке под Красноярском состоялся очередной митингМагистраль начала строиться в середине прошлого века в соответствии со всеми нормативными актами, требованиями промышленной безопасности и учетом перспективного развития района. Трубопровод даже не 20, а более 50 лет не создавал никаких препятствий для развития территории. И уж точно при его проектировании никто не мог предусмотреть того, что в далеком 2014 году администрация Емельяновского района решит вопреки требованиям закона перевести прилегающие к нефтепроводу участки из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенного пункта. С чего, собственно, и пошла цепная реакция с обычным для нашей действительности шлейфом нарушений и злоупотреблений. А страдают жители.
Земля поступила в рыночный оборот, участки отдавались и продавались без положенных обременений. Одни чиновники подписывали разрешение на строительство в зоне, где строительство запрещено. Другие выдавали свидетельства о праве собственности, фактически, на самовольные постройки, то есть совершали противоправные действия. Ведь такие объекты собственностью по определению быть не могут, даже если они зарегистрированы в установленном порядке. В СМИ неоднократно приводились факты о том, что нефтяники официально предупреждали Емельяновскую районную администрацию о незаконном строительстве домов в охранных зонах и зонах минимальных расстояний.
Правовой вакуум, конечно, не наступил, поскольку законодатель прописал, что до принятия новых правил действуют все прежние нормативные акты. Жителям стоило бы задать вопрос Емельяновской администрации и местному совету, почему до сих пор десятки токсичных участков в Сухой балке находятся в продаже.
Кстати, одной из важных составляющих в разработке положения о ЗОУИТ, которую ведет федеральное правительство, является регистрация уже существующих границ минимальных расстояний в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ.
Цель этой работы — придание таким сведениям публичности. И она не влечет за собой никаких новых обременений земельных участков. И для такой регистрации по закону не требуются ни согласования с местными органами власти, ни общественные слушания.
Интернет-газета Newslab
