Мыслить городом
Юридически понятия «точечная застройка» не существует — оно не закреплено ни в градостроительном кодексе, ни в региональных законах. Зато в головах горожан этот термин засел прочно. И каждый представляет свою, как правило, негативную картинку: забор, разделивший когда-то общий двор, или детскую площадку, оказавшуюся в тени новостройки. В основе этих образов — реальные примеры домов, которые возводились в окружении сложившейся застройки без учёта инфраструктуры и нормальных дорог.
С точки зрения урбанистики уплотнение районов — норма для развивающегося города. В мировой практике это называют infill development — «заполняющая застройка», когда город растет не вширь, а вглубь, рационально используя уже освоенные территории. Проблема Красноярска последних двадцати лет — не в уплотнении как таковом, а в его качестве. Цифра, которая многое объясняет: на момент обсуждения запрета точечной застройки в городе действовало 123 разрешения на строительство 207 многоквартирных домов. Из них социальными обязательствами — строительством школ, детских садов, дорог — были обременены только 30 %.
Антон Шаталов, архитектор, управляющий партнер компании «Проектдевелопмент», считает, что сам конфликт вокруг точечной застройки во многом надуман. Реальная проблема — в отсутствии гибких инструментов для разных типов территорий.
«Борьба с точечной застройкой — это во многом журналистский миф. Проблема в другом: действующие нормы фактически парализовали любое строительство в центре города. Что делать с участками до пяти гектаров? Для них нет механизмов комплексного развития, а норма плотности — три тысячи квадратных метров с гектара — слишком низкая даже для периферии. В центре нужно не запрещать строительство, а „санировать“ территорию: убирать хрущевки, которые не представляют архитектурной ценности, и возводить на их месте современные дома с подземными паркингами, просторными квартирами и коммерцией на первых этажах. Нет единого рецепта для всех участков. Сто гектаров чистого поля — комплексное освоение, плотная городская ткань — точечный, „хирургический“ подход. Чем ближе к центру, тем выше должна быть плотность», — считает Антон Шаталов.
То, как новый объект впишется в сложившийся район, во многом зависит не от этажности или архитектурного стиля, а от позиции самого застройщика. Одни проектируют квартал как часть города — с открытыми улицами, витринами и пешеходными маршрутами, другие, напротив, отгораживают дома забором, создавая «город в городе». В первом случае новостройка становится точкой притяжения для всех жителей района. Во втором — источником напряжённости для тех, кто оказался по другую сторону забора.
«Одни застройщики синхронизируют свои проекты с городской средой. Они смотрят, где у города лучшие видовые характеристики, где подветренная сторона, как людям удобнее добираться до школ, парков, набережных. Они пытаются максимально интегрировать объект в контекст. Это работает, когда застройщик мыслит городом. Другие делают гейтед-комьюнити — обносят участок забором по периметру. Внутри свое пространство, а снаружи — город, от которого они отгородились. Им не интересно, как объект выглядит снаружи, как он вписывается в силуэт, интегрируется ли в среду. Люди, которые ходят мимо, остаются по ту сторону забора, и это, на мой взгляд, не добавляет городу ни уюта, ни доверия. Мы сами стараемся проектировать иначе: чтобы здание работало на город, первый этаж был открыт, витрины смотрели на улицу, а двор оставался приватным», — объясняет разницу Антон Шаталов
Город — для людей
В 2000-х и начале 2010-х красноярские застройщики мыслили отдельными домами. Красивый фасад, удобная планировка, благоустроенный двор — вот что считалось главным. Однако со временем стало очевидно: дом не существует сам по себе. Он часть улицы, квартала, целого района. И то, как он встроен в окружающую среду, влияет на жизнь города и горожан не меньше, чем качество квартир.
К пересмотру философии и выработке новых подходов застройщиков подтолкнул сам рынок: росла конкуренция, а покупатель жилья становился все более избирательным. Многие девелоперы стали перенимать зарубежный опыт, приглашали в свои проекты европейских и азиатских архитекторов, и ездили в командировки сами — в города, которые считались образцами комфортной среды.
Например, для «СМ.СИТИ» переломным стало сотрудничество с голландскими архитекторами. Они объяснили: город, как и кварталы и дома, нельзя проектировать с высоты птичьего полета. Архитектура важна, но главное — будет ли человеку приятно идти по улице, захочется ли ему задержаться, найдется ли куда зайти. Их ключевая мысль: проектировать дома нужно с высоты человеческого роста, ведь по улицам ходят люди, а не птицы. Именно этот принцип и лег в основу подхода «СМ.СИТИ».
«В спальных районах, особенно тех, что были построены в советское время, непонятно, где заканчивается общественное и начинается приватное. В квартальной застройке зонирование жёсткое: улица — для города, двор — для жителей. У нас есть простой маркер: если мама с коляской выбирает для прогулки не закрытый двор, а улицу — значит, архитекторы и девелоперы сделали свою работу правильно», — говорит Александр Васильев, представитель «СМ.СИТИ».
Сегодня проекты «СМ.СИТИ» строятся вокруг нескольких базовых подходов. Первые этажи отдают под магазины, кафе, аптеки — так улица становится живой и безопасной. В сити-квартале «ДАО», например, на первых этажах разместятся 25 коммерческих помещений и собственный культурный центр.
Дворы проектируются закрытыми — без машин и без посторонних. Подземные паркинги убирают шум, а во дворе остается место для зелени, детских площадок и отдыха. В сити-квартале «ОКТА» компания строит и муниципальный детский сад — так девелопер компенсирует нагрузку на инфраструктуру.
Важен и единый дизайн-код: как выглядят витрины, где размещать вывески, как оформлять входные группы. За этим следит управляющая компания. Для бизнеса это не столько ограничения, сколько формирование целостной среды: людям приятно здесь находиться — значит, растет и покупательский трафик.
Тротуары делают широкими — около пяти метров. Хватает места и для колясок, и для самокатов. От проезжей части их отделяет буферная зона с газонами и деревьями. А парковочные карманы проектируют под углом — это безопаснее и вместительнее.
Озеленение занимает не меньше четверти двора. Детские площадки продуманы так, чтобы пространство стимулировало развитие ребёнка. Для подростков — спортивные зоны с турниками и тренажерами. Всё вместе — не набор «фишек», а система, где каждый элемент работает на комфорт и безопасность.
«Тротуар не может быть шириной три с половиной метра. Нужно минимум четыре с половиной: место для пешеходов и буферная зона, которая отделяет их от припаркованных машин и проезжей части. Важны витрины, освещение, лавочки, даже уличное радио — всё это создает атмосферу, в которую хочется возвращаться. Когда люди видят, что здесь хорошо и безопасно, они гуляют дольше, заходят в магазины. А значит, у бизнеса появляется трафик, у жителей — комфорт, у города — жизнь. Эти, казалось бы, незначительные детали складываются в „культуру жизни“. Не случайно проспекты Москвы и центр Красноярска — места притяжения для пешеходов», — говорит Александр Васильев.
Купить образ жизни
За последние годы красноярские застройщики серьезно повысили уровень благоустройства и отделки в своих проектах. Входные группы сегодня — это дизайнерские пространства с качественной отделкой и зонами ожидания. Дворы больше не заасфальтированные пустыри — вместо этого ландшафтные решения, зонирование для разных возрастов, зелёные островки. Подземные паркинги — уже не «фишка» проектов, а норма. За эти изменения покупатели голосуют рублём — проекты с качественной средой продаются быстрее и дороже.
«Все хотят жить в районе с развитой инфраструктурой. Чтобы детский сад, школа и поликлиника были в пяти минутах ходьбы. Сейчас покупатели в новостройках делятся на два лагеря: одни используют семейную ипотеку и покупают жильё с минимальными затратами. Другие выбирают проект исходя из желания повысить класс жилья — они оперируют накоплениями и средствами от продажи старого. Именно они формируют главный спрос на комфорт+ и бизнес-класс, где в стоимость уже заложено качество улицы», — говорит Александр Шляхин, аттестованный аналитик рынка недвижимости, руководитель Сибирского портала новостроек и недвижимости «Сибдом».
Сам факт, что покупатель готов платить за «улицу», говорит о многом. Для него важны не только квадратные метры и вид из окна, но и то, что находится за дверью подъезда: может ли он через пять минут оказаться в кафе, магазине или парке. Хочет ли он гулять по своему району или предпочтёт уехать в центр, потому что рядом некуда пойти. Выбор проекта сегодня — это выбор образа жизни.
«Приватные дворы с проработанной концепцией всего жилого комплекса стали визитной карточкой некоторых компаний. Но квартальная застройка — это не про закрытые дворы. Посмотрите на проспект Мира. Фасад дома выходит на улицу, там витрины первых этажей — это „глаза“ на улице, коммуникация между пешеходом и горожанином. А двор остается приватным. Это хороший пример того, как грамотно можно разделить частное и общественное. Мы любим гулять по проспекту Мира именно потому, что там есть жизнь. Эту притягательность и нужно создавать в новых проектах», — считает Антон Шаталов.
«Сшить» ткань города
Самый заметный результат нового подхода — общественные пространства. Бульвар Экзюпери на «Южном берегу» со скульптурой Маленького принца стал местом притяжения для всего города, а не только для жителей района. Променад на набережной в Академгородке — еще одна точка, куда хочется возвращаться.
Эти пространства — не «зелёнка» между домами. Это полноценные городские улицы с магазинами, кафе, местами для отдыха. Превращение пустырей и заброшенных территорий в оживленные места — именно то, что эксперты называют «лечением городской ткани».
«Оставлять в городе-миллионнике такие районы, как, например, Николаевка, в их текущем состоянии — значит консервировать проблему. У нас с одной стороны — высокая плотность исторического центра, с другой — снова высокая плотность. А середина, Николаевка, —рваная территория, не связанная нормальной уличной дорожной сетью. Возникает разрыв городской ткани. Ее надо „сшивать“ — плавным градиентом от высокой плотности центра к ниспадающей плотности периферии города», — говорит Антон Шаталов.
Разорванная городская ткань — это не просто «неудобный» или «неэстетичный» город. Это зоны, которые не работают на экономику, не приносят налогов и не создают качественной среды для жизни. Такие территории можно и нужно «сшивать» — точечно обновлять уже сложившиеся кварталы. Альтернатива — освоение гигантских участков на окраинах, но у каждого подхода своя цена и свой срок.
«Новые территории требуют огромных затрат на магистральные сети тепловодоснабжения и дороги. Масштаб проекта делает качественнее всю окружающую среду, но значительно растягивает во времени ее появление. В этом плане, реновация и точечная застройка более предпочтительны для новых жильцов, да и соседние дома в большинстве тоже получают улучшение и придомовых проездов и появление локальных парков от точечных застройщиков. То, что посредству снесут бараки и построят современный дом с „новым контингентом жильцов“ при соблюдении инсоляции и строительных норм, пойдет только на пользу микрорайону», — считает Александр Шляхин.
Превращать «рваные» территории в точки притяжения помогают конкретные, измеримые решения. Ширина тротуара, витрины на первых этажах, отсутствие барьеров — из этих деталей складывается ощущение, что улица живая и безопасная.
«Мы выработали для себя формулу: даже точечный проект на уже сложившейся улице нужно сделать таким, чтобы он стал одним из самых притягательных мест в районе. Улица должна перестать быть просто транзитной артерией — она должна стать местом, где хочется задержаться. Жители соседних домов должны захотеть зайти в магазин, выпить кофе. И тогда запускается взаимное усиление: мы делаем среду комфортной для пешеходов, пешеходы создают трафик для бизнеса, а бизнес привлекает новых людей и делает район еще лучше», — поясняет Александр Васильев.
Точечная застройка сегодня — не зло, а инструмент. Хороший проект не вызывает протестов, а становится точкой роста для района. Потому что город — это не сумма квадратных метров, а среда, в которой люди живут каждый день.
Фото: «СМ-СИТИ»
Реклама. ООО «Ситимаркетинг». erid: 2VfnxxUxK3Z
