Сколько жилья сдается в Красноярске сейчас и сколько будет сдаваться в ближайшем будущем?
Сегодня новое жилье строится в Красноярске если не повсеместно, то практически в каждом уголке города. Отдельные дома и целые жилые комплексы возводятся как на левом, так и на правом берегу. И неважно, окраина это или центр, оживленная Взлетка или тихий Академгородок, — везде можно купить новенькую квартиру. Так, по данным департамента градостроительства, в 2020 году застройщики сдали более 685 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах. Если сравнивать, например, с 2017 годом, то тогда сдали на 30 тыс. кв. м меньше — 655 тысяч кв. м.
В числе компаний, которые строят особенно много и составляют тройку лидеров по объемам вводимого жилья, — СМ.СИТИ. В этом году застройщик сдает 7 домов в 5-и проектах. Однако, как комментирует заместитель генерального директора СМ. СИТИ Евгений Ковальский, возводить жилье в рекордных для себя объемах компания начала еще в 2017-2018 годах, когда ситуация не предвещала ни пандемии, ни перехода на эскроу-счета. Тогда же стартовали проекты и многих других красноярских застройщиков, поэтому да, сейчас выбор нового жилья действительно есть, но в скором времени часть компаний покинет рынок, а объемы ввода резко сократятся.
«С переходом на проектное финансирование строители оказались полностью отлучены от денег дольщиков — теперь они лежат на специальном аккредитиве и воспользоваться ими можно только после сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно, стройка ведется на заемные средства, но чтобы возвести один жилой дом, в среднем необходимо 1,5 — 2 млрд рублей. И те малые и средние компании, которым банки не выдают такие крупные суммы, вынуждены покинуть рынок. Причем часть застройщиков уже ушла, и объем строительства тоже постепенно сокращается. В 2020 году в Красноярске начато новых домов ровно в два раза меньше, чем в 2019 году», — говорит Евгений Ковальский.
Кто будет строить?
В 2021 году строить начнут еще меньше, а как итог на рынке останутся только крупнейшие компании, которые банки могут без рисков кредитовать на миллиарды рублей.
«В этом смысле нам повезло — мы крупная компания с хорошей репутацией, которая за всю свою историю ни на один день не нарушила срок сдачи жилья, поэтому банки нас охотно кредитуют. Более того, мы и до появления эксроу-счетов всегда на все здания получали проектное финансирование, чтобы обеспечить гарантии для наших дольщиков», — добавляет Ковальский.
При этом даже такие крупные представители рынка к 2022 планируют сокращать объемы ввода жилья.
В то же время компании находят способы приспосабливаться к новым условиям — кто-то уходит в подрядчики, кто-то добивается кредитования. По словам руководителя портала Sibdom.ru Александра Шляхина, с привлечением проектного финансирования в Красноярске и других сибирских городах строится в среднем больше половины новых домов.
«Есть уже даже завершенные проекты, поскольку многие спешат сдать дома как можно быстрее, чтобы „расконсервировать“ эскроу-счета, получить деньги дольщиков и избавить себя от дополнительных расходов, связанных с выплатой процентов банку. Это отмечается по всем сибирским регионам», — отмечает Александр Шляхин.
Что касается ввода жилья, то, по словам эксперта, объемы действительно сокращаются, но пока это больше характерно для эконом-класса. А вот предложения уровня «комфорт» только растут. Застройщики, во-первых, увеличивают площади, а, во-вторых, всё больше внимания уделяют качеству. Поэтому покупатели тех же гостинок постепенно переходят на вторичный рынок.
Насколько защищен покупатель?
Другой любопытный вопрос: насколько сегодня дольщики защищены от мошенничества и обмана со стороны застройщиков? Все-таки проектное финансирование и эскроу-счета призваны, прежде всего, обезопасить покупателей. Так можно ли теперь вкладывать деньги в недвижимость без риска?
Как говорит юрист Вячеслав Круглов, специализирующийся на спорах с застройщиками по вопросам взыскания неустойки и убытков, таких случаев, что компания построила два-три этажа и бросила, повально происходить уже не будет. В то же время примеры, когда жилье сдается не вовремя, по-прежнему имеют место в Красноярске.
«Буквально на днях за юридической помощью обратилась женщина, которая купила квартиру в Красноярске в долевое. Её дом должны были уже сдать, а там и две третьих не построено, и застройщик просит подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока сдачи на год. Поэтому пока такое хоть и нечасто, но еще встречается. Да, государство старается минимизировать риски дольщиков и исключить такие случаи из практики, но говорить, что покупатель однозначно защищен, преждевременно. Пока еще есть так называемые „серые схемы“, по которым застройщики обходят даже более строгие законодательные нормы. Например, когда дольщик вкладывает свои средства в одну организацию, сам застройщик — это уже другая компания, подрядчик — третья, спецсчета оформлены еще на какое-нибудь ООО. В таком случае очень сложно добраться до истины и взыскать неустойку, если сроки сдачи будут нарушены», — рассказывает Вячеслав Круглов.
Чтобы не нарваться на нечестных строителей, юрист рекомендует доверять крупным стабильным компаниям. Пока это был и остается самый верный способ гарантировано получить своё жильё.
Почему меняется цена квадратного метра и что будет дальше?Что будет с ценами?
В прошлом году цены на квартиры в новостройках выросли на 20%, и это привело к тому, что впервые новое жилье в Красноярске стало дороже вторичного. Причин для такого роста было несколько:
- программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5% и резко возросший спрос на жилье;
- нестабильная экономическая ситуация;
- проектное финансирование.
С последним пунктом всё просто: так как теперь застройщики вынуждены строить на кредитные средства, взятые под проценты, себестоимость жилья растет, а значит растет и его конечная цена. И, как считает Евгений Ковальский, пока мы наблюдали только первые изменения цен. В дальнейшем они продолжат расти.
В качестве резюме можно добавить, что уже в ближайшем будущем нас ждет ситуация, когда квартир на первичном рынке станет значительно меньше, а их цена будет выше. Ожидаемо, всё больше сделок будет совершаться на вторичном рынке, который, к счастью, за последние годы насытился и малогабаритными квартирами, и жильем комфорт-класса.
Но если вы хотите именно новенькую квартиру, то, как говорят эксперты, лучше рассмотреть возможность покупки уже сейчас, пока еще есть богатый выбор, а цены остаются на одном уровне.
Кристина Иванова для интернет-газеты Newslab, фотографии предоставлены СМ.СИТИ
