Больше покупать и больше торговаться
Текущий кризис — не первый в России. Как и в 2008 и 2014 годах, сразу после падения курса рубля спрос на недвижимость резко вырос, ведь она была и остается одним из самых популярных видов вложений. Поэтому уже в первые дни спецоперации на Украине красноярцы стали чаще покупать жилье — примерно на 20-25 %, отмечают в компании «Этажи». Спрос подстегнула и новая ключевая ставка ЦБ в 20 % — многие поспешили воспользоваться уже одобренными им решениями по кредиту или господдержкой, чтобы уберечь деньги от инфляции.
Новостройки в краевой столице за месяц выросли в цене на 4,3 % (если сравнивать с мартом 2021 года — то на 27 %). На вторичном рынке цены не менялись, но увеличилась «вилка» торга — собственники готовы были согласиться и на меньшие деньги, лишь бы побыстрее продать имеющуюся недвижимость и купить уже новую.
Последовавший за этим март 2022 года для российского рынка недвижимости стал форс-мажорным, отметила Ирина Томаровская, исполнительный директор компании «Аревера». Красноярск исключением не стал.
По данным «Ареверы», в марте-начале апреля отмечалось снижение числа предложений на 15 %. Причин отказа от продажи несколько:
- нет понимания, что делать с деньгами дальше, но при этом у продавца сохраняется потребность продажи в будущем;
- нет возможности (платежеспособности) получить ипотеку на новых условиях;
- нет уверенности в завтрашнем дне и нестабильность в целом — то есть решение продиктовано одними лишь эмоциями;
Те же, кто решил жилье всё же продать, решили выставить его подороже — надеясь, что и на такую цену найдется покупатель.
«В марте собственники устанавливали стартовую цену на 10-15 % выше, чем до нового кризиса, в ожидании, что тот покупательский ажиотажный спрос, который мы наблюдали в марте, легко поглотит это предложение. И напротив — продавцы квартир, которые были выставлены в рекламу раньше, легко торговались вниз на 10-15 %, чтобы быстрее получить деньги и не продешевить в будущем или „не зависнуть“ на рынке в понимании, что спрос сжимается. Поэтому сейчас имеем разрыв между ценой предложения и ценой реальных сделок до 20 % в зависимости от качества жилья», — отметила Ирина Томаровская.
Руководитель отдела продаж компании «Этажи» Леонид Кулаков отметил, что его агентство недвижимости тоже фиксировало ажиотажный спрос.
«На загородную недвижимость мы видим рост заявок на 43 % по отношению к февралю, здесь повлиял как сезонный спрос, так и более широкий диапазон цен для: здесь можно купить как дорогие объекты, так и дачи за 300-500 тыс. руб., которые можно приобрести на материнский капитал. Что касается городской недвижимости, то в связи с изменениями ипотечных ставок рынок потихоньку переориентируется на новостройки. В целом, в марте заявок было больше на 10 %», — рассказал он.
Впрочем, всё когда-нибудь заканчивается. Повышенный спрос на недвижимость сошел на нет — и на смену ему пришло затишье. То есть исчез не только ажиотаж, но и в целом спрос на жилье упал. Причин тому несколько, отметила Ирина Монастырская, руководитель «Красноярского инвестиционного агентства недвижимости» («КИАН»).
«Сейчас мы находимся в стагнирующем рынке с отсутствием активного спроса. Ажиотаж был связан с поднятием ключевой ставки ЦБ — многие люди понесли свои денежные средства в недвижимость, ведь она зачастую рассматривается нашими гражданами как способ сохранения денежных средств. Сейчас мы находимся в стадии уменьшения спроса, поскольку заградительные проценты по ипотеке сегодня не позволяют многим людям стать заемщиками на покупку вторичного жилья. Это обусловлено тем, что у людей не хватает доходов на ту сумму кредита, которая нужна для покупки — а также на обслуживание такого ипотечного кредита у них тоже не хватит средств», — отметила Ирина Монастырская.
Какое жилье востребовано и как его купить?
Люди сейчас покупают в основном квартиры до 50 кв. м, отделка при этом существенно не влияет. В этом плане кризис никак не повлиял — жилье дороже 5 млн рублей всегда пользовалось меньшим спросом, отметил руководитель отдела продаж компании «Этажи» Леонид Кулаков.
Своими наблюдениями за рынком недвижимости поделилась и руководитель агентства «КИАН»:
«Покупателей в основном интересуют квартиры, которые на 100 % укомплектованы мебелью и бытовой техникой — как правило, их хозяева после продажи квартиры сразу уезжают из Красноярска. Большинству покупателей хочется приобрести квартиру в доме не старше 10 лет. И если в таком доме продается укомплектованная мебелью и техникой квартира — покупатели готовы использовать материнский капитал, взять небольшую сумму в ипотеку или использовать свои сбережения. На такие квартиры даже сейчас есть спрос, а вот всё остальное — в застое», — рассказала Ирина Монастырская.
Еще один пример стабильного спроса — совсем маленькие квартиры, комнаты в общежитиях и гостинки, отметила Монастырская. Люди порой могут позволить себе такое жилье, не прибегая к кредитам и продаже своей недвижимости — хватает и личных накоплений.
В агентстве «Аревера», в свою очередь посоветовали покупателям, готовым в столь непростое время потратить на жилье в районе 2,5-4 млн рублей, обратить внимание на квартиры площадью побольше. Из-за высокого спроса цены на «однушки» подскочили — поскольку это жилье всегда считалось самым доступным. Как итог, цены на одно- и двухкомнатные квартиры сейчас практически сравнялись. Отсюда закономерный вопрос: не лучше ли взять «двушку» за те же деньги?
Варианты доступные и не оченьНо на какие средства покупать жилье, если ставка ЦБ так сильно выросла? Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Галина Туголукова отметила, что самой выгодной пока что остается «Семейная ипотека» — тем более, что в конце марта президент Владимир Путин поручил сохранить прежние ее условия: 6 млн рублей со ставкой до 6 %. Основное требование к заемщику — это наличие первого или последующего ребенка, рожденного после 1 января 2018 г, ребенка с инвалидностью любого возраста.
Ставка по льготной ипотеке в конце марта выросла до 12 %, по ней можно оформить кредит до 6 млн руб. в Красноярском крае (в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, напомним, установили лимит в 12 млн рублей). Эта программа подходит для всех граждан.
«За ипотекой для вторичной недвижимости, конечно, сейчас обращаются реже. И в основном это те, у кого значительный первоначальный взнос и им нужна небольшая сумма. Впервые в марте 2022 года сделки с ипотекой на новостройки превысили сделки с ипотекой по «вторичке», — отметила Галина Туголукова.
Что будет дальше?
Кризис 2022 года уникален хотя бы в плане количества наложенных на страну санкций. Поэтому специалисты по недвижимости с осторожностью делают прогнозы даже на ближайшие месяцы — а уж сказать, что будет через год-два, не решается никто.
Но, как уже сказано, кое-какие предположения на ближайшее будущее есть. Например, в «Аревере» прогнозируют рост предложения — ведь многие люди отказались от идеи продажи квартиры лишь до поры до времени. Сейчас возможности ажиотажного спроса уже упущены, а потребность в продаже осталась, отмечает исполнительный директор Ирина Томаровская.
А вот цены на новостройки, по мнению аналитиков, вряд ли пойдут вниз — скорее, просто замедлятся в росте. Зато «вторичка» до конца года с большой вероятностью упадет в цене на добрых 15-25 %.
«Заградительные ипотечные ставки и отсутствие господдержки для вторичного жилья нарушают баланс между первичным и вторичным рынком и приводят к сокращению спроса на готовое жилье. По нашим данным, примерно половина вторичного жилья продается с целью приобретения более комфортной квартиры в новостройке. В дальнейшем это может привести к снижению стоимости „вторички“ и увеличению ценового разрыва между первичным и вторичным рынками», — считает Галина Туголукова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи».
Руководитель агентства «КИАН» отметила, что рост количества доступных вариантов жилья при снижении количества покупателей поможет оздоровить рынок: покупателям будет из чего выбирать, что приведет к снижению цены. Очень многое будет зависеть, конечно, от ключевой ставки ЦБ РФ — она, напомним, уже снизилась с 20 % до 17 %. Между тем, 29 апреля 2022 года, Банк России проведет очередное заседание по ключевой ставке. Довольно высока вероятность дальнейшего ее снижения— по прогнозам экспертов, до 15 %.
«Если это произойдет, ипотечные ставки изменятся до значений в 14-16 %. Это даст возможность потенциальным покупателям брать ипотечные кредиты на доплату при обмене своей квартиры на другую — то есть и сделок по обмену недвижимости станет больше. Если такая тенденция сохранится и в мае, есть надежда увидеть ставки по ипотеке в 12 — 13 %, что приведет уже к средней активности на рынке», — отметила Ирина Монастырская.
После первого шока от санкций прошло и желание большого количества людей купить квартиру прямо сейчас. На рынке сейчас затишье, и спрос теперь будет расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Расскажите в комментариях, планировали ли вы купить или продать жилье — и как на это повлиял кризис?
Андрей Медведев специально для Newslab,
фото Алины Ковригиной
