>
>
>
Дорогущие «однушки» и доступная «вторичка»: как изменился рынок красноярской недвижимости и чего ждать дальше?

Дорогущие «однушки» и доступная «вторичка»: как изменился рынок красноярской недвижимости и чего ждать дальше?

22.04.2022
30

Больше покупать и больше торговаться

Текущий кризис — не первый в России. Как и в 2008 и 2014 годах, сразу после падения курса рубля спрос на недвижимость резко вырос, ведь она была и остается одним из самых популярных видов вложений. Поэтому уже в первые дни спецоперации на Украине красноярцы стали чаще покупать жилье — примерно на 20-25 %, отмечают в компании «Этажи». Спрос подстегнула и новая ключевая ставка ЦБ в 20 % — многие поспешили воспользоваться уже одобренными им решениями по кредиту или господдержкой, чтобы уберечь деньги от инфляции.

Новостройки в краевой столице за месяц выросли в цене на 4,3 % (если сравнивать с мартом 2021 года — то на 27 %). На вторичном рынке цены не менялись, но увеличилась «вилка» торга — собственники готовы были согласиться и на меньшие деньги, лишь бы побыстрее продать имеющуюся недвижимость и купить уже новую.

Последовавший за этим март 2022 года для российского рынка недвижимости стал форс-мажорным, отметила Ирина Томаровская, исполнительный директор компании «Аревера». Красноярск исключением не стал.

По данным «Ареверы», в марте-начале апреля отмечалось снижение числа предложений на 15 %. Причин отказа от продажи несколько:

  • нет понимания, что делать с деньгами дальше, но при этом у продавца сохраняется потребность продажи в будущем;
  • нет возможности (платежеспособности) получить ипотеку на новых условиях;
  • нет уверенности в завтрашнем дне и нестабильность в целом — то есть решение продиктовано одними лишь эмоциями;

Те же, кто решил жилье всё же продать, решили выставить его подороже — надеясь, что и на такую цену найдется покупатель.

«В марте собственники устанавливали стартовую цену на 10-15 % выше, чем до нового кризиса, в ожидании, что тот покупательский ажиотажный спрос, который мы наблюдали в марте, легко поглотит это предложение. И напротив — продавцы квартир, которые были выставлены в рекламу раньше, легко торговались вниз на 10-15 %, чтобы быстрее получить деньги и не продешевить в будущем или „не зависнуть“ на рынке в понимании, что спрос сжимается. Поэтому сейчас имеем разрыв между ценой предложения и ценой реальных сделок до 20 % в зависимости от качества жилья», — отметила Ирина Томаровская.

Руководитель отдела продаж компании «Этажи» Леонид Кулаков отметил, что его агентство недвижимости тоже фиксировало ажиотажный спрос.

«На загородную недвижимость мы видим рост заявок на 43 % по отношению к февралю, здесь повлиял как сезонный спрос, так и более широкий диапазон цен для: здесь можно купить как дорогие объекты, так и дачи за 300-500 тыс. руб., которые можно приобрести на материнский капитал. Что касается городской недвижимости, то в связи с изменениями ипотечных ставок рынок потихоньку переориентируется на новостройки. В целом, в марте заявок было больше на 10 %», — рассказал он.

Впрочем, всё когда-нибудь заканчивается. Повышенный спрос на недвижимость сошел на нет — и на смену ему пришло затишье. То есть исчез не только ажиотаж, но и в целом спрос на жилье упал. Причин тому несколько, отметила Ирина Монастырская, руководитель «Красноярского инвестиционного агентства недвижимости» («КИАН»).

«Сейчас мы находимся в стагнирующем рынке с отсутствием активного спроса. Ажиотаж был связан с поднятием ключевой ставки ЦБ — многие люди понесли свои денежные средства в недвижимость, ведь она зачастую рассматривается нашими гражданами как способ сохранения денежных средств. Сейчас мы находимся в стадии уменьшения спроса, поскольку заградительные проценты по ипотеке сегодня не позволяют многим людям стать заемщиками на покупку вторичного жилья. Это обусловлено тем, что у людей не хватает доходов на ту сумму кредита, которая нужна для покупки — а также на обслуживание такого ипотечного кредита у них тоже не хватит средств», — отметила Ирина Монастырская.

Какое жилье востребовано и как его купить?

Люди сейчас покупают в основном квартиры до 50 кв. м, отделка при этом существенно не влияет. В этом плане кризис никак не повлиял — жилье дороже 5 млн рублей всегда пользовалось меньшим спросом, отметил руководитель отдела продаж компании «Этажи» Леонид Кулаков.

Своими наблюдениями за рынком недвижимости поделилась и руководитель агентства «КИАН»:

«Покупателей в основном интересуют квартиры, которые на 100 % укомплектованы мебелью и бытовой техникой — как правило, их хозяева после продажи квартиры сразу уезжают из Красноярска. Большинству покупателей хочется приобрести квартиру в доме не старше 10 лет. И если в таком доме продается укомплектованная мебелью и техникой квартира — покупатели готовы использовать материнский капитал, взять небольшую сумму в ипотеку или использовать свои сбережения. На такие квартиры даже сейчас есть спрос, а вот всё остальное — в застое», — рассказала Ирина Монастырская.

Еще один пример стабильного спроса — совсем маленькие квартиры, комнаты в общежитиях и гостинки, отметила Монастырская. Люди порой могут позволить себе такое жилье, не прибегая к кредитам и продаже своей недвижимости — хватает и личных накоплений.

В агентстве «Аревера», в свою очередь посоветовали покупателям, готовым в столь непростое время потратить на жилье в районе 2,5-4 млн рублей, обратить внимание на квартиры площадью побольше. Из-за высокого спроса цены на «однушки» подскочили — поскольку это жилье всегда считалось самым доступным. Как итог, цены на одно- и двухкомнатные квартиры сейчас практически сравнялись. Отсюда закономерный вопрос: не лучше ли взять «двушку» за те же деньги?

Но на какие средства покупать жилье, если ставка ЦБ так сильно выросла? Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Галина Туголукова отметила, что самой выгодной пока что остается «Семейная ипотека» — тем более, что в конце марта президент Владимир Путин поручил сохранить прежние ее условия: 6 млн рублей со ставкой до 6 %. Основное требование к заемщику — это наличие первого или последующего ребенка, рожденного после 1 января 2018 г, ребенка с инвалидностью любого возраста.

Ставка по льготной ипотеке в конце марта выросла до 12 %, по ней можно оформить кредит до 6 млн руб. в Красноярском крае (в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, напомним, установили лимит в 12 млн рублей). Эта программа подходит для всех граждан.

«За ипотекой для вторичной недвижимости, конечно, сейчас обращаются реже. И в основном это те, у кого значительный первоначальный взнос и им нужна небольшая сумма. Впервые в марте 2022 года сделки с ипотекой на новостройки превысили сделки с ипотекой по «вторичке», — отметила Галина Туголукова.

Что будет дальше?

Кризис 2022 года уникален хотя бы в плане количества наложенных на страну санкций. Поэтому специалисты по недвижимости с осторожностью делают прогнозы даже на ближайшие месяцы — а уж сказать, что будет через год-два, не решается никто.

Но, как уже сказано, кое-какие предположения на ближайшее будущее есть. Например, в «Аревере» прогнозируют рост предложения — ведь многие люди отказались от идеи продажи квартиры лишь до поры до времени. Сейчас возможности ажиотажного спроса уже упущены, а потребность в продаже осталась, отмечает исполнительный директор Ирина Томаровская.

Жилье на вторичном рынке до конца года может подешеветь на 15-25 %

А вот цены на новостройки, по мнению аналитиков, вряд ли пойдут вниз — скорее, просто замедлятся в росте. Зато «вторичка» до конца года с большой вероятностью упадет в цене на добрых 15-25 %.

«Заградительные ипотечные ставки и отсутствие господдержки для вторичного жилья нарушают баланс между первичным и вторичным рынком и приводят к сокращению спроса на готовое жилье. По нашим данным, примерно половина вторичного жилья продается с целью приобретения более комфортной квартиры в новостройке. В дальнейшем это может привести к снижению стоимости „вторички“ и увеличению ценового разрыва между первичным и вторичным рынками», — считает Галина Туголукова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи».

Руководитель агентства «КИАН» отметила, что рост количества доступных вариантов жилья при снижении количества покупателей поможет оздоровить рынок: покупателям будет из чего выбирать, что приведет к снижению цены. Очень многое будет зависеть, конечно, от ключевой ставки ЦБ РФ — она, напомним, уже снизилась с 20 % до 17 %. Между тем, 29 апреля 2022 года, Банк России проведет очередное заседание по ключевой ставке. Довольно высока вероятность дальнейшего ее снижения— по прогнозам экспертов, до 15 %.

«Если это произойдет, ипотечные ставки изменятся до значений в 14-16 %. Это даст возможность потенциальным покупателям брать ипотечные кредиты на доплату при обмене своей квартиры на другую — то есть и сделок по обмену недвижимости станет больше. Если такая тенденция сохранится и в мае, есть надежда увидеть ставки по ипотеке в 12 — 13 %, что приведет уже к средней активности на рынке», — отметила Ирина Монастырская.

После первого шока от санкций прошло и желание большого количества людей купить квартиру прямо сейчас. На рынке сейчас затишье, и спрос теперь будет расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ. Расскажите в комментариях, планировали ли вы купить или продать жилье — и как на это повлиял кризис?

Андрей Медведев специально для Newslab,
фото Алины Ковригиной

Рекомендуем почитать