Страх всё потерять
В конце февраля на рынке недвижимости Красноярска начался небывалый ажиотаж. Сразу же после объявления о начале спецоперации, жители города сняли со своих вкладов в банках колоссальное количество наличных средств. Все, у кого были хоть какие-то накопления, бросились переводить деньги в недвижимость в страхе потерять их при обрушении курса рубля. В первую очередь скупали студии и однокомнатные квартиры в новостройках: предложения стоимостью до 3 млн рублей «сметали», целые подъезды продавались за один-два дня.
Схожая ситуация наблюдалась по всей стране. Застройщики отреагировали увеличением стоимости квадратного метра, а Центробанк — повышением ключевой ставки, чтобы сдержать рост цен и минимизировать риски выдачи спонтанных необдуманных кредитов.
«Поэтому те жители Красноярска, у кого на руках были одобрения банков еще по предыдущим ставкам, бросились подбирать варианты и закрывать сделки, — говорит Елена Лалетина, замдиректора компании „Этажи“ по работе с партнерами. — Ажиотажный спрос мы наблюдали на протяжении всего марта, было заключено рекордное количество сделок. Скупались квартиры и в новостройках, и на „вторичке“. Те, кто обладал накоплениями до 600 тысяч, приобретали комнаты в общежитиях, земельные участки и дачи. Цены при этом сначала выросли на 4,5%, потом, когда в апреле наступила стагнация, держались в околонулевой динамике плюс-минус 2 %».
Застройщики озвучивают другие показатели роста цен: за время бешеного спроса он составил 15 — 20 %. Но если проанализировать динамику предложений на ЦИАН, то по факту за год некоторые квартиры подорожали и на 40 процентов, и на 50. Неудивительно, что в мае произошел откат спроса, летом компании, как могли, стимулировали продажи: было зафиксировано рекордное количество акционных предложений. Только к августу спрос начал восстанавливаться благодаря тому, что ЦБ снизил ключевую ставку. Рынок ожил, но тут была объявлена частичная мобилизация в России.
Продам срочно за любые деньги
Около 80 % жилой недвижимости в Красноярске приобретается в ипотеку, а большинство заемщиков — мужчины. Часть семей, оказавшись в ситуации неопределенности, отложила планы по расширению жилплощади. Другая часть, напротив, решила кардинально изменить свою жизнь и переехать. На эмоциях было выставлено на продажу немало квартир по заниженной цене, но покупатели нашлись далеко не на каждую. Потому что даже инвесторы (люди, которые покупают недвижимость в качестве долгосрочного вложения) заняли выжидательную позицию.
«После 22 сентября у нас упал входящий поток, покупатели стали откладывать и даже отказываться от сделок. К тому же из-за весеннего подорожания семьям перестало хватать средств на первоначальный взнос по ипотеке, материнский капитал больше не покрывает эту сумму, — говорит Галина Чупина, заместитель руководителя отдела продаж строительной компании. — Сейчас мы наблюдаем уникальное явление: у застройщиков остается много готовых квартир, не распроданных до введения дома в эксплуатацию. Мы вступаем в конкуренцию с рынком вторичного жилья. Но у нас есть привилегия в виде льготной ипотеки, поэтому продавцы „вторички“ вынуждены снижать стоимость».
Последний раз такой спад продаж на рынке наблюдался во время пандемии, но тогда помогла государственная поддержка ипотечных программ.
Дешевле, чем сейчас, не будет
Сейчас стоимость квадратного метра в новостройке начинается от 80 000 руб. (в среднем по городу — 112 000 руб./кв.). А еще в прошлом году можно было купить квартиру в строящемся доме по цене 65 тысяч рублей за «квадрат». Вторичка же сейчас стартует с 78 000 руб. за кв. метр (104 000 руб./кв. в среднем по рынку).
Средний чек за квартиру в Красноярске, которую озвучил один из застройщиков, в 2022 году составил 4,6 млн рублей. Самое востребованное жилье на данный момент — двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. По данным Росреестра с января по сентябрь 2022 года в крае введено в эксплуатацию 1 074 тысяч кв. м. жилья, что составляет 135 % к аналогичному периоду прошлого года.
Эксперты очень осторожно дают прогнозы на четвертый квартал и вообще стараются не загадывать на год предстоящий. Говорят: многое будет зависеть от экономической и политической обстановки в стране.
«С большой долей вероятности до конца года значительных колебаний не будет, — говорит Елена Лалетина. — Застройщики активно выводят в продажу новые ЖК, цены при этом сохраняются на уровне мартовских. По данным аналитиков, ставка Центробанка будет сохранена на сегодняшнем уровне. Большой выбор квартир, сохранение льготных ипотечных программ и субсидированных ставок позволяет сделать оптимистичный прогноз на ближайшее время».
Представители застройщиков, напротив, говорят, что рынку, возможно, предстоит очередное падение. В этом квартале количество сделок в рост точно уже не пойдет, даже банки снизили свои планы по кредитованию на конец года на 25-30 %. Строительную отрасль ждет сложный период, ведь люди расширяют жилплощадь в стабильные времена, а не в кризис. Да и цены в ближайший год не упадут. Нет оснований, заявляют строители — слишком сильно выросла стоимость материалов за последнее время.
Интернет-газета Newslab
