Что нам стоит дом достроить?
О проблеме обманутых дольщиков знает каждый красноярец - из-за недобросовестных застройщиков здания-недострои давно воспринимаются как неотъемлемая часть городского ландшафта. К счастью, скоро всё кардинально изменится: 28 апреля министр строительства Красноярского края Сергей Козупица пообещал, что в ближайшие годы проблема брошенных домов и их несостоявшихся жильцов будет решена.
«В третьем квартале 2021 года должны быть приняты решения по всем проблемным объектам Красноярского края. У нас есть четкое указание губернатора края Александра Усса, четкое понимание совместной работы с федеральными коллегами, чтобы в рамках сроков, которые поставил президент Владимир Путин, до конца 2023 года термин „обманутый дольщик“ исчез из лексикона жителей Красноярского края и их права были восстановлены. Решение проблем с обманутыми дольщиками находится на постоянном контроле губернатора», — заявил министр.
В этот же день прошло выездное совещание с участием гендиректора Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Константина Тимофеева. Вместе с министром строительства московский гость посетил несколько недостроенных объектов Красноярска. В ходе совещания озвучили и последние данные по ситуации с обманутыми дольщиками:
- Всего в Красноярском крае насчитывается 68 проблемных домов;
- Пострадавшими по проблемным домам признаны 4 092 человека;
- 50 домами займется Красноярский край — проблемы с ними нужно решить к 2023 году;
- Еще по 18 объектам готов принять решение наблюдательный совет фонда — региону нужно подписать соглашение о софинансировании.
Кому деньги, кому квартиры
Стоит пояснить, что из всех 68 проблемных домов большинство дольщиков получат не квартиры, а денежные компенсации. Зависит это от нескольких факторов. Дольщики получают компенсации, если строительство дома невозможно завершить по следующим причинам:
- Низкая степень готовности дома;
- Отсутствие разрешительной документации;
- Состояние дома может угрожать безопасности жильцов — например, когда незавершенное здание простояло слишком долго, а застройщик не принял мер к его консервации;
Для примера, в апреле наблюдательный совет фонда принял решение о выплате 38 дольщикам ООО «Имхотеп» денежных компенсаций. Застройщик должен был сдать 25-этажный жилой дом еще в III квартале 2017 года. К 2020 году на участке не было даже фундамента, а сам застройщик к этому времени стал банкротом.
Гендиректор Фонда защиты прав участников долевого строительства Константин Тимофеев рассказал, что компенсации выплачиваются по рыночной стоимости квартир. Идея в том, чтобы дольщик, получив деньги, мог сразу приобрести новое жилье, а не ждать еще несколько лет.
«Если судить по практике 2020 года, то гораздо чаще мы принимаем решение о выплате компенсаций, чем занимаемся достройкой. И нам кажется, что это правильно — мы исходим из того, чтобы граждане быстрее смогли защитить свои права. Но те дома, которые находятся в высокой степени готовности — мы достраиваем в максимально короткий срок. Решение о достройке принимается исходя из экономической целесообразности. Мы ориентируемся на экспертизы независимых оценщиков — в том числе тех, кого нанимают арбитражные управляющие», — рассказал Тимофеев.
На решение проблем обманутых красноярских дольщиков из краевого и федерального бюджетов выделят 6 миллиардов рублей. Затраты планируется возместить за счет недобросовестных застройщиков, допустивших появление обманутых дольщиков, подчеркнул директор Фонда.
Напомним, в 2019-2020 годы в крае были приняты решения по 24-м проблемным объектам: на сегодня 2 272 человека (19 домов) получают возмещение, а 641 человек (5 домов) — квартиры после завершения строительства.
Чего не хватало раньше?
В ходе брифинга 28 апреля министр строительства Сергей Козупица отметил, что до появления федерального фонда защиты отстоять права дольщиков было в разы сложнее.
«Такая работа зачастую носила декоративный характер. По-настоящему же действенный механизм появился, когда появилась соответствующая нормативная база и появился федеральный фонд. На сегодняшний день нам совместно с коллегами из фонда удалось убрать из „красной зоны“ 25 домов. Но, тем не менее, мы находимся даже пока не на середине пути. В ближайшие годы предстоит много работы», — заявил министр.
До 2017 года дольщики делили все риски с застройщиком. Государство было не обязано достраивать брошенные дома, и, заплатив деньги застройщику, дольщик мог так и не отметить новоселье. По сути, очередной «застройщик» мог просто изобразить бурную деятельность: огородить участок, пригнать технику и объявить о продаже квартир в строящемся доме. Потом через полгода объявить себя банкротом — уже после того, как учредители скроются за границей с чужими деньгами. Конечно, в таком случае могло быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве, но дольщикам от этого легче не становилось — квартир они бы все равно не увидели, как и компенсаций.
Для защиты прав дольщиков государство с 1 января 2014 обязало застройщиков страховать ответственность перед дольщиками. Однако, этот способ защиты оказался неэффективным — страховые компании по закону могли брать на себя лишь часть рисков застройщика. Из-за этого на практике получалось, что если у застройщика возводятся, скажем, 10 жилых домов, то застраховать в них можно лишь 10 % квартир.
Таким образом, обманутые дольщики после появления страховки никуда не делись. Поэтому в 2017 году было принято решение создать компенсационный фонд, деньги в который платят все застройщики. Причем, платят за каждую проданную квартиру в строящихся домах.
Как работает фонд
Федеральный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства появился 20 октября 2017 года. Деньги в него должен перечислять каждый застройщик — по 1,2 % от суммы сделки с каждым дольщиком. Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, но может меняться один раз в год на основании федерального закона. Застройщик может не платить только в трех случаях:
- Если строит дом на свои деньги;
- Если работает по эскроу-счетам — в этом случае деньги дольщика поступают на счет, но забрать их застройщик не имеет права; получить деньги он сможет лишь после того, как сдаст дом;
- При продаже нежилых помещений: кладовых, машиномест, коммерческой недвижимости.
Деньги, которые собирает фонд со всех застройщиков, потом могут быть направлены на достройку проблемных домов, либо на компенсации обманутым дольщикам.
Еще одно важное нововведение: появление Единой информационной системы жилищного строительства, в которую застройщик обязан загружать актуальные данные о своих жилых комплексах. Например, проектные декларации и разрешительные документы. А также фотографии хода строительства. Если всего этого в информационной системе нет — значит, застройщик нарушает закон.
Краевой фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства появился в Красноярске в 2019 году. Жаль, что не годом раньше: самый громкий скандал с недобросовестным застройщиком — «Реставрацией» — в регионе разгорелся осенью 2018 года. Впрочем, проблему с домами «Реставрации» в итоге все равно решили, выплатив дольщикам компенсации.
В беседе с журналистами Константин Тимофеев рассказал, что Красноярский край сегодня входит в десятку проблемных регионов в плане ситуации с дольщиками. Но, отметил Тимофеев, радует внимание руководства края к проблеме, и проделанный к весне 2021 года объем работы.
«На следующий год останется буквально два-три проблемных объекта — и то только потому, что там нет конкурсного производства. Сейчас мы оперативно выходим в суды и банкротим данных застройщиков. После внедрения конкурсного производства мы получаем реестр кредиторов, делаем оценку — и далее выносим решение на наблюдательном совете фонда», — рассказал Константин Тимофеев.
В последние годы ситуация с недобросовестными застройщиками заметно изменилась: фонд регулярно выходит в суд с исками о банкротствах все новых компаний, также все чаще появляются новости о выплате компенсаций.
