Если недвижимость — в том числе ипотечная — была куплена в браке, то по умолчанию она считается совместно нажитым имуществом. А значит, при разводе делится между бывшими супругами пополам — даже если договор о покупке жилья оформлялся на кого-то одного.
Общие долги мужа и жены, в том числе по ипотеке, тоже делятся поровну. Даже если кредит брал один человек, и супруги не были созаемщиками.
Особенность ипотечного жилья в том, что оно находится в залоге у банка, и любые сделки с ним проходят только с разрешения кредитора. Поэтому практически во всех случаях супругам придется согласовывать с банком раздел недвижимости и долга.
Когда со стороны кредитора нет возражений, муж с женой могут определить свои доли в жилье и в остатке долга по соглашению сторон и зафиксировать это у нотариуса. Если же банк не идет навстречу или супруги не в состоянии договориться между собой, то придется обращаться в суд.
Обычно раздел проходит проще, когда у супругов есть брачный контракт. И заемщики сообщают банку о его условиях при оформлении ипотеки. Тогда жилье и долг распределяются именно так, как прописано в контракте.
Супруги могут разделить имущество и долги по соглашению или через суд до развода, во время него и после. Но если муж или жена вдруг поймут, что раздел прошел несправедливо, то оспорить его в большинстве случаев удастся только через суд в течение трех лет после расторжения брака.
Как делится ипотечное жилье и кредит по соглашению сторон?
Все зависит от дальнейших планов на ипотечное жилье. Есть как минимум шесть вариантов.
1. Переоформить кредит и недвижимость на кого-то одного
Один из супругов может отказаться от своей доли жилья и долга — если второй согласен взять ипотечный кредит на себя. При этом тот, кто лишается права собственности на недвижимость, вправе запросить компенсацию половины суммы уже выплаченных банку взносов за время, пока пара была в браке.
2. Выделить доли мужа и жены в жилье, а кредит разбить на два
В этом случае определяются доли в недвижимости и оба заемщика рассчитываются с банком по собственному кредитному договору. Важный момент: жилье должно оставаться в собственности бывших супругов до полного погашения обоих кредитов. При этом каждый может погасить свою часть долга быстрее графика, чтобы сократить переплату.
Пока ипотека не закрыта полностью, супруги вправе, например, сдавать жилье и гасить кредит за счет арендной платы. А затем продать недвижимость и поделить деньги пропорционально своим долям.
Пример: Сергей и Наталья решили, что будет сложно продать квартиру, пока они не погасят ипотеку и банк не снимет залог. До тех пор в ней останутся жить Ольга с дочерью. При этом супруги захотели сразу определить свои доли в недвижимости, поделить долг и оформить на каждого свой кредитный договор.
В таком сценарии есть риск: если один из супругов не справится с платежами, банк будет вправе выставить его долю недвижимости на торги. Первоочередное право выкупа будет у второго супруга. Но если он не потянет такие расходы, то часть квартиры может стать собственностью постороннего человека. И он сможет делать со своей долей все, что захочет.
3. Разбить кредит и физически разделить жилье
Этот вариант, скорее всего, подойдет только для недвижимости, в которой можно сделать два отдельных входа и нет сложностей с делением коммуникаций. Например, для домов и квартир большой площади.
Сначала нужно выделить доли каждого собственника, а затем провести перепланировку с разделением коммуникаций. Минус в том, что потребуются дорогостоящие экспертиза и ремонт. И банк не всегда одобряет перестройку жилья.
4. Досрочно погасить долг, а затем продать жилье и разделить вырученные деньги
Такой вариант обычно выбирают, когда остаток по кредиту небольшой. На освобожденную от залога недвижимость проще найти покупателя и не нужно просить разрешения у банка на продажу квартиры.
5. Продать заложенную квартиру и поделить деньги
Здесь схема немного сложнее. По соглашению с банком жилье выставляется на продажу. За счет выручки полностью закрывается долг по ипотеке. А оставшаяся сумма распределяется между супругами.
6. Ничего не делить, продолжать вместе погашать ипотеку
Иногда люди не оформляют раздел долга и жилья, а просто договариваются, кто какие платежи по кредиту вносит. Например, если супругам некуда разъезжаться после развода, и они продолжают жить в ипотечной квартире.
Но если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, то весь долг придется гасить второму. Причем право на долю в ипотечном жилье сохранится у обоих. И в течение трех лет после развода даже тот, кто не вносил деньги по кредиту, может потребовать свою часть недвижимости.
И наоборот — когда дисциплинированно платят оба, но жилье оформлено в собственность только одного из них, второй рискует. Если в течение трех лет после развода его доля не будет выделена, то позже сделать это будет сложно — придется через суд восстанавливать срок исковой давности.
Важно помнить: когда вы хотите изменить условия кредитного договора или что-то сделать с заложенным жильем, эти действия требуют одобрения со стороны банка.
Супруги и банк пришли к согласию. Что дальше?
Мужу и жене нужно зафиксировать свои договоренности на бумаге — заключить брачный договор, либо соглашение о разделе имущества. Брачный договор можно подписать в любой момент супружеской жизни, а соглашение о разделе имущества — и после расторжения брака.
Соглашение касается только совместно нажитого супругами имущества. Брачный договор по содержанию может быть шире. К примеру, в отличие от соглашения в нем часто прописывают, как перераспределяется имущество, которое было у супругов до брака, в каком порядке будут выплачиваться алименты на ребенка.
В соглашении о разделе или брачном договоре нужно указать, кому и в каких пропорциях достаются жилье и долги, будет ли один из супругов возмещать второму уже сделанные платежи по кредиту и в каком размере. Составленный документ необходимо заверить у нотариуса.
Если супруги решили выделить доли в ипотечном жилье, которое было оформлено в общую собственность, нужно подать заявление на перерегистрацию права собственности в Росреестр напрямую или через МФЦ.
В любом случае придется снова обратиться в банк, чтобы он внес изменения в договор залога. Чаще всего, помимо заверенного у нотариуса брачного договора или соглашения о разделе имущества, требуется предоставить свидетельство о разводе и сам ипотечный договор. Когда планируется переоформление кредитного договора, также запрашивается справка о доходах заемщиков за последние полгода. Полный список документов лучше предварительно уточнить в офисе, по горячей линии или в чате ипотечного банка.
Когда придется идти в суд?
Обычно чем меньше оставшаяся сумма долга, тем лояльнее банк к предложениям заемщиков. Но без суда не обойтись, когда супругам не удается договориться, как распределить между собой имущество и долг, либо если варианты супругов создают риски для кредитора.
Например, банк может возражать против физического раздела недвижимости, если решит, что в результате ее стоимость уменьшится или ее будет труднее продать. Ведь есть риск, что супруги перестанут погашать долг. Тогда кредитору придется взыскать заложенное жилье и выставить его на торги, чтобы вернуть свои деньги.
Не исключены трудности, когда супруги выступали созаемщиками, а теперь хотят переоформить кредит на одного человека или разбить долг и заключить с банком отдельные договоры. При этом кредитор должен заново проверить платежеспособность заемщиков и их кредитную историю. Понадобятся справки о доходах и, возможно, другие гарантии (к примеру, новые созаемщики или поручители).
Если у банка возникнут сомнения, что муж и жена по отдельности справятся с долгом, он может повысить ставку по кредиту или вовсе отклонить их вариант изменения договора. Тогда супругам придется оплачивать кредит на первоначальных условиях, которые прописаны в ипотечном договоре, или все же обращаться в суд.
Через суд также удается изменить доли мужа и жены в жилье и долге, когда кто-то из супругов не согласен делить их поровну.
Как проходит раздел через суд?
Суд может увеличить долю в ипотечном жилье для того супруга, с кем будут жить дети. Или уменьшить — тому, кто без уважительной причины не работал во время брака и не вносил свою лепту в погашение кредита.
Оставшаяся сумма долга по кредиту, как правило, делится между супругами в том же соотношении, что и сама недвижимость. И суд вправе обязать банк заключить с заемщиками отдельные кредитные договоры.
Человек, который подает иск, должен оплатить госпошлину. Сумма зависит от стоимости недвижимости и может достигать 60 000 рублей. При этом истец может потребовать через суд, чтобы второй супруг компенсировал половину размера пошлины.
К исковому заявлению нужно приложить:
- копии паспортов супругов;
- копии свидетельств о рождении детей;
- документы о заключении и расторжении брака (если вы уже развелись);
- ипотечный договор;
- выписку из банка об остатке задолженности по кредиту;
- квитанцию об оплате пошлины и другие документы.
Полный список зависит от вашей ситуации. Вы можете приложить все бумаги, которые докажут ваше право на увеличение доли жилья или уменьшение доли кредита.
Один из супругов оплатил часть стоимости квартиры личными деньгами. Как посчитают доли?
Часто муж или жена используют для покупки квартиры деньги, которые они накопили еще до брака, получили в наследство или в подарок. Такое имущество не относится к совместно нажитому и не подлежит разделу. В подобных ситуациях суд должен пересчитать доли супругов в ипотечном жилье. И неважно, на кого из них были оформлены кредитный договор и недвижимость.
Но в суде нужно будет доказать, что на покупку ипотечного жилья были потрачены именно личные деньги, а не доходы, которые считаются общими. К примеру, предъявить выписки по счету, договор дарения, свидетельство о наследстве или договор продажи недвижимости, которой супруг владел до брака.
Пример: у Натальи была однокомнатная квартира, которая досталась ей от родителей. Когда они с Иваном решили купить жилье побольше, Ольга продала свою «однушку» и вырученные деньги направила на первый взнос по ипотеке. Он составил 40 % от стоимости новой квартиры. Суд учел доказательства Ольги, и 40 % площади отошли лично ей. Под раздел попали только 60 % жилья.
В некоторых случаях суд может по-разному оценить вклад каждого в ипотечную квартиру, вследствие чего кто-то из бывших супругов получит большую долю в имуществе. Но обычно это не влияет на то, как распределяется остаток долга. Зачастую он делится поровну.
Если ипотека была оформлена на одного из супругов еще до брака
Чаще всего, когда кто-то из супругов оформил ипотеку до свадьбы, жилье останется в его собственности — даже если во время семейной жизни супруги вместе вносили платежи.
При этом суд может признать, что кредит оплачивался общими деньгами. Тогда владелец жилья должен будет компенсировать бывшему супругу половину суммы ипотечных взносов, сделанных в браке.
При покупке жилья использовался маткапитал
До полного погашения ипотечного кредита продать недвижимость, купленную с использованием материнского капитала, не выйдет.
Когда супруги расплатятся с банком и он снимет залог с жилья, нужно будет выделить детям доли в собственности и зарегистрировать их в Росреестре. Только после этого органы опеки смогут дать согласие на продажу недвижимости.
Размер детских долей не установлен законом. Но при разделе имущества через суд определяется, какая часть площади квартиры оплачивалась маткапиталом, и она делится между детьми и родителями поровну. Остальное распределяется между мужем и женой.
Пример: Сергей и Наталья внесли в счет ипотеки 500 000 рублей маткапитала. Этот взнос составил 12 % от стоимости квартиры. При разводе 12 % площади суд распределил между Ольгой, Иваном и их дочерью в равных долях — по 4 % каждому. Отдельно Ольге досталось 40 %, оплаченные ее личными деньгами. Оставшиеся 48 % суд поделил между супругами поровну. Таким образом, по решению суда Ольга получила 68 % = 40 %+24 %+4 %, Иван 28 %=24 %+4 % и 4 % выделили ребенку.
По соглашению между супругами недвижимость можно поделить в любых пропорциях между родителями и детьми — но желательно сделать детские доли не меньше, чем определил бы суд. Иначе есть риск, что органы опеки не одобрят сделку по продаже жилья.
Что будет, если после развода один из супругов перестанет платить по общей ипотеке?
По большому счету вариант один — ипотеку придется гасить одному человеку. Иначе есть риск потерять недвижимость. Но тот, кто будет вносить чужие платежи, сможет потребовать у бывшего супруга компенсацию этих расходов через суд.
Если и муж, и жена перестанут делать взносы, то рано или поздно банк начнет взыскание долга через суд. В результате оба заемщика лишатся ипотечного жилья.
После решения суда банк продаст заложенную недвижимость и направит вырученные деньги на погашение ипотечного кредита. Оставшуюся сумму банк передаст бывшим супругам. Если они не смогут договориться, как ее разделить, им опять же придется решать вопрос через суд.
По материалам проекта «Финансовая культура» ЦБ РФ
