«Если у вас нету дома, пожары ему не страшны»
Слова А.Аронова к популярной новогодней песне
Собственное жилье, по разным причинам, является одним из главных приоритетов среднестатистического гражданина, опережая и сына и, безусловно, дерево. В мыслях и мечтах об уютном гнездышке или его расширении времени у каждого потрачено не меньше, чем в социальных сетях. Специально для того, чтобы эти мысли не омрачались кошмарами, постараюсь развеять несколько мифов об одном из популярных способов воплощения жилищной мечты.
Миф 1. Ипотека — это рабство на всю жизнь.
История массовой ипотеки началась с 2002 года. То есть примерно 10 лет платят кредит самые «матерые» заемщики. Однако, статистика ЦБ России говорит, что наши сограждане ежегодно гасят досрочно 15-20% от общей суммы ипотечных кредитов и займов. Это означает, что средний срок жизни ипотечного кредита не превышает 7 лет. В это легко поверить, если вспомнить, сколько стоило жилье в 2002 году.
Миф 2. Платеж по аренде меньше, чем платеж по ипотеке.
Для Красноярска утверждение неверно. Средняя арендная ставка составляет 0,6-0,7% от рыночной стоимости квартиры и меняется то вслед за этой самой рыночной стоимостью, то за инфляцией, то за аппетитами владельца. В зависимости от того, что из перечисленного растет. При ипотеке на срок более 10 лет и первоначальном взносе в 30% месячный платеж будет на уровне 0,7 — 0,8% от стоимости квартиры на момент покупки, и увеличиваться не может. А значит, уже через 3-4 года при 10% росте цен на квартиры ежемесячный платеж снизится до 0,5% от стоимости квартиры.
Миф 3. Если допустить просрочку, банк выкинет меня на улицу.
Теоретически такое право предусмотрено законодательством. Но на практике ипотечные кредиторы готовы пойти на многое, чтобы не втягиваться в крайне долгосрочный и дорогостоящий процесс выселения неудачливого заемщика. Поэтому, если речь не идет о банальном «кидалове» со стороны получателей ипотеки, существует большое количество способов помочь заемщику, включая отсрочку уплаты, вспомогательный кредит и другие способы реструктуризации, в случае временной неспособности вносить регулярные платежи.
Миф 4. Ипотечную квартиру нельзя будет продать 10 (15, 20) лет.
Поскольку право собственности принадлежит заемщику, кредитор не может лишить его права распоряжаться имуществом. Речь идет только об ограничении права в виде регистрации залога в пользу кредитора. Поэтому существует, как минимум, два варианта продать квартиру, купленную в ипотеку: погасить остаток долга за счет своих средств или полученной предоплаты от покупателя, или перерегистрировать право собственности на покупателя вместе с остатком долга. Последний вариант применяется нечасто, в основном, когда существующий владелец испытывает серьезные проблемы, связанные с платежеспособностью по кредиту, а потенциальный покупатель готов получить ипотечный кредит в том же банке, в залоге которого находится жилье. Естественно, чем меньше остаток долга, тем легче продать квартиру в залоге.
Миф 5. В ипотеку купить жилье слишком дорого, в сумме придется переплатить вдвое (втрое) из-за процентов.
Действительно, по графику платежей, предоставленному банком, общая сумма выплат по ипотеке за условные 15 лет примерно в 2,5 раза превышает сумму кредита. Но в этом случае более показательна не общая переплата, а эффективная ставка по ипотечному кредиту или займу. На текущий момент эта ставка для самого массового заемщика лежит в интервале от 9,5% до 12,5%. Это самые дешевые из заемных денег. В 2009 году даже возникла ситуация, когда ставки по депозитам были выше ставки по ипотечным кредитам. И если вспомнить о мифе № 1, то фактическая переплата вряд ли будет равна расчетной.
К тому же, рост цен на жилье зачастую превышает те самые 12% в год, и выигрыш от роста стоимости квартиры через 10 лет может существенно превысить сумму процентов по ипотечному кредиту.
И напоследок — несколько реальных опасностей, которые надо учитывать, планируя купить квартиру в ипотеку.
Опасность № 1. Не берите кредиты в валюте. Несмотря на более низкую ставку, такие кредиты выходят заемщику в разы дороже обычной рублевой ипотеке, причем рост нагрузки приходится как раз на периоды общего экономического кризиса, когда и без того несладко. Именно ипотека в валюте имеет самый высокий уровень просрочки, что озадачивает.
Опасность № 2. Осторожно относитесь к ипотеке с переменной ставкой. Платежи по такому кредиту, как и в случае с валютным кредитом, могут вырасти в самый неподходящий момент. Тогда как в случае возможного снижения ставок, даже самый обычный ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке. В последнее время Газпромбанк предлагает достаточно выгодные условия рефинансирования ипотечных кредитов, и если у вас уже есть ипотека под ставку 13,5% и выше, обращайтесь к ним.
Опасность № 3. Ипотека молодой семье. Покупка первой квартиры в ипотеку — достаточно рисковое занятие. Зачастую оно проходит на пределе возможностей, в надежде на скорый карьерный рост и рост доходов. И если вдруг надежды не оправдаются или вам очень-очень захочется поучаствовать в улучшении демографической ситуации, пару-тройку лет будет непросто тянуть бремя ипотеки. Да и мобильность свою сильно ограничите. Наверное, аренда тут будет не самой плохой альтернативой жизни с родителями.
Опасность № 4. Не пренебрегайте страховкой. Можно, конечно, считать, что страхование жизни и трудоспособности — это навязанный платеж. Однако практика показывает, что проще методом перебора найти страховую компанию с минимальной страховой премией, чем не платить страховку вообще и получить убийственные проблемы в случае форсмажора.
Ипотека — не панацея от жилищных проблем. Немало случаев, когда проще снимать квартиру. Однако это самый реальный способ бросить якорь в собственной бухте здесь и сейчас, а не скитаться по бурным волнам в поисках Эльдорадо.
Алексей Минаков, заместитель генерального директора ЗАО «УК «СМ.арт»
