Что было раньше?
В качестве архитектора-эксперта мы пригласили Антона Шаталова — одного из основателей компании «Проектдевелопмент», которая работала над множеством жилых комплексов и объектов инфраструктуры в Красноярске. А поскольку говорить о рынке строительства довольно сложно без участия застройщиков, мы решили выбрать компанию «СМ.СИТИ». Ответить на наши вопросы согласился Евгений Ковальский, заместитель генерального директора по девелопменту.
Итак, в чем главные отличия красноярской застройки советского времени от сегодняшних дней? Каждый период имеет свои отличия. Эпохи советского домостроения, по мнению Антона Шаталова, можно условно разделить так:
- с 1920-х до Великой Отечественной войны — многоквартирные дома в стиле конструктивизма с парадными входами;
- десятилетие после войны — «сталинки», у которых было много общего с довоенными домами: высокий этаж, относительно крупные квартиры, квартальная организация пространства;
- затем были «хрущевки», призванные решить проблему нехватки жилья — в них были маленькие квартиры с крохотной кухней и совмещенным санузлом и проходными комнатами;
- после этого пришла эпоха панельных домов различных серий — с более крупными комнатами, лифтом и более высокой этажностью;
После развала СССР домостроение стало меняться — пока не пришло к тому, что мы видим сегодня.
«В постсоветское время панельные микрорайоны продолжали появляться как основная форма массового жилья (Северный, Взлётка, Иннокентьевский). В 90-х появился элитный дом — „сливочник“ с подземными парковками и крупными квартирами до 5–6 комнат, двумя санузлами и огромными лоджиями. Современные районы со своей идеологией, уникальной архитектурой и благоустройством появились относительно недавно и, как правило, это районы комфорт-класса и выше», — рассказывает Антон Шаталов.
Евгений Ковальский отметил, со времен СССР требования к жилым домам значительно изменились: и санитарные, и экологические, и требования по безопасности.
«Стена советского дома имела толщину 65 см. Но чтобы соответствовать сегодняшним требованиям — она должна иметь толщину 2,5 метра. Поэтому сегодня застройщики либо добавляют слой утеплителя, либо, как мы, используют поризованный кирпич для уменьшения теплопроводности», — рассказывает Евгений Ковальский.
Другой любопытный момент: требования к жилым домам в России год за годом всё увеличивались.
«Например, в отличии от Евросоюза, у нас нельзя допускать, чтобы ливневые воды сливались куда-то в землю, уходили в какой-нибудь водоем — нужно заранее продумать, куда они будут уходить. В Европе же разрешено сливать воду в любой пруд или „отстойник“. Также на мой взгляд объективно правильно, что в России сохранили нормативы по солнечному освещению двора и квартир: это делает жилье более комфортным, да и детям солнечный свет нужен», — объясняет Евгений Ковальский.
Итак, сегодня в России другие требования к жилым домам. Но только строительными нормативами всё не ограничивается: в последние годы всё больше девелоперов стали задумываться об архитектуре жилой застройки и о том, как новые дома должны сочетаться с уже существующими...
Городская застройка по-новому
Сегодня главный тренд: строить целые жилые массивы: по четыре, по шесть, а то и по 26 домов за раз. Одновременно с этим, современные дома все сильнее уходят от типовой застройки: гораздо выгоднее становится строить по индивидуальным проектам.
Что значит «красивый дом»? Речь не про помпезный дизайн, который бросается в глаза. Напротив, красивым дом делает его гармоничное сочетание с окружающей улицей.
Например, жилой комплекс «Бограда, 109» специально проектировали так, чтобы он сочетался с районом ЖД-вокзала, в частности — с историческими зданиями по соседству, которым уже порядка 200 лет. И новые дома не должны были испортить внешний вид улицы.
«Здесь использовали современные дорогие элементы — подоконники из натурального гранита, лепнину на фасаде, цветные стекла для ограждения балконов. Новый дом не должен визуально „давить“ на окружающий его район, он должен его дополнять. В другом нашем проекте „Александровском“, на улице 78 Добровольческой бригады мы сделали на верхних этажах мозаику, благодаря которой дом визуально воспринимается ниже, чем он есть — ведь рядом стоят 10-этажные советские дома. Мы придумали концепцию сити-кварталов, как раз для того, чтобы новостройки не портили уже сложившуюся улицу — а только украшали ее», — объясняет Евгений Ковальский.
Антон Шаталов, в свою очередь, отметил, что один из главных трендов сегодня — нетиповое благоустройство, а также комфорт, который распространяется вне квартиры.
«В качестве трендов можно назвать закрытые охраняемые дворы, дизайн и качественную отделку мест общего пользования, появление дизайн-кода, регулирующего вывески на зданиях, роскошные входные группы с консьержем», — рассказывает архитектор.
По итогу, на фоне стремления людей к комфорту сегодня сложилась интересная ситуация: все больше покупателей хотят жить не в эконом-классе, но деньги на дорогие квартиры есть далеко не у всех. Это привело к тому, что комфортное жилье стало меняться.
Развитие или возвращение к прежней застройке?
Ведь что такое «квартира эконом-класса»? Это недвижимость, которая стоит относительно дешево. Но любая квартира — это все еще миллионы рублей, которые многие люди способны выплачивать только через ипотеку, на протяжении пары десятков лет. А потому сегодня по факту большинство жителей краевой столицы предпочитают брать квартиры в комфорт-классе, пусть они и стоят немного дороже. Если уж залазить в ипотеку, то что бы было ради чего.
«Независимые эксперты, включая риелторов, дают такую оценку: 70 % востребованного жилья относится сегодня к комфорт-классу. Эконом-класса остается примерно 30 % — и это в том случае, если денег у покупателя совсем мало. Если человек уже нашел деньги на квартиру — он скорее всего найдет еще немного и возьмет нечто совсем другого уровня комфорта. Это очень сильно влияет на застройку: девелоперы стараются делать даже недорогие, небольшие по площади квартиры со всеми элементами комфортного жилья. Эта тенденция настолько сильна, что я предполагаю, что в будущем застройщики вообше перестанут строить дома эконом-класса», — говорит Евгений Ковальский.
Новые стандарты жилищного строительства тоже делают упор на комфортное жилье: например, разработанный Минстроем РФ «Стандарт комплексного развития территорий» обязывает отказаться от типовых микрорайоннов. Вместо них предписывается строить кварталы.
Классические города и неполноценные постсоветские микрорайоныКвартальная застройка на самом деле — далеко не новинка, ей буквально тысячи лет. И в Советском Союзе ее когда-то тоже активно применяли, еще до войны: даже центр Красноярска застроен именно квартальным способом.
«В СССР в микрорайонах не нужна была активная уличная жизнь. Напротив, было нежелательно, чтобы в микрорайоне были посторонние — чтобы дети могли безопасно ходить в школу и обратно, пока родители на работе. Но еще раньше были „сталинки“, которые принято хвалить. Что же именно в них было хорошего? С внешней стороны у них были красивые магазины с большими окнами и витринами, а с внутренней — красивый просторный двор, который чаще всего был закрыт. Всем приятно гулять на проспекте Мира — это и есть характерный пример общественной среды. И задача застройщика сегодня — создать такую в каждом квартале», — рассказывает Евгений Ковальский.
Поскольку сегодня действует рыночная экономика, нужно не просто строить кварталы, а заранее проектировать улицу — примерно так, как это делают при строительстве ТРЦ, заранее определяя, где какие магазины и услуги будут. Но этого мало: стены домов должны быть приятными на вид и даже на ощупь, с украшениями на фасадах и красивой подсветкой у витрин. Только тогда улица оживает. Это сложно, но в итоге всегда окупается — большим спросом на квартиры и магазины, а также и положительными отзывами покупателей. Благодаря этому та же «СМ.СИТИ» когда-то смогла выделится на красноярском рынке.
«Они в основном строят кирпичные дома с современными, востребованными рынком, планировками, подземными парковками, закрытыми дворами и качественным благоустройством. Но главное — вы приобретаете не квартиру, а стиль жизни. Вы покупаете и живете в квартале или целом районе, где вам комфортно далеко за пределами своей квартиры. И в этом основная ценность», — считает Антон Шаталов.
Проблема «человейников»
Но как же быть с агрессивной застройкой, когда на относительно небольшой территории строят высокие, однотипные дома с множеством дешевых квартир? Разве не это — основное «лицо» Красноярской недвижимости? Когда-то так все так и было. Но «современной» эта застройка уже не считается, потому что хоть эти дома и сдали относительно недавно — их проектировали еще в те времена, когда потребности красноярцев были совсем другими.
Обман дольщиков, пробки и переполненные детсады«Строительство дома — не быстрый процесс. Сначала несколько лет уходит на покупку земельного участка. Потом еще год — на изменение градостроительного регламента, чтобы там можно было строить дом, потому что раньше там был магазин или завод. Потом еще год — на проектирование, и еще три года занимает строительство. Суммарно получается больше 5 лет точно. И как жители, мы смотрим и негодуем по поводу домов, решения по которым принимались очень давно», — рассказывает Евгений Ковальский.
Антон Шаталов, между тем, считает, что агрессивная застройка не изживет себя полностью до тех пор, пока будет кому-то нужна.
«Многие по-прежнему выбирают самое дешевое предложение на рынке и согласны терпеть все беды района — удаленность от центра, тысячи соседей и отсутствие „социалки“. Либо люди просто не понимают, что их ждет, а когда переезжают, начинают негодовать. Чем ниже стоимость, тем хуже качество, это же очевидно. Но пока есть спрос на „доступное жилье“, его будут строить», — считает архитектор.
Итак, агрессивная застройка уже перестала быть такой острой проблемой, как когда-то. И если о том, что происходит с рынком жилья в Красноярске сегодня, мы уже рассказали, то остается последний вопрос: «Что будет дальше?»
«Сегодняшний комфорт станет экономом»
Каким будет жилье будущего? Антон Шаталов выделил следующие критерии:
Во-первых, это уникальная, разнообразная, эргономичная и сомасштабная человеку среда с неповторимой архитектурой из качественных материалов и авторским дизайном всего от мест общего пользования, до благоустройства и навигации.
Во-вторых, это тесная интеграция с городом, его сервисами и инфраструктурами — доступность образования, обслуживания, здравоохранения, магазинов, общественного транспорта, парков, водных объектов и других рекреационных зон.
В-третьих, это востребованный уже сегодня «умный дом» — возможность с приложения на телефоне платить коммуналку, оперативно отправлять информацию о проблемах, авариях, общаться с соседями и управляющей компанией, следить за безопасностью через камеры видеонаблюдения, видеть и регулировать потребление воды, тепла и электроэнергии. Это дом, который через все двери пропускает только своих.
В-четвертых, это здоровая социальная среда. Соседские центры, пространства для встреч, общие события от праздников и конкурсов до субботников и коллективной посадки деревьев. Крепкое дружное сообщество может перетянуть на себя вес первых трех критериев, но идеальное жилье будущего — когда на высоком уровне все четыре критерия, считает архитектор.
Евгений Ковальский отметил, что российский жилой фонд сегодня на 50-60 % состоит из советского жилья — и оно будет служить еще долгие годы.
«У кого-то не хватит денег на комфорт-класс, и они будут жить в советских домах — там множество крепких зданий, и они будут стоять еще десятки лет. Срок службы панельной 9-этажки, которыми застроена половина Красноярска, составляет 80 лет. Они построены 50-40 лет назад — им еще жить и жить. А в комфорт-классе будут и дальше расти стандарты: то, что у нас сегодня считается комфортным жильем, у наших внуков будет „экономом“, ведь появится что-то еще — лучше и комфортнее», — уверен он.
Также в Красноярске все больше застройщиков станет заниматься реновацией, ведь места под точечную застройку практически закончились. Новые дома появятся в Николаевке, Покровке, на пустырях Военного городка (не в исторической части).
Вот такой будет застройка Красноярска: без вездесущих «человейников», с оригинальными домами и множеством «бонусов» вне жилплощади — ведь люди все чаще готовы за них платить. Хочется верить, что и город с таким подходом к застройке будет становиться только симпатичнее.
Интернет-газета Newslab, фото Алины Ковригиной
